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Bail emphytéotique(art L. 1311-1 et suivants du Code général
des collectivités territoriales)
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Autorisation d'occupation temporaire du domaine public non
constitutive de droits réels
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Conditions d'utilisation
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| Conditions relatives au bailleur |
Collectivité locale (commune, département,
région).Etablissement public local. Les établissements publics
de santé communaux, intercommunaux, départementaux ou interdépartementaux
en font partie (avis du CE du 16 juin 1994). |
Toutes personnes publiques. |
| Conditions relatives au preneur |
Uniquement une personne de droit
privé |
Indifférent |
| Conditions relatives au domaine
occupé |
Domaine public ou domaine privé
des collectivités locales et de leurs établissements publics.Hors
du champ d'application de la contravention de voirie (un BEA
sur un parc de stationnement dépendant de la voirie communale
est illégal ; CE 18 octobre 1995, Commune de Brive la Gaillarde) |
Domaine public |
| Conditions relativesà l'objet
du bail |
Le BEA doit être conclu en vue
de l'accomplissement, pour le compte de la collectivité territoriale,
d'une mission de service public ou en vue de la réalisation
d'une opération d'intérêt général relevant de sa compétence. |
Pas de condition quant à l'objet.Toutefois,
celui-ci doit être au moins compatible avec la destination du
domaine public. |
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Bail emphytéotique (art L. 1311-1 et suivants du Code général
des collectivités territoriales)
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Autorisation d'occupation temporaire du domaine public non
constitutive de droits réels
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Régime juridique
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| Durée |
18 à 99 ans |
Variable |
| Portée du droit conféré |
Le BEA confère à son titulaire
un droit réel sur la dépendance domaniale occupée et le fait
profiter du droit d'accession pendant la durée de l'emphytéose.
De sorte que le preneur est propriétaire des ouvrages qu'il
construit sur le domaine public et bénéficie d'un droit réel
sur le domaine public qu'il occupe. |
En principe, le preneur a un droit
de propriété sur les ouvrages édifiés (CE 4 mars 1991, Dame
Palanques), sauf dispositions contraires du titre et hypothèse
de l'arrêt du CE 21 avril 1997 Ministre du budget c/ SAGIFA. |
| Droit de résiliation unilatérale
de l'administrationpour un motif d'intérêt général |
Les BEA semblent pouvoir contenir
ce type de clause. Il s'agit en effet d'un droit dont l'administration
dispose dans l'ensemble des contrats administratifs. Ceci est
toutefois discuté en doctrine.
En toute hypothèse, le preneur est indemnisé de l'intégralité
de son préjudice. |
La résiliation est toujours possible.
Toutefois s'il s'agit d'une autorisation unilatérale, le preneur
n'a pas droit à indemnisation si l'abrogation est réalisée dans
l'intérêt de la dépendance occupée ; il a droit à indemnisation
si l'abrogation est réalisée dans un intérêt autre. En revanche,
s'il s'agit d'une autorisation conventionnelle, le preneur a
un droit à indemnisation. |
| Cession du droit |
Agrément nécessaire du bailleur.
Toutefois, pas de formalisme (L. 1311-3 du CGCT). |
Il s'agit d'une autorisation personnelle
non cessible. |
| Loyer ou redevance |
Contrairement au bail emphytéotique
du Code rural qui ne met généralement à la charge du preneur
qu'une redevance symbolique, le BEA peut mettre à la charge
du preneur une contrepartie financière importante, sans que
cela entraîne une dénaturation de l'objet du contrat.
En toute hypothèse, le loyer devra être conforme aux conditions
du marché (CE 6 avril 1998, Communauté urbaine de Lyon). |
Le paiement d'une redevance est
en principe exigé pour toute occupation du domaine.En ce qui
concerne les collectivités locales, la redevance est fixée par
délibération de l'assemblée délibérante mais ne peut pas avoir
de caractère discriminatoire.Par ailleurs, elle devra être conforme
aux conditions du marché (CE 6 avril 1998, Communauté urbaine
de Lyon) |
| Hypothèque |
Le droit réel conféré au titulaire
du bail de même que les ouvrages dont il est propriétaire sont
susceptibles d'hypothèque toutefois sous certaines conditions
concernant la constitution de la garantie et la mise en œuvre
de celle-ci :- l'hypothèque ne peut être constituée que pour
la garantie des emprunts contractés par le preneur en vue de
financer la réalisation ou l'amélioration des ouvrages situés
sur le bien loué ;- le contrat constituant l'hypothèque doit,
à peine de nullité, être approuvé par la collectivité territoriale
bailleresse ;- le montant de l'emprunt garanti par l'hypothèque
doit respecter le droit des aides publiques locales. |
Impossible |
| Crédit Bail |
Possible mais non réglementé(utilisé
en pratique pour la construction d'ouvrage public non situé
sur le domaine public routier).Malgré tout, des difficultés
sont possibles ; comme il y a cession du titre, il faudra obtenir
l'agrément du bailleur. |
Pratiqué, mais très contestable
compte tenu de l'incessibilité du titre. |
| Sort des constructions |
Les constructions édifiées par
l'emphytéote deviennent la propriété du bailleur en fin de bail
par la voie de l'accession. Celle-ci s'opère de plein droit
à moins qu'il ne soit convenu du contraire.
Le bailleur ne doit verser aucune indemnité au preneur en fin
de bail. Mais rien n'empêcherait les parties de convenir d'une
indemnisation du preneur. |
A l'issue de l'autorisation, l'occupant
doit remettre les lieux en l'état en enlevant les constructions.
L'administration peut toutefois dispenser l'occupant de cette
obligation si elle le juge opportun. En revanche, s'il est prévu
dans le contrat que l'administration est propriétaire des constructions
ab initio, le preneur devra rendre les constructions en bon
état. |
