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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 8 - MAI 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel

CONDITION SUSPENSIVE DE LA VENTE D'UN BIEN. (05-08)
La condition suspensive de la vente d'un autre bien par l'acquéreur, introduite dans une promesse de vente, n'est pas potestative et est donc valable car elle ne dépend pas uniquement de la volonté du débiteur.
Si l'acquéreur a besoin des fonds à provenir de la vente d'un autre bien, pour payer le prix de son acquisition, le professionnel de l'immobilier doit lui conseiller l'insertion d'une telle clause, et le prévenir des risques encourus en cas de renonciation à cette dernière, sous peine de voir sa responsabilité engagée. Il convient donc de se constituer la preuve de ce conseil donné.
(Cass. Civ. 1ère, 15 juillet 1999 ; JCPN, n°9 du 3/3/2000 p.400)

PRÉEMPTION, RETROCESSION ET PLUS-VALUE. (06-08)
La rétrocession d'un immeuble préempté s'analyse pour le bénéficiaire de la rétrocession en une acquisition nouvelle de ce bien. En cas de cession ultérieure de ce dernier, la plus-value réalisée doit être déterminée en tenant compte de la date d'acquisition résultant de l'exercice du droit de rétrocession et du prix pour lequel celle-ci a été effectuée.
(Rép. ministérielle n°34033, JOAN 29 novembre 1999 p.6827; Dict. Permanent Construction-Urbanisme Bull. 287 p.2394)

DROIT DE PREEMPTION ET AGENT IMMOBILIER. (07-08)
Lorsque le bénéficiaire du droit de préemption notifie au vendeur son désir de vendre, l'acquéreur se trouve donc évincé mais la promesse de vente subsiste, et l'agent immobilier est en droit de réclamer sa commission ; il a été ainsi jugé : " la substitution du préempteur à l'acquéreur ne porte pas atteinte au droit à la commission de l'agent immobilier, tel qu'il est conventionnellement prévu ".
(Cass. Civ. 1ère, 9 mars 1999 ; Droit et Patrimoine, mars 2000 p.83)

ASSURANCE INCENDIE ET FONDS DE COMMERCE. (08-08)
Le créancier bénéficiant d'un nantissement sur un fonds de commerce dont les locaux ont subi un incendie ne peut exercer son droit sur l'indemnité garantissant la perte d'exploitation, ladite perte n'étant pas une destruction d'un élément du fonds de commerce, et ne faisant donc pas l'objet du nantissement.
(Cass. Civ. 1ère, 9 nov 1999 ; Droit et Patrimoine, février 2000 p.97)

Prêts immobiliers

VENTE - CONDITION SUSPENSIVE D'OBTENTION D'UN PRÊT. (09-08)
En l'absence de stipulations contraires, le bénéficiaire d'une promesse sous condition suspensive d'obtention d'un prêt satisfait aux exigences de l'article 1178 du Code civil lorsqu'il présente au moins une demande d'emprunt conforme aux caractéristiques stipulées à la promesse ; il n'est pas tenu par la loi de solliciter plusieurs banques.
Cette solution est transposable à l'article L.312-16 du Code de la consommation. Ainsi le bénéficiaire d'une promesse de vente est fondé à ne faire qu'une seule demande de prêt conforme aux stipulations de la promesse. Si ce prêt est refusé, il pourra récupérer l'indemnité d'immobilisation versée au promettant.
Cependant, il semble possible de prévoir dans la promesse de vente que le bénéficiaire s'engage à faire un nombre déterminé de demandes de prêt et il devra le cas échéant faire la preuve d'autant de refus que de demandes pour être délié de la promesse sans perdre l'indemnité d'immobilisation.
(Cass. Civ. 3ème, 8 décembre 1999 ; Defrénois, n°5 du 15 mars 2000, article 37107 p.255 ; JCPN n°4 du 28/1/2000 p.169)

CONFIRMATION OU NOUVELLE ACCEPTATION ? (10-08)
Une offre de prêt avait été acceptée moins de dix jours après sa réception. Ceci ne peut être couvert par une confirmation ultérieure. Mais la Cour de Cassation estime que rien n'interdit à l'emprunteur de renouveler son acceptation après expiration du délai, voire même, dans l'acte authentique constatant le prêt. La Cour de Cassation distingue la confirmation, qui n'est pas possible au regard de l'article L.312-10 du Code de la consommation, de la nouvelle acceptation qui semble admise.
(Cass. Civ. 1ère, 18 janvier 2000 ; JCPN, n°9 du 3/3/2000 p.396)

Baux

DÉLAI DE PRÉAVIS ABRÉGÉ - LICENCIEMENT. (11-08)
Le droit au préavis abrégé de l'article 15 de la loi du 6 juillet 1989 n'est ouvert au preneur à bail qu'à partir de la rupture définitive de son contrat de travail.
C'est ce qu'a décidé la Cour de Cassation statuant sur un litige opposant un locataire, craignant la suppression prochaine de son poste, à son bailleur qui lui souhaitait que lui soit payé une somme correspondant au préavis de trois mois. L'application de cet article nécessite un licenciement avéré et définitif.
(Cass. Civ. 3ème, 21 juillet 1999 ; JCPN, n°47 du 26/11/99 p.1677)

CONGÉ POUR VENDRE - OBJET DE LA NOTIFICATION. (12-08)
Jugé que lors de la vente globale d'un bien incluant un local donné à bail, le congé pour vendre délivré au locataire doit contenir les conditions de la vente projetée pour le local en question, et pas seulement les conditions de la vente globale. Cette interprétation de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989 mérite d'être approuvée car elle va dans le sens de la protection du locataire qu'a entendu instituer le législateur.
(Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 1989 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.691)

BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ - ÉVOLUTION DE L'IMPÔT FONCIER : CHARGE DU PROPRIÉTAIRE BAILLEUR. (13-08)
Jugé, en application de l'article 23-3 al.3 du décret du 30 septembre 1953, que la variation de l'impôt foncier affectant de manière substantielle les revenus que le bailleur tire d'un local commercial (en l'espèce, il avait triplé) est un élément à prendre en considération pour la fixation du prix du bail renouvelé.
(Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 1989 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.694)

BAIL COMMERCIAL RENOUVELÉ - MODIFICATION DÉFAVORABLE DES FACTEURS LOCAUX DE COMMERCIALITÉ. (14-08)
Le plafonnement du loyer du bail commercial à renouveler n'est qu'un butoir qui empêche le bailleur d'obtenir un loyer égal à la valeur locative lorsque celle-ci est supérieure au loyer plafonné. Ainsi, peu importe le sens de l'évolution des facteurs locaux de commercialité. Si cette évolution consiste en une modification notable, elle justifie un loyer égal à la valeur locative, même si celle-ci a évolué en sens inverse. En l'espèce, il s'agissait de la diminution de la population, défavorable au commerce exercé, qui était un commerce de proximité, à savoir une pharmacie.
(Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 1999 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.695)

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