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LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 7 - FEVRIER 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel

AGENT IMMOBILIER - RESPONSABILITÉ. (08-07)
La Cour d'Appel de Paris a nettement affirmé que l'agent immobilier étant tenu à un devoir de conseil et d'information, il lui appartient notamment de s'assurer de la pleine propriété des parties pour vendre.
Cette décision s'inscrit dans le sens actuel de la jurisprudence. En effet, les tribunaux retiennent régulièrement la responsabilité de l'agent immobilier sur le fondement de ce devoir de conseil et d'information.
(CA Paris, 21 septembre 1999 ; AJDI, novembre 1999 p.1043)

PROMESSE DE VENTE - MENTION "LU ET APPROUVÉ". (09-07)
Il est rappelé par la Cour d'Appel de Versailles que dans une promesse de vente sous seings privés, la mention "lu et approuvé" n'est imposée par aucun texte pour la validité de l'acte.
(CA Versailles 2ème ch. B, 15 avril 1999 ; RDI, juillet-septembre 1999 p.419)

REMONTÉES CAPILLAIRES - DOL. (10-07)
Jugé que des travaux succincts entrepris par le vendeur avant la vente pour camoufler des taches d'humidité importantes, ayant pour origine des remontées capillaires à partir de la cave et de la façade, sont constitutifs d'un dol justifiant la nullité de la vente.
(CA Versailles 1ère ch. A, 6 mai 1999 ; RDI, juillet-septembre 1999 p.418)

VENTE D'IMMEUBLE ET SECTES. (11-07)
Courant janvier 1980, un particulier vend à une société un bien immobilier. Le vendeur est membre d'une secte, et le bien est destiné en fait à héberger la communauté sectaire.
La Cour de Cassation, approuvant la Cour d'Appel de Paris, reconnaît que le vendeur a subi des " violences physiques et morales de nature à faire impression sur une personne raisonnable et à inspirer la crainte d'exposer sa personne ou sa fortune à un mal considérable et présent " et confirme l'annulation de la vente pour violence morale.
(Cass. Civ. 13 janvier 1999 ; AJDI, novembre 1999 p.1013)

Baux

MAISONS TÉMOINS - QUALIFICATION DU BAIL. (12-07)
Le contrat de location d'un terrain nu supportant des maisons témoins peut être un bail commercial.
Ces maisons témoins, construites avec l'accord du bailleur, constituent pour les constructeurs des locaux accessoires nécessaires à leur activité dont la disparition compromettrait leur exploitation. En conséquence, les baux dont les constructeurs sont signataires bénéficient du statut des baux commerciaux.
(Cass. Civ. 3ème, 29 septembre 1999 ; JCPN, n°45 du 12/11/99 p.1593)

CONGÉ POUR VENDRE - PRIX INDIQUÉ NON DISSUASIF. (13-07)
La Cour d'Appel de Paris a ordonné l'expulsion du locataire d'un appartement, laquelle a fait suite au congé pour vendre signifié par le propriétaire, bien que le prix notifié au locataire, soit 720.000 F, apparaisse surestimé par rapport au prix moyen du marché (500.000 à 550.000 F selon trois agences immobilières).
La Cour d'Appel a justifié sa décision en énonçant que "les propriétaires, en vendant leurs biens, peuvent légitimement espérer en retirer le meilleur prix et le proposer à la vente à un prix plus élevé que le prix moyen du marché. (...) La surestimation du prix indiqué dans le congé n'atteignait pas des proportions permettant de le considérer comme dissuasif et fixé pour faire échec au droit de se porter acquéreur du locataire".
(CA Paris 6° ch. sect. B, 16 septembre 1999 ; AJDI, novembre 1999 p.1039)

CONGÉ POUR VENDRE - INDICATION DE LA SUPERFICIE ? (14-07)
Deux arrêts de la Cour d'Appel de Paris précisent le champ d'application de l'article 46 alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965 fixant le statut de copropriété des immeubles bâtis (inséré par l'article 45 al.1 de la loi du 18 décembre 1996, dite Loi Carrez). Selon cet article, "toute promesse unilatérale de vente ou d'achat, tout contrat réalisant ou constatant la vente d'un lot ou d'une fraction de lot mentionne la superficie de la partie privative de ce lot ou de cette fraction de lot. (...)" Pour la Cour d'Appel, cet article ne visant que des "contrats", soit plus précisément "la rencontre de volonté du bailleur et du locataire", il ne saurait s'appliquer au congé pour vendre (article 15 de la loi du 6 juillet 1989), qui n'est qu'"une offre résultant de la loi".
La Cour infirme l'analyse de certains auteurs qui se positionnaient en faveur de l'obligation d'indication de la superficie au motif que le congé avec offre de vente s'analysait en une promesse de vente.
(CA Paris 6ème ch. sect. C, 14 septembre 1999 et 21 septembre 1999 ; AJDI, novembre 1999 p.1039 ; JCPN, n°52 du 31/12/99 p.1845 ; voir l'étude de Philippe Pelletier au Defrénois du 30 décembre 1999 n°37081).

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