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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 8 - MAI 2000

ACTUALITÉ DOCTRINALE

Copropriété : la juste provision
L'étude de Pascal FAURE, Notaire assistant, parue au JCPN du 12 novembre 1999 (p.1600) fait le point sur Le sort des provisions versées lors de l'aliénation de lots. On retiendra que lors de la vente d'un lot de copropriété, il ne faut pas confondre la nature des provisions que le cédant a versées au syndic. Il y a lieu, en effet, de distinguer différents types de provisions.

• Les provisions de l'article 35-1 du décret du 17 mars 1967 : le syndic peut exiger le versement d'une avance de trésorerie permanente, que cette avance communément appelée "fonds de réserve, de prévoyance ou fonds de roulement" soit prévue au règlement de copropriété ou ait été décidée par l'AG statuant à la majorité de l'article 26. Son objet est de faire face à des dépenses imprévues, à la négligence de certains copropriétaires dans le paiement de leurs charges et à la constitution d'un fonds de travaux. Il n'est pas contestable qu'elle n'appartient pas au syndicat des copropriétaires et doit être remboursée au cédant par le syndic lui-même qui demandera au cessionnaire de reconstituer cette provision (ou par le cessionnaire qui est subrogé dans tous les droits du cédant au titre de tout fonds de réserve).
  
  
• Les provisions de l'article 35-4 du décret du 17 mars 1967 : chaque année, le syndic peut procéder à un appel de provisions spéciales destinées à financer des travaux approuvés dans leur principe par l'AG sur la base d'un devis. Le cédant qui vend son lot ne peut pas réclamer la restitution de ces provisions au motif que l'exécution des travaux n'est pas commencée. Dès lors que le recouvrement de ces provisions a été autorisé par l'AG avant la notification de transfert de propriété, le cédant en est le seul débiteur (aux professionnels et cédants prévoyants de régler conventionnellement le remboursement de ces provisions lors de la signature des promesses de vente !).
  
  
• Les provisions de l'article 36 de la loi du 21 juillet 1994 : ces provisions spéciales sont demandées par le syndic dans le but de faire face aux travaux d'entretien et de conservation des parties communes (la pratique et la doctrine s'accordent pour considérer que ces provisions doivent être restituées au cédant).

Jean HUGOT, Conseiller de la Semaine Juridique notariale et immobilière : "Les chausse-trapes du compte joint", JCPN du 24 mars 2000 p.534.
Cet article rappelle utilement les pièges ouverts par un compte joint comme le virement sur celui-ci d'un don manuel, un compte joint partagé entre deux ayants-droit, l'absence de solidarité quant au paiement des chèques. En matière de droits de mutation à titre gratuit, l'administration fiscale a la possibilité de combattre la présomption de propriété par parts viriles et réintégrer la totalité du compte ; il est fait application de la prescription décennale en ce cas.

Marc IWANESKO, Notaire - Rapporteur de la 4ème Commission du 96ème Congrès des Notaires de France : "L'exécution de la donation entre époux", Defrénois du 30 mars 2000 p.352 Marc IWANESKO et Sophie CHAINE, Notaire - Présidente : "La donation entre époux", JCPN du 31 mars 2000 p.568.
Ces articles permettent de faire le point sur les différents choix ouverts par la donation entre époux et ses conséquences au moment du décès du donateur. Sont exposés notamment les modalités pratiques de l'exercice de l'option, variables selon la rédaction de l'acte de donation, la jouissance de l'usufruit, les limites de celui-ci et le cas de la conversion de l'usufruit en rente viagère, autorisée par le Code civil à certaines conditions, ainsi que la protection des nu-propriétaires (inventaire, cautionnement et emploi des sommes).

Daniel FAUCHER, Consultant au CRIDON de Paris: "Le paiement différé des droits de succession et la gestion sans entraves d'un portefeuille de valeurs mobilières", JCPN du 11 février 2000 p.297.
Cette note étudie les conséquences fiscales de l'arrêt rendu par la 1ère chambre civile de la Cour de Cassation le 12 novembre 1998 (voir Bulletin n°5, réf.01-05), permettant à l'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières de prendre seul les initiatives et de gérer les titres sans l'accord du nu-propriétaire, au motif que le portefeuille de valeurs mobilières constitue une universalité.
Dès lors, on peut imaginer une évolution de l'administration fiscale, en matière de paiement différé de droits de succession, qui n'exigera plus le paiement anticipé des droits en suspens dès la première cession de valeurs d'un portefeuille, au motif que celui-ci est désormais considéré comme une universalité. Cependant, le remploi serait la condition impérative, car la Cour de Cassation a précisé que le portefeuille est une universalité sous condition de remploi.

Suzel CASTAGNÉ, Docteur en droit : "Usufruit, quasi-usufruit : une nouvelle mise au point" (Compte-rendu du colloque du 27 septembre 1999 Démembrement de propriété), JCPN des 24 mars p.537 et 31 mars 2000 p.577.
Cet article présente l'évolution juridique de la notion de quasi-usufruit depuis le premier colloque sur ce thème en date du 17 octobre 1994, alors peu usité. Il rappelle notamment la solution de l'arrêt Baylet précité qui permet à l'usufruitier d'un portefeuille de valeurs mobilières de procéder à des opérations d'arbitrage sans l'accord du nu-propriétaire, qui deviennent ainsi des actes de gestion courante. La convention de quasi-usufruit permettra d'avoir la disposition du portefeuille car l'usufruitier n'a pas la libre disposition des valeurs, ne peut les aliéner ni les nantir.
Il est rappelé également que le quasi-usufruitier est un propriétéiare sous surveillance qui doit fournir caution et qui peut être déchu.

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