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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 - NOVEMBRE 1999
DESTINATION / AFFECTATION : DES NOTIONS À NE PAS CONFONDRE. Les notions de destination et d'affectation relèvent de deux législations indépendantes qui ont des finalités différentes. La première relève du Code de l'urbanisme dans ses dispositions concernant le contenu des plans d'occupation des sols et le champ d'application du permis de construire. La finalité de ces textes est de réglementer l'affectation de l'espace et la destination générale des sols. La seconde relève du Code de la construction et de l'habitation (CCH) dans ses dispositions concernant la police de l'affectation des immeubles. Leur finalité est le maintien de l'équilibre entre l'habitat et l'emploi. Ces deux notions ne doivent pas être confondues car d'une part, elles ne se recouvrent pas et, d'autre part, les changements d'affectation et de destination ne procèdent pas de la même réglementation. Il est donc très important de bien les distinguer, d'autant que souvent, on est en présence à la fois d'un changement de destination au sens de l'article L. 421-I du Code de l'urbanisme et d'un changement d'affectation au sens de l'article L. 631-7 du CCH. Dans cette hypothèse, d'ailleurs, l'article R. 42l-l5 du Code de l'urbanisme dispose que "lorsque les travaux ont pour effet de changer la destination d 'une construction existante et que cette modification est soumise à autorisation du préfet en vertu de l'article L. 631-7 du Code de la construction et de l'habitation, la demande de permis de construire tient lieu de la demande d'autorisation exigée par ce texte. La procédure d'instruction de cette demande d'autorisation est toutefois indépendante du permis de construire."
I. Les textes de références Deux articles très importants du Code de l'urbanisme font appel à la notion de destination : - L'article L. 123-I fixe le contenu des POS. Il dispose qu'ils doivent
(...) "2 Définir, en fonction des situations locales, les
règles concernant le droit d'implanter les constructions, leur
destination et leur nature." Il. La définition La notion de destination est attachée à la construction ou aux travaux réalisés sur une construction et non à l'occupation ou à l'usage qui sera fait de cette construction. Ainsi, le changement de destination consiste à donner au bâtiment actuel une utilisation différente de celle qu'il avait au moment où la construction a été engagée. Les différentes catégories de destination ne sont pas définies précisément dans les textes du Code de l'urbanisme faisant référence à la notion de destination. Toutefois, en règle générale, le texte de référence est la classification établie par la doctrine administrative qui détermine neuf types de destinations des constructions qui sont celles répertoriées dans les formulaires de permis de construire (article A. 421-l du Code de l'urbanisme) : Habitation, Hôtel, Equipement collectif, Commerce ou Artisanat, Bureaux ou Services, Locaux industriels, Entrepôts commerciaux, Locaux de stationnement, Bâtiments agricoles. Il arrive par ailleurs que certains plans d'occupation des sols créent d'autres types de destination et donnent des précisions supplémentaires sur ce que recouvrent exactement les différentes destinations. Il en est ainsi pour le POS de Paris, dans son lexique en fin du règlement. Dans cette hypothèse, ce sont les règles du POS qui s'appliquent. III. Le changement de destination En cas de changement de destination d'un immeuble, deux hypothèses doivent être distinguées. - Un changement de destination qui s'accompagne de travaux qui sont la conséquence de ce changement de destination nécessite l'obtention d'un permis de construire (L.421-1 al. 2). Les travaux donnant lieu à permis de construire doivent consister en un remaniement physique des locaux portant sur tout ou partie de la construction. Il faut noter que le juge a une conception extensive de la notion de
changement de destination donnant lieu à un permis de construire.
Ainsi, le Conseil d'Etat a considéré que la transformation
d'un garage en studio constituait un changement de destination du fait
du dépassement de C.O.S. qu'elle entraînait (CE, 25 avr.
1986, Mme Garry). Enfin, il y a lieu de rappeler que : - Un changement de destination qui ne s'accompagne pas de travaux n'appelle aucune formalité au titre du permis de construire. Toutefois, il peut être soumis à une autorisation au titre de l'article L. 631-7 du CCH (cf. infra). Par ailleurs, une réponse ministérielle a précisé que le changement de destination sans travaux, bien que ne requérant aucun permis de construire, peut néanmoins violer les énonciations du POS, ce qui tombe sous le coup des sanctions pénales prévues à l'article L.160-l du Code de l'urbanisme. En effet, comme nous l'avons vu, le POS fixe les destinations autorisées dans une zone donnée, prévoit des règles de stationnement particulières en fonction des types de destinations, des COS différenciés qu'il convient de respecter même si le changement de destination ne donne pas lieu à permis de construire.
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