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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 - NOVEMBRE 1999
L'AFFECTATION DES LOCAUX I. Les textes de référence
Par ailleurs, il faut noter que la doctrine administrative a pris une très grande importance en la matière. On citera notamment :
II. Le champ d'application de la réglementation Les communes concernées sont principalement Paris et les communes situées dans un rayon de 50 km de l'emplacement des anciennes fortifications de Paris, ainsi que les communes dont la population municipale est égale au supérieure à 10 000 habitants. III. La définition La notion d'affectation concerne l'usage des constructions, indépendamment de leurs caractéristiques propres, de leur implantation, de leur volume, ou de leur aspect extérieur. C'est moins la construction elle-même que l'usage ou les transformations d'usage qu'il peut en être fait, et les activités qui peuvent s'exercer dans ces constructions, que la législation relative au changement d'affectation cherche à contrôler et à réguler. Les différentes catégories d'affectation visées
à l'article L. 631-7 sont les suivantes : Toutes les autres affectations ne sont pas réglementées par ce texte et se déduisent par défaut. Il en est ainsi des locaux à usage dit "commercial" ou ce que la pratique appelle plus communément les "bureaux commerciaux". Afin de connaître l'affectation d'un local, il est possible de demander à la préfecture la délivrance du certificat prévu à l'article L. 631-7-2 du CCH qui indique si le local peut être régulièrement ou non affecté à l'usage mentionné dans la demande. Le préfet délivre ce certificat après avis du maire dans un délai de deux mois. La preuve de la commercialité d'un local nécessite que le défendeur recoure aux trois preuves ci-après :
IV. Le changement d'affectation Plusieurs hypothèses doivent être distinguées : - Les changements d'affectation réglementés à l'article L. 631-7
Soulignons que pour apprécier s'il y a changement d'affectation, il convient de se référer à l'usage effectif des locaux, à l'affectation de fait quel que soit le titre d'occupation ou la dénomination du bail (Cass. civ. III 28 avril 1971). Notons enfin que la loi du 2 juillet 1998 permet, par dérogation à l'article L.631-7, l'exercice d'une activité professionnelle y compris commerciale dans une partie d'un local à usage d'habitation, dès lors que l'activité considérée n'est exercée que par le ou les occupants ayant leur résidence principale dans le local et ne conduit à y recevoir ni clientèle, ni marchandise. Ce texte favorise le télétravail. - Les changements d'affectation non concernés par la réglementation de l'article L. 631-7 Il en est ainsi du changement d'affectation de locaux à usage artisanal, industriel, des surfaces de ventes et de bureaux dits bureaux commerciaux. - Les changements d'affectation temporaires L'article L. 631-7-I du CCH prévoit que le propriétaire de locaux régulièrement affectés à un usage autre que l'habitation peut les affecter temporairement à l'habitation pour une durée n'excédant pas treize ans. Il doit pour cela faire une déclaration d'affectation temporaire des locaux à la préfecture. Jusqu'à l'expiration du délai de treize ans, les locaux peuvent retrouver leur affectation sur simple déclaration. Les locaux qui, à l'expiration du délai de 13 ans, n'ont fait l'objet d'aucune déclaration, demeureront affectés à l'habitation (L. 63 1-7-I). En cas de non-respect de cette procédure dès l'origine, il semble logique de déduire que les locaux perdent leur commercialité. |
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