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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 7 - FEVRIER 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Urbanisme et Aménagement

DROIT DE PRÉEMPTION - SAISIE IMMOBILIÈRE. (19-07)
Après l'arrêt du 6 octobre 1995 Cne de Maisongoutte, cet arrêt du Conseil d'Etat, confirmant la position de la Cour administrative d'appel de Paris, vient préciser le champ d'application du droit de préemption : le droit de préemption ne s'applique pas à la vente sur adjudication forcée dans le cadre d'une saisie immobilière puisqu'elle ne peut être regardée comme une aliénation volontaire au sens des dispositions de l'article L. 213-1 al.1 du Code de l'urbanisme.
(CE sect., 27 octobre 1999, Cne de Houdan, req. n°188685 ; JCPN, n°49 du 10/12/99 p.1764 ; Droit administratif, décembre 1999, p.28)

Permis de construire

VEFA ET DÉPÔT DE PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF :
voir, à propos de l'arrêt du Conseil d'Etat du 5 mai 1999, M. Et Mme Alaoui, qui a été signalé au précédent Bulletin, le commentaire figurant en rubrique Promotion immobilière.

MAIRE INTÉRESSÉ À LA DÉLIVRANCE DU PC. (20-07)
Selon l'article L. 421-2-5 du Code de l'urbanisme, " si le maire est intéressé à la délivrance du permis de construire, soit en son nom personnel soit comme mandataire, le conseil municipal (...) désigne un autre de ses membres pour délivrer le permis de construire. " La Cour administrative d'Appel de Nantes précise que pour l'application de ces dispositions, c'est à la date de la délivrance du permis que doit être apprécié l'intérêt personnel du maire : en l'espèce, il avait participé en qualité de géomètre à l'élaboration d'un programme de construction ; cependant, au moment de la délivrance du permis, il avait cessé toute collaboration avec la société pétitionnaire et le Conseil d'Etat estime que dès lors, il ne pouvait pas être considéré comme intéressé au regard des dispositions de l'article L.421-2-5.
(CAA Nantes, 26 mai 1999, Valensi ; Construction - Urbanisme, novembre 1999 p.18)

NOTION DE TRAVAUX DE DÉMOLITION NÉCESSITANT UN PERMIS DE DÉMOLIR. (21-07)
Cet arrêt donne des précisions fort utiles quant à la notion de travaux de démolition nécessitant l'obtention d'un permis de démolir qui n'est pas définie clairement par les textes. En l'espèce, une légère surélévation de toiture afin d'aménager sur une partie de celle-ci une terrasse " à la romaine " ne nécessite pas l'obtention d'un permis de démolir.
(CE 28 juillet 1999, Deutschmann ; Construction - Urbanisme, novembre 1999 p.21)

PAS DE DÉLIT DE CONSTRUCTION SANS PERMIS POUR DÉFAUT DE TRANSFERT. (22-07)
La Chambre criminelle de la Cour de Cassation confirme pour la première fois que celui qui réalise des travaux en vertu d'un permis de construire obtenu par un autre n'est pas pénalement répréhensible au regard de l'article L. 480-4 du Code de l'urbanisme quand bien même ce constructeur n'a pas obtenu ni demandé un transfert dudit permis de construire à son nom.
(Cass. Crim., 29 juin 1999, Barthe et Lhermitte ; Construction - Urbanisme, décembre 1999 p.18)

CESSION GRATUITE DE TERRAINS ET POSSIBILITÉS DE CONSTRUCTION - CALCUL D'UN " COEFFICIENT D'EMPRISE AU SOL ". (23-07)
En cas de cession gratuite de terrains au titre des articles L.332-6-1 et R.332-15 du Code de l'urbanisme, il peut être tenu compte de la superficie initiale pour le calcul du COS et du PLD. En revanche, l'article R. 332-15 stipule que " ces dispositions ne font pas obstacle à l'application de l'ensemble des autres règles et servitudes d'urbanisme ". En l'espèce, le POS fixait un coefficient d'emprise au sol. La Cour administrative d'appel de Paris a considéré que pour le calcul des possibilités de construction en résultant, il faut prendre en compte la superficie du terrain déduction faite de ce qui a été cédé à la collectivité publique.
(CAA Paris, 1er juin 1999, M. Burgeot ; BJDU 99 n°4 p.292)

TERRAINS CONTIGUS - DEMANDE CONJOINTE - PERMIS DE CONSTRUIRE MODIFICATIF - TERRAIN D'ASSIETTE DU COS. (24-07)
Deux sociétés avaient obtenu conjointement un seul permis de construire concernant deux terrains contigus dont elles étaient chacune propriétaire.
Le Conseil d'Etat considère que "les propriétaires de terrains distincts mais contigus" peuvent présenter "conjointement une demande de permis en vue de la construction, sur les terrains considérés, d'un ou plusieurs bâtiments présentant une unité d'ensemble".
C'est également un exemple utile d'hypothèse où la délivrance d'un permis modificatif était possible car il a été jugé qu'" un réaménagement de la disposition intérieure des bâtiments par transformation d'appartements en studios et suppression de locaux techniques, en l'adjonction d'une place de stationnement et en l'installation de quelques ouvertures supplémentaires rapportés à l'importance globale du projet ne remettent en cause ni la conception général du projet, ni l'implantation des bâtiments, ni leur hauteur " ; un nouveau permis n'était donc pas nécessaire.
La Cour administrative d'appel de Nantes estimait que le droit de construire devait s'apprécier parcelle par parcelle. Le Conseil d'Etat a jugé au contraire qu'il résultait de l'article R.123-22 du Code de l'urbanisme que lorsque "plusieurs propriétaires peuvent légalement présenter ensemble une demande de permis de construire en vue de réaliser une opération de construction conjointe sur un ensemble de terrains contigus, le COS s'applique à la superficie de l'ensemble des terrains qui servent d'assiette au projet de construction et non à la superficie de la propriété de chacun des pétitionnaires".
(CE 28 juillet 1999, SA d'HLM le Nouveau Logis Centre Limousin req. n°182167 ; Dict. Permanent Construction, Bull. 284 p.2489 n°52 et 394a - p.2480 n°20 ; Construction - Urbanisme, novembre 1999 p.20)

PLACES DE STATIONNEMENT - DATE D'APPRÉCIATION. (25-07)
Le Conseil d'Etat a annulé l'arrêt de la Cour administrative d'appel ayant lui même annulé un permis de construire au motif que les emplacements de stationnement, exigés par le POS, n'étaient pas réalisés lors de la demande, alors que leur existence était établie au jour de la délivrance du permis.
En effet, en se fondant sur l'erreur de droit, le Conseil d'Etat consacre le principe selon lequel l'existence des stationnements doit être prouvée au moment de la délivrance et non de la demande de permis.
(CE 28 juillet 1999, Deutschmann ; Petites Affiches, 3 novembre 1999 p.13)

AUTORISATION D'EXERCER LE DROIT DE PRÉEMPTION ET PERMIS DE CONSTRUIRE. (26-07)
La situation du terrain au regard de la mise en œuvre éventuelle du droit de préemption ne figure pas parmi les dispositions d'urbanisme déterminant la légalité d'un permis de construire et visées à l'article L.421-3 du Code de l'urbanisme. Par conséquent, est illégal le refus opposé à une demande de permis de construire au seul motif que le conseil municipal a autorisé le maire à exercer son droit de préemption sur le terrain d'assiette de la construction projetée.
(TA Versailles, 13 avril 1999, Allard c/ Cne de Breux-Jouy ; Dict. Permanent Construction, Bull. 286 p.2416 n°181)

QUEL DÉLAI POUR RETIRER UN PERMIS DE CONSTRUIRE ? (27-07)
Ce jugement rend une solution différente de l'état du droit en considérant que le retrait d'un permis de construire par l'autorité qui l'a délivré ne peut intervenir qu'avant l'expiration du délai de deux mois suivant la notification de cette décision et non pas le délai de recours contentieux des tiers, c'est-à-dire le délai de deux mois à compter de l'accomplissement des formalités d'affichage.
Par ailleurs, le juge précise que la fraude commise par le pétitionnaire à l'occasion de la demande de permis de construire permet une retrait sans condition de délai.
(TA Nice 2 avril 1999, SCI L'Impératrice 2 c/ Cne de La Seyne-sur-Mer ; BJDU 99 n°4 p.272)

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