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LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 7 - FEVRIER 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Promotion Immobilière

VEFA - DOCUMENTS ACCOMPAGNANT LE CONTRAT PRÉLIMINAIRE. (20-06)
Un acquéreur en état futur d'achèvement intente une action en résolution de la vente pour non conformité du bien par rapport à ce qui avait été prévu, car il n'a plus la vue sur la mer.
La Cour d'appel le déboute au motif que les documents contractuels (contrat de réservation et ses annexes, acte authentique et ses annexes) ne font pas état d'une vue sur la mer. Mais la Cour de cassation énonce que ces documents, tels que prévus par la loi, doivent comprendre également un plan de coupe, lequel n'avait pas été fourni à la réservation, et qu'en conséquence, la Cour d'appel ne satisfaisait pas aux exigences de l'article 455 du Nouveau Code de Procédure Civile.
Cet arrêt est intéressant dans la mesure où il précise bien quels sont les documents qui doivent être adressés aux acquéreurs et annexés à l'acte authentique de vente.
(Cass. Civ. 3ème, 23 mars 1999 ; AJDI juin 99 p. 643)

INDEMNITÉ DE RÉSILIATION DE BAIL ET DROIT DE VENTE. (21-06)
Par bail verbal, le preneur a été autorisé à édifier des constructions sur le bien donné en location. Jugé que ce preneur, sans détenir de droit réel immobilier, avait néanmoins un droit de propriété sur les constructions, et que si en application des dispositions de l'article 555 du Code civil, le bailleur pouvait récupérer les constructions en indemnisant le preneur, une telle indemnisation versée en résiliation du bail constituait une mutation immobilière soumise au droit de vente.
Cette décision paraît contraire à la doctrine exprimée dans la réponse ministérielle Blas du 26 mars 1977 qui, se référant à une solution du 23 novembre 1830, estime que si le bailleur n'a pas expressément renoncé à son droit d'accession, le preneur n'a qu'un droit de jouissance, autorisant à faire constater le retour par anticipation des constructions en acquittant la seule TPF à 0,6 %.
(Cass. Com. 23 février 1999 - DF 26/99 n°525)

TVA - RÉGIME DES TERRAINS A BÂTIR. (22-06)
Un particulier qui achète un terrain à bâtir aux fins d'y édifier une maison individuelle est redevable au droit de mutation de 4,8 %.
Il en résulte un avantage par rapport à l'acquéreur d'une maison individuelle qui doit acquitter la TVA au taux de 20,6 % sur le prix, lequel inclut le terrain.
L'administration vient de confirmer cette différence de traitement.
On risque de voir refleurir les contentieux sur la notion de " terrain procuré " qui avaient disparu à l'occasion de l'unification des taux de TVA sur l'acquisition du terrain et des travaux de construction.
(RM 17 mai 1999 ; BF 7/99 n°717)

RÉCEPTION TACITE. (23-06)
Un maître d'oeuvre se fait éclairer, lors de la réception, par un expert judiciaire, à la suite de quoi il agrée l'ouvrage de façon non équivoque. C'est à la date du dépôt du rapport de l'expert que doit être fixée la date de réception tacite.
(CA Paris 23ème ch. sect. A,17 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.541)

Responsabilités, garanties, assurances

GARANTIES FINANCIÈRES DONNÉES PAR DES PROFESSIONNELS : FIN D'UNE DIVERGENCE JURISPRUDENTIELLE. (24-06)
Les garanties financières données par les professionnels de l'immobilier (garantie financière des intermédiaires et gestionnaires, garantie extrinsèque d'achèvement du vendeur en l'état futur d'achèvement, garantie de livraison du constructeur de maison individuelle) ne sont plus considérées par la jurisprudence comme un cautionnement mais comme des garanties autonomes pouvant être actionnées directement par le bénéficiaire.
(Cass. ass. plén. 4 juin 1999, sté Faraya c/Baumgartner ; Construction et Urbanisme septembre 1999 p.16)

ISOLATION PHONIQUE - GARANTIE DÉCENNALE. (25-06)
Un désordre d'isolation phonique est causé par une mauvaise exécution du plancher flottant et un fléchissement des planchers. Ceci affectant des éléments constitutifs de l'immeuble et rendant les appartements vendus impropres à leur destination, ce manque d'isolation phonique et la déformation des planchers doivent être qualifiés de désordres relevant de la garantie décennale.
(Cass. Civ. 3ème, 17 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.544)

VICE APPARENT - PARKING. (26-06)
Constitue un vice apparent une rampe d'accès au parking impraticable dans des conditions normales par des véhicules d'utilisation courante. L'action en garantie doit donc être exercée dans l'année suivant la date de la réception ou à l'expiration d'un délai d'un mois à compter de la prise de possession par les acquéreurs.
(CA Paris 23 ch. sect. A,17 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.545)

INFILTRATION D'EAU - PORTÉE DE LA GARANTIE DÉCENNALE. (27-06)
En suite de la construction d'un immeuble, des désordres d'infiltration d'eau dans les sous-sols sont constatés, aucun cuvelage n'ayant été fait. Le syndicat des copropriétaires demande réparation du préjudice au titre de la garantie décennale.
La Cour d'Appel de Paris décide alors que les constructeurs responsables doivent supporter, non seulement le coût de la construction de la solution de réparation, mais également le coût de la consommation d'énergie et de l'entretien pendant les 10 ans postérieurs à la réception pour la solution réparatrice, afin de replacer le syndicat des copropriétaires dans la situation qui aurait dû être la sienne dès l'édification de l'immeuble.
(CA Paris 19ème ch. sect. B, 6 mai 1999 ; AJDI juillet-août 99 p.717)

POLICE RESPONSABILITÉ DÉCENNALE - INSECTES. (28-06)
Une cour d'appel condamne à bon droit un assureur à faire jouer la garantie stipulée aux termes d'une police d'assurance dommages ouvrages précisant la prise en charge des désordres causés par des insectes, quand bien même lesdits insectes seraient exclus des garanties contractuelles complémentaires.
(Cass. Civ. 3ème, 14 avril 1999 ; AJDI juin 99 p.635)

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