Bulletin Mai 2000 : FLASH FISCAL (suite)



	bulletin en PDF VOTRE NOTAIRE VOUS INFORME ACTUALITE LEGISLATIVE ET REGLEMENTAIRE ACTUALITE DOCTRINALE PROJET DE LOI S.R.U. FLASH FISCAL LE DOSSIER - DROIT PUBLIC L'ACTUALITE JURIDIQUE Stratégie Patrimoniale Immobilier Institutionnel Promotion Immobilière Urbanisme, Aménagement Urbain Droit Public Droit des Affaires Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 8 - MAI 2000 FLASH FISCAL (suite) OPÉRATIONS CONCOURANT À LA PRODUCTION OU À LA LIVRAISON D'IMMEUBLES ; IMMEUBLES DESTINÉS À ÊTRE REMIS EN ÉTAT OU TRANSFORMÉS Arrêts du 1er juin 1999 (N°1138 D et 1139 P) de la Cour de Cassation Chambre commerciale, financière et économique) Deux arrêts rendus le 1er juin 1999 par la Cour de Cassation, dans deux espèces différentes, viennent d'être commentés par l'Administration fiscale dans son instruction du 12 avril 2000 (BOI 8 A-1-00). Ces arrêts viennent ajouter une pierre à l'édifice du régime fiscal (TVA ou droits d'enregistrement) applicable à l'acquisition d'immeubles destinés à être remis en état ou transformés. Il faut rappeler que les mutations d'immeubles à titre onéreux - ou les apports de ces mêmes immeubles - relèvent du champ d'application des droits d'enregistrement, sauf à relever de la TVA immobilière lorsqu'elles concourent à la production d'immeubles neufs (article 257-7è du Code Général des Impôts). L'exception énoncée ci-dessus regroupe notamment les mutations d'immeubles qui sont assimilées à des terrains à bâtir, parmi lesquelles figurent les immeubles restructurés lourdement. Il s'agit d'opérations dites " de restauration immobilière ". Dans le cadre d'opérations de restauration immobilière, il convient de noter que si les travaux à effectuer sont importants, et conduisent à considérer que l'acquisition de l'immeuble est destinée à la réalisation d'une opération de construction, cette dernière sera soumise à la TVA immobilière, l'immeuble acheté étant considéré comme un terrain à bâtir. Dans le cas contraire, ce seront les droits d'enregistrement qui seront applicables. La jurisprudence du Conseil d'Etat et de la Cour de Cassation, ainsi que la doctrine administrative, ont dégagé au fil des années des critères permettant de considérer qu'une opération de restauration immobilière concourt à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257-7è du Code Général des Impôts. Les deux arrêts du 1er juin 1999 viennent tout d'abord s'aligner sur la doctrine administrative quant aux critères à prendre en compte pour définir l'opération. C'est ainsi que " pour être regardés comme des opérations concourant à la production ou à la livraison d'immeubles au sens de l'article 257-7è du Code Général des Impôts, les travaux entrepris sur des immeubles existants doivent avoir pour effet, soit d'apporter une modification importante à leur gros œuvre, soit d'accroître leur volume ou leur surface, soit enfin, d'avoir consisté en des aménagements internes qui, par leur importance, équivalent à une véritable reconstruction ". La Cour de Cassation écarte ainsi implicitement l'argument selon lequel est également passible de la TVA l'opération ayant pour seul effet de créer de nouveaux locaux, notamment dans des locaux auparavant affectés à un autre usage. En cela, elle s'aligne sur la position de l'Administration Fiscale. Cette position a cependant une portée limitée en ce qu'auparavant, ce critère de changement d'affectation n'était pas à lui seul un critère suffisant pour soumettre à la TVA l'acquisition. Il fallait qu'un des autres critères soit également rempli. Le second apport des deux arrêts du 1er juin 1999 réside dans la solution apportée lorsque l'on est en présence de travaux réalisés dans des locaux affectés à plusieurs occupants pour plusieurs usages dans un bâtiment unique. La circonstance que des locaux nouvellement aménagés dans un bâtiment unique soient affectés à plusieurs occupants pour plusieurs usages ne suffit pas en soit à conférer à chaque lot le caractère d'une entité distincte. La Cour de Cassation confirme ainsi que c'est en considération de l'immeuble en son entier que doit s'apprécier la portée des travaux réalisés. L'Administration fiscale, dans son instruction, en tire la conséquence que la règle de l'examen immeuble par immeuble, découlant des dispositions de l'article 243 de l'annexe II au Code Général des Impôts, ne reçoit aucune dérogation lorsque l'opération immobilière en cause a pour effet de diviser physiquement ou juridiquement un immeuble constituant jusqu'alors une entité unique, ou de modifier l'affectation de certaines parties de celui-ci. Enfin, il convient de noter que l'Administration fiscale considère dans son instruction que le critère tiré du coût des travaux est inopérant à lui seul, ce qui n'est pas une nouveauté. Maître Dominique RICHARD Maître Marie VANETTI Avocats à la Cour retour au sommaire