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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 - NOVEMBRE 1999
L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Promotion Immobilière
VEFA, COPROPRIÉTÉ ET PERMIS DE CONSTRUIRE
A propos de l'arrêt du Conseil d'Etat en date du 5 mai 1999 (signalé
dans le précédent Bulletin, réf. 30-06).
* Dans le Bulletin n°6, à la rubrique Urbanisme " Permis
de Construire - Dans une VEFA, le vendeur peut-il déposer un permis
de construire modificatif ? ", il a été fait état
d'un arrêt du Conseil d'Etat du 5 mai 1999 - M. Et Mme Alaoui, et
des conclusions du Commissaire du Gouvernement déclarant que, dans
le cadre de ventes en l'état futur d'achèvement, "
la copropriété naît, en application des dispositions
de la Loi du 10 juillet 1965, dès la première vente ".
A l'appui de cette position, Monsieur Edmond Honorat faisait référence
à deux arrêts : l'un du Conseil d'Etat du 4 juillet 1994
- SCI Les Palmiers - et l'autre de la 3ème chambre civile de la
Cour de Cassation du 3 juillet 1984.
* Il est fait observer :
- que l'arrêt de la Cour de Cassation du 3 juillet 1984 rappelle
dans ses attendus le libellé du 1er alinéa de l'article
1 de la Loi du 10 juillet 1965, à savoir que ladite loi régit
" tout immeuble bâti ou groupe d'immeubles bâtis …
" et qu'il ne mentionne aucunement que la copropriété
naît dès la première vente ;
- qu'il résulte des éléments de fait, que dans les
deux affaires, il s'agissait d'opérations par tranches, dont la
première était achevée.
En conséquence, il convient donc, à notre avis, de considérer
avec prudence les conclusions du Commissaire du Gouvernement quant à
la date de naissance de la copropriété.
* Nous ne pouvons qu'approuver la décision du Conseil d'Etat qui
a considéré qu'il était illégal de délivrer
un permis de construire modificatif touchant aux parties communes alors
que des VEFA avaient été signées.
En effet, les acquéreurs sont devenus propriétaires d'une
quote-part des parties communes et la SCI ne peut plus modifier unilatéralement
les parties communes, de façon substantielle.
* En revanche, le statut de la copropriété régissant
les immeubles " bâtis ", il ne trouve à s'appliquer
qu'après achèvement du bâtiment ou d'une première
tranche.
Il serait parfois bien utile de pouvoir convoquer une assemblée
générale en cours de construction pour modifier certaines
parties communes avec l'accord de copropriétaires représentant
la majorité des voix, la SCI votant avec les tantièmes des
lots invendus, plutôt que de devoir obtenir l'accord de tous les
acquéreurs.
Mais, en l'état des textes et de la jurisprudence, il nous parait
que la copropriété ne naît qu'à l'achèvement
d'au moins un des bâtiments et non pas dès la première
vente, contrairement aux conclusions du Commissaire du Gouvernement ci-dessus
mentionnées.
Responsabilités, garanties, assurances
SANCTION DU RETARD DE LIVRAISON D'UN IMMEUBLE À
CONSTRUIRE. (15-07)
Sauf à ce qu'il soit justifié d'un cas de force majeur ou
d'une cause légitime fondée, le retard de livraison doit
être sanctionné par des dommages et intérêts,
même s'il n'a pas été prévu une pénalité
de retard dans l'acte de vente.
(CA Paris, 19 mai 1999 ; Construction - Urbanisme, décembre 1999
p.8 n°323)
DEVOIR D'INFORMATION DE L'ARCHITECTE. (16-07)
L'obligation d'information de l'architecte s'étend à la
vérification du droit de construire du maître de l'ouvrage.
Pour ce faire, l'architecte doit contrôler que le maître de
l'ouvrage détient les autorisations administratives nécessaires
et qu'il est propriétaire du terrain ou autorisé à
construire par le propriétaire. S'il ne le fait pas, il commet
une faute, et si elle entraîne un préjudice pour l'entrepreneur
forcé d'arrêter les travaux du fait d'une ordonnance de référé,
l'architecte voit sa responsabilité délictuelle engagée
vis-à-vis de l'entrepreneur et peut être condamné,
solidairement avec le maître de l'ouvrage, à indemniser l'entrepreneur
pour les frais entraînés par les travaux et sa perte de bénéfice.
(Cass. Civ. 3ème, 14 avril 1999 ; Dict. Permanent Construction,
Bull. 285 p.2435 n°406)
TRAVAUX SUR EXISTANTS ET GARANTIE DÉCENNALE.
(17-07)
Les travaux sur existants ne peuvent pas être écartés
d'emblée du champ d'application de la responsabilité décennale.
Il y a lieu de rechercher quelles ont été la nature et la
consistance des travaux ainsi que l'importance des malfaçons qui
en ont résulté. S'agissant de travaux de ravalement, les
juges doivent déterminer s'ils constituent des " ouvrages
" au sens de l'article 1792 du Code civil et si les dommages qu'ils
entraînent portent atteinte à la solidité de l'immeuble
ou rendent celui-ci impropre à sa destination.
(Cass. Civ. 3ème, 20 juillet 1999 ; Dict. Permanent Construction,
Bull. 286 p.2418 n°27a/27e)
ASSURANCE DOMMAGES-OUVRAGE : ÉTENDUE
DE LA GARANTIE. (18-07)
En application de l'article L.242-1 du Code des assurances, l'assureur
dommages-ouvrage est débiteur de sa garantie, en dehors de toute
recherche de responsabilité, dès l'instant que les dommages
sont de la nature de ceux dont sont responsables les constructeurs sur
le fondement de l'article 1792 du Code civil.
(CA Paris , 25 janvier 1999 ; Dict. Permanent Construction, Bull. 284
p.2479 n°107/108)
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