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LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 - NOVEMBRE 1999

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel

ASSURANCE - CLAUSE D'EXCLUSION DE GARANTIE. (10-06)
L'article L. 113-1 du Code des assurances stipule notamment que " les pertes et dommages occasionnés par des cas fortuits ou causés par la faute de l'assuré sont à la charge de l'assureur, sauf exclusion formelle et limitée contenue dans la police (...) ".
La Cour d'Appel de Paris énonce dans cet arrêt que ne saurait être assimilée à une telle exclusion, celle visant " le défaut permanent d'entretien, le manque de réparations indispensables ainsi que la vétusté et l'usure signalées au souscripteur auxquelles il n'a pas été remédié ".
(CA Paris 23ème ch. sect. A, 10 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.539)

CESSION DE DROIT ET TVA. (11-06)
La cession à titre onéreux - par le propriétaire d'un local à usage d'habitation - du droit d'affecter ce local à un usage commercial constitue une prestation de service imposable à la TVA.
(RM Martin 12 avril 1999 ; BF 5/99 n°458)

PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE ET DATION EN PAIEMENT. (12-06)
On sait que la plus-value réalisée par un particulier se calcule par différence entre le prix de vente et le prix de revient. Si le premier élément cité est inférieur à la valeur vénale, l'administration ne peut l'écarter que si elle démontre l'existence d'une dissimulation de prix.
L'application de ce principe est délicate en cas de dation en paiement puisque s'il y a sous évaluation, l'administration ne peut par hypothèse jamais démontrer une dissimulation de prix.
Jugé qu'en cas de différence importante entre le prix stipulé à l'acte et la valeur des droits représentatifs des locaux à construire, l'administration est admise à considérer que les parties ont volontairement dissimulé une partie du prix convenu.
En l'espèce l'écart était de 2,15.
(CE 9 avril 1999 ; RJF 6/99 n°724)

Mandat

REPSONSABILITÉ DU MANDANT ET DU MANDATAIRE. (13-06)
Une société civile de construction vente fait édifier des immeubles et en confie la vente à une société de commercialisation.
Un couple d'investisseurs désire acquérir l'un de ces biens. L'offre de vente est alors accompagnée d'une offre de garantie des loyers, émanant d'une autre société, également mandataire du vendeur, par laquelle il est assuré aux futurs investisseurs une rentabilité forfaitaire, en contre partie de la mise à disposition de l'immeuble pendant un temps déterminé.
L'opération ne s'avère pas aussi rentable que prévu et les acquéreurs assignent en nullité de la vente et dommages - intérêts la société civile, les deux mandataires et la banque qui leur a accordé le prêt.
Le 13 mai 1996, la Cour d'Appel de Toulouse prononce la nullité du contrat pour dol et condamne in solidum le mandat et la société mandataire à des dommages et intérêts. La Cour de cassation confirme cette décision.
(Cass. Civ. 3ème, 29 avril 1998 ; AJDI mai 99 p.538 )

COMMISSION DE L'AGENT IMMOBILIER. (14-06)
Une vente est conclue sous la condition suspensive de l'obtention d'un prêt, mais celui-ci est refusé à cause d'une faute imputable à l'acquéreur. La vente ne s'étant pas réalisée, la commission de l'agent immobilier n'est pas due.
(CA Paris 2ème ch. sect. 1, 9 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.543)

Prêts immobiliers

CONSTRUCTION DE MAISON INDIVIDUELLE. (15-06)
Un banquier ne commet aucune faute en refusant d'attribuer un prêt épargne-logement lorsque ce prêt est de nature à entraîner un surendettement.
(Cass. Civ. 3ème, 3 mars 1999 ; AJDI mai 99 p.541)

Marchands de biens

OBLIGATIONS DÉCLARATIVES. (16-06)
Le bénéfice du taux réduit de 0,615 % n'est accordé aux marchands que s'ils ont satisfait aux différentes dispositions visées par l'article 852 du Code Général des Impôts, au nombre desquelles figurent notamment :
- la tenue d'un répertoire,
- la déclaration à l'administration fiscale du début de leur activité.
Jugé que l'enregistrement des statuts mentionnant l'activité de marchand de biens et la déclaration souscrite auprès du CFE, laquelle se référait aux statuts, valent déclaration d'existence auprès de l'administration fiscale.
Cette décision tempère la rigueur de la jurisprudence sanctionnant la non-production d'un répertoire régulièrement tenu.
(TGI Bourg-en-Bresse 1er mars 1999 - DF 20/99 ° 420)

TVA - AMÉNAGEMENT D'UN GOLF PAR UN MARCHAND DE BIENS. (17-06)
La réalisation d'un parcours de golf et l'aménagement d'un club house s'analysent comme une opération de construction non passible de la TVA sur marge. Si un tel aménagement est réalisé par une société marchand de biens, celle-ci doit constituer un secteur distinct d'activité pour l'application du droit à déduction.
A défaut, elle ne peut déduire cette TVA d'amont, dès lors que le marchand ne peut récupérer la TVA ayant grevé l'acquisition du bien.
(CAA Marseille 1er février 1999 - BF 6/99 n°587)

Baux

DÉPÔT DE GARANTIE - TVA. (19-06)
Les dépôts de garantie non réclamés par les locataires ayant résilié leur bail, et qui sont conservés par les administrateurs d'immeubles, présentent le caractère de compléments d'honoraires perçus en contrepartie des prestations fournies aux clients, et sont à ce titre imposables à TVA.
(TA Lyon 4ème ch., 8 décembre 1998 ; AJDI mai 99 p.515-516)

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