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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 1 - Avril 2001
CREDIT BAIL IMMOBILIER Crédit-bail et clause exonératoire de responsabilité La clause qui dégage le crédit bailleur de toute responsabilité
en cas de litiges relatifs aux vices affectant la construction que le
preneur a pour mandat de faire réaliser et qui cède en contrepartie
à celui-ci les droits et actions en garantie du maître de
l'ouvrage contre les locateurs d'ouvrage est valable et non contraire
à 1792-5 civ. Crédit-bail et rente viagère Un contrat de crédit-bail dont le prix est payable au moyen d'une
rente viagère conserve sa nature juridique La Cour de cassation
estime que la rente viagère est une composante du loyer du par
le crédit preneur et que ce mode de paiement n'est pas de nature
à affecter le droit de propriété du crédit-preneur
en cas de levée d'option. GARANTIE DU CONSTRUCTEUR
La garantie décennale et la mise en jeu des assurances corrélatives
supposent une réception sans réserve par le maître
de l'ouvrage. La réception diffère de la simple prise de
possession des travaux. Garantie décennale et biens d'équipement les peintures dont le rôle n'est qu'esthétique ne constituent
pas un ouvrage au sens de 1792 civ, ni un élément d'équipement
ni un élément constitutif d'ouvrage. Elles relèvent
donc de la responsabilité contractuelle de droit commun. Prescription et garantie des vices apparents L'acquéreur d'un immeuble à construire est recevable pendant
un an à compter de la réception des travaux ou de la prise
de possession des ouvrages à intenter contre le vendeur l'action
en garantie des vices apparents même dénoncés postérieurement
au délai de un mois. L'obligation de délivrance due par le vendeur d'un immeuble à
construire concerne non seulement le contrat de réservation mais
aussi les annexes, voire même les documents publicitaires. Dans le même sens, des acquéreurs de lot d'un ensemble immobilier
ont obtenu réparation du préjudice subi par eux suite à
la cession de volume part le promoteur après l'édification
de la première partie du programme. Une résidence de 66
studios pour étudiants avait remplacé les 24 logements prévus.
La clause qui laisse au promoteur toute latitude pour modifier le programme
de construction est potestative. VEFA et action contre l'entrepreneur L'acquéreur en l'état futur d'achèvement peut agir
contre l'entrepreneur avec lequel il n'est pas lié contractuellement
en vertu du fait que l'acquéreur jouit de tous les droits et actions
attachés à la chose qui appartiennent à son auteur
et dispose d'une action contractuelle fondée sur le manquement
à ses obligations envers le maître de l'ouvrage. Peinture, escargot et responsabilité du fabricant Après avoir constaté que la peinture de ravalement devait
remplir une fonction d'imperméabilisation et résister aux
agressions extérieures, le tribunal a condamné le fabricant
de peinture pour ne pas avoir prévu que la poudre calcaire qui
entrait dans sa composition était un élément nutritionnel
des escargots. Le désordre constaté sur la façade
devait être garanti au titre de la responsabilité de droit
commun des fabricants. AGENT IMMOBILIER
Il ressort de deux arrêts de la 1ère chambre civile de la
Cour de Cassation du 14 et du 28 novembre 2000 que l'agent ne peut faire
valoir son droit à commission ou réclamer des dommages et
intérêts à l'acquéreur qui a signé un
bon de visite et a contracté ensuite directement avec le vendeur.
L'agent peut néanmoins se retourner contre le vendeur, son mandant.
Une clause figure en effet souvent dans ce sens dans le mandat afin de
protéger l'agent immobilier. La Haute Juridiction rappelle que
" l'agent immobilier ne peut demander ou recevoir aucune somme à
titre de rémunération ou de réparation que celle
dont les conditions sont déterminées par le mandat ". De même, l'agent ne pourra réclamer que des dommages et
intérêts au vendeur qui n'a pas respecté une clause
d'exclusivité en concluant la vente directement avec l'acheteur
qui avait visité le bien. Il ne peut exigé le paiement de
la commission n'ayant pas lui-même effectivement conclu la vente. |
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