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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 7 - FEVRIER 2000
PRIVILÈGE DE PRÊTEUR DE DENIERS ET VENTE EN ÉTAT FUTUR D'ACHÈVEMENT * Le dispositif de la loi " Périssol " a pris fin depuis quelques mois ; les premières analyses apparaissent. L'option pour le bénéfice de ce dispositif emporte pour
le bailleur un certain nombre de conséquences sur son régime
fiscal : déduction au titre de l'amortissement sur le montant de
l'acquisition, baisse du taux de la déduction forfaitaire, majoration
du plafond d'imputation des déficits fonciers sur le revenu global.
D'où un intérêt certain à financer l'acquisition
au moyen d'un prêt bancaire. * Si la constitution d'une hypothèque conventionnelle grevant les biens financés ne soulève pas de difficultés particulières, il en est tout autrement en ce qui concerne le privilège de prêteur de deniers. Cette sûreté peut-elle être mise en oeuvre afin de garantir le remboursement de l'intégralité d'un prêt alors que seulement une fraction du prix est exigible et quittancée lors de la signature de l'acte ? * Cette question a été soulevée de nombreuses fois ces derniers temps, compte tenu du nombre d'acquisitions qui ont été régularisées. Qu'en est-il réellement ? * La mise en place du privilège de prêteur de deniers doit
répondre à certaines conditions stipulées par l'article
2103-2° du Code civil : * Toutefois, ces conditions ne doivent pas être assimilées
à des conditions d'existence, mais à des conditions d'opposabilité
du privilège de prêteur de deniers aux tiers. C'est ce qu'affirme la Cour de Cassation lorsqu'elle dispose que " les formalités prescrites par l'article 2103-2° du Code civil tendent seulement à certifier l'origine des deniers vis-à-vis des tiers " (civ. 3° 18 février 1987, Bull. III n°31 page 18). * La question a été posée, en son temps, de savoir si, dans le cadre d'une vente en état futur d'achèvement, le conservateur des hypothèques compétent peut accepter le dépôt d'un bordereau de privilège de prêteur de deniers du fait que le privilège dont l'inscription est requise garantirait non seulement la partie de prêt correspondant à la fraction de prix payé comptant et quittancé dans l'acte, mais aussi le surplus du prêt, qui ne sera versé en réalité au vendeur que plus tard, au fur et à mesure de l'avancement des travaux. Ce à quoi l'Association Mutuelle des Conservateurs a répondu : "Pour éviter que soient requises des inscriptions manifestement
injustifiées, le Conservateur des Hypothèques doit, aux
termes de l'article 2148 du Code civil, se faire présenter l'original,
une expédition authentique ou un extrait littéral du jugement
ou de l'acte qui donne naissance au privilège ou à l'hypothèque.
Mais le conservateur n'étant pas juge de la validité des
inscriptions, son contrôle ne porte que sur l'existence apparente
du titre. C'est à l'inscrivant qu'il appartient d'apprécier,
sous sa responsabilité, si le privilège ou l'hypothèque
dont il demande l'inscription est de nature à garantir sa créance. C'est également l'affirmation que l'on peut retrouver dans le Juris Classeur Notarial Formulaire : " Il semble que l'inscription de privilège de prêteur de deniers puisse être prise pour sûreté de la totalité de la somme prêtée " (voir Bordereaux d'inscription Hypothécaire, Fascicule C 1 n°168). * Cette solution a ses partisans : en effet, il en résulte une
économie pour l'acquéreur puisqu'il ne paiera pas la taxe
de publicité foncière qu'il aurait dû acquitter s'il
s'était agi d'une hypothèque. * Il faut cependant nuancer ces propos car cette garantie ne sera jamais pleinement efficace. En effet, le privilège de prêteur de deniers sera totalement
inefficace si des tiers arguent de cette inefficacité, pour la
partie des fonds empruntés et non utilisés. Dans ce cas,
le créancier ne pourra seulement invoquer le privilège de
prêteur de deniers qu'à concurrence de la somme quittancée,
le surplus n'étant alors plus garanti par aucune inscription. Afin de garantir l'établissement prêteur, il existe cependant
une solution : quittancer, à chaque fois, le versement correspondant
à la fraction de prix rendue exigible par l'avancement des travaux.
Mais ce procédé, outre qu'il se révèlera lourd
à gérer, sera quasiment impossible à mettre en place
en raison du surcoût que cela occasionnera au client. |
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