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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 8 - MAI 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers

RAPPEL DE LA NOTION D'ENSEMBLE IMMOBILIER. (49-08)
La terminologie "ensemble immobilier" est couramment utilisée pour parler d'un programme immobilier comprenant plusieurs bâtiments, ce qui a créé une certaine confusion quant au domaine d'application de la loi du 10 juillet 1965 et à la faculté de prévoir "une organisation différente".
Cet arrêt a clairement précisé que la distinction entre "ensemble immobilier" et "groupe d'immeubles bâtis" repose sur le régime juridique du sol : l'ensemble immobilier, au sens de l'alinéa 2 de l'article 1 de la loi du 10 juillet 1965, suppose une "hétérogénéité" du sol.
En conséquence, si la totalité du sol est en indivision, le statut de la copropriété s'applique.
(CA Paris 23ème ch., 30 juin 1999 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.675)

Copropriété

VENTE D'UN LOT - TRAVAUX VOTÉS ANTÉRIEUREMENT - DÉBITEUR. (50-08)
Une assemblée générale ayant décidé des travaux et l'échelonnement des appels de fonds, l'acquéreur d'un lot, devenu propriétaire après l'assemblée, mais avant le premier appel de fonds, est redevable des sommes mises en recouvrement.
Si les parties peuvent prendre, au sujet des charges ou de travaux, toute les conventions qui leur paraissent opportunes, ces accords ne sauraient être opposables au syndicat des copropriétaires ; il importe peu que le vendeur ait pris l'engagement envers l'acquéreur d'acquitter des dépenses qui ne seront appelées qu'après la vente, le syndic étant en droit d'en demander le paiement à l'acquéreur, lequel aura la faculté de se faire rembourser par le vendeur en application de leurs accords.
Le fondement de cette solution est la définition légale du débiteur des charges de copropriété, qui ne peut être que le propriétaire du lot de copropriété au moment des appels de fonds.
(CA Paris, 23ème ch. B, 18 novembre 1999 ; Defrénois, 15/3/2000, article 37112 p.316)

ANNULATION / RÉSOLUTION DE LA VENTE - DÉBITEUR DES CHARGES. (51-08)
Cet arrêt précise que "tout copropriétaire qui achète un lot, dont la vente est ultérieurement résolue ou annulée, conserve à l'égard du syndicat des copropriétaires la qualité de copropriétaire jusqu'à ce que la notification du transfert, consécutif à la résolution ou à l'annulation, soit faite au syndic (...) Il reste tenu en conséquence au paiement des charges arrêtées à une date antérieure".
(CA Paris, 23ème ch. sect. B, 13 janvier 2000 ; AJDI, mars 2000 p.258)

MISE EN OEUVRE DE LA GARANTIE DÉCENNALE PAR LE SYNDICAT. (52-08)
L'article 55 du décret du 17 mars 1967 impose que le syndic soit autorisé par une décision de l'assemblée générale pour agir en justice au nom du syndicat.
Il résulte de cet arrêt de rejet qu'une résolution qui mandate simplement le syndic pour agir à l'effet d'arrêter les délais de la garantie décennale concernant les malfaçons relatives aux parties communes est trop imprécise. L'action introduite par le syndic a été déclarée irrecevable.
Il faut que les désordres soient expressément désignés.
(Cass. Civ. 3ème, 20 juillet 1999 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.689)

NUISANCE PROVENANT DU REMPLACEMENT DE LA MOQUETTE PAR UN PARQUET. (53-08)
La modification du type de revêtement du sol intervenant assez fréquemment, la position prise ici par la Cour de cassation est intéressante.
Elle a confirmé l'arrêt de la Cour d'appel qui avait débouté le voisin du dessous en considérant que, bien qu'il y ait une détérioration de l'isolation acoustique du fait de l'installation d'un parquet, on restait dans les normes imposées par la réglementation en vigueur et donc dans les troubles normaux de voisinage.
Les normes réglementaires évoluant dans le temps, la nuisance entraînée par ce type de travaux sera, ou non, acceptable, suivant la date de construction et la catégorie de l'immeuble. Il est donc utile que le règlement de copropriété prescrive ce qui peut être fait et comment.
(Cass. Civ. 3ème, 21 juillet 1999 ; RDI, octobre-décembre 1999 p.677)

SPÉCIALISATION DES CHARGES. (54-08)
Un règlement de copropriété peut prévoir des charges spéciales par bâtiment (et notamment des charges de ravalement) sans qu'il ait été créé des parties communes spéciales à chaque bâtiment.
(CA Paris 23ème ch., 25 novembre 1999 ; Dict. Permanent Gest. Immob. Bull. 291 p.4293)

VENTE DE LOTS : OBLIGATIONS DU SYNDIC. (55-08)
La Cour de Cassation s'est ici prononcée sur l'épineux problème des obligations déclaratives du syndic préalablement à la vente d'un lot, précisées par les articles 20 de la loi du 10 juillet 1965 et 5 du décret du 10 mars 1967. Aux termes de ce décret, l'état en question se doit d'être daté, indiquer " d'une manière même approximative ", et sous réserve de l'apurement des comptes :

a) Les sommes correspondant à la quote-part du copropriétaire intéressé : dans les charges dont le montant n'est pas encore liquidé ou devenu exigible à l'encontre du syndicat ; dans les charges qui résulteront d'une décision antérieurement prise par l'assemblée générale mais non encore exécutée ;

b) Eventuellement, le solde des versements effectués par le copropriétaire intéressé à titre d'avance ou de provision à quelque titre que ce soit, ainsi que les décisions de l'assemblée générale d'où résultent ces dernières ;

c) S'il y a lieu, le montant des sommes restant dues à un titre quelconque au syndicat et leur justification ;

d) Le montant des charges afférentes au lot considéré, pour le dernier exercice approuvé et le dernier budget provisionnel voté.

Un syndic avait répondu au questionnaire adressé par le notaire sans toutefois apporter de précisions ne relevant pas des renseignements demandés par le notaire, qui s'était conformé à la loi en l'interrogeant au sujet des éventuelles charges financières susceptibles d'incomber aux futurs acquéreurs consécutivement à une décision antérieure de l'assemblée générale des copropriétaires. Le syndic était-il tenu de compléter le questionnaire au-delà des exigence légales en apportant un surcroît d'information afin de prévenir l'acquéreur de défectuosités éventuelles dont il aurait connaissance ?

L'arrêt refuse de contraindre le syndic à aller au-delà de ses obligations en la matière, et évite ainsi la profusion de nombreuses affaires contentieuses à ce sujet. On ne s'étonnera pas que la Cour de Cassation refuse de tenir rigueur au syndic de ne pas avoir fourni de plus amples renseignements que ceux qu'il est légalement tenu de délivrer ; tout au plus pourra-t-on s'étonner, à l'heure où la protection du consommateur est devenue une des priorités du législateur, de trouver un acquéreur démuni face à un " sachant " . Remarquons cependant que nul n'est censé ignorer la loi. Si le consommateur avait mieux connu les obligations légales du syndic, peut-être se serait-il renseigné de façon plus complète.
(Cass. Civ. 3ème, 17 novembre 1999 n°98-15882 ; Droit et Patrimoine, avril 2000 p.112, note P. Chauvel)

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