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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 - NOVEMBRE 1999
DE L'ÉVALUATION À LA VALORISATION IMMOBILIÈRE A partir de la moitié de notre décennie, les grands propriétaires fonciers et immobiliers se sont lancés dans la traque systématique aux plus-values latentes que leurs portefeuilles d'actifs sont susceptibles de receler. Les sociétés foncières et les fonds d'investissements ont créé des fonctions d'"asset managers" afin de garantir la rentabilité de leurs investissements voire de l'augmenter. Face à ce constat, l'expert immobilier, s'il veut enrichir sa propre démarche, doit satisfaire les besoins nouveaux engendrés par cette mutation profonde. L'asset manager ou gestionnaire d'actif doit rechercher constamment tous les gisements de valeurs capables d'augmenter les performances des actifs immobiliers qui lui sont confiés. Le gestionnaire de patrimoine quant à lui, qu'il soit dans une entreprise publique ou privée, doit offrir l'outil d'exploitation le plus performant pour permettre à l'entreprise d'accomplir sa mission. L'obsolescence du bâtiment peut alors conduire jusqu'à une décision d'arbitrage. L'expert immobilier face à ce type de situation doit élargir son approche de la valeur. De statistique, l'évaluation devient dynamique, puisqu'elle doit aider à décider de l'avenir ou proposer le ou les scénarios possibles. On désigne cette approche dynamique de la valeur sous le terme de valorisation immobilière. L'apport de l'expert immobilier peut être déterminant. En effet, les scénarios sont fondés sur des hypothèses de valeurs locatives ou vénales. Combien de maîtres d'ouvrage se sont posé la question, la veille de s'engager dans une opération : "est-ce la bonne valeur locative, est-ce le bon prix de vente ?" Par l'observation des marchés immobiliers qu'impose l'expertise, l'évaluation est en mesure de justifier une réponse à ces interrogations. La problématique se complique encore puisque déterminer
la bonne valeur n'est plus suffisant. Il convient de déterminer
le ou les scénarios opérationnels économiquement,
techniquement et juridiquement capables de valoriser. Tout d'abord, les difficultés sont d'ordre technique. Les actions sur une construction sont complexes en raison des impossibilités physiques invisibles aux profanes, soit des projections à réaliser. La moindre erreur dans ce domaine est extrêmement coûteuse. Combien de maîtres d'ouvrage se sont posé la question la veille de s'engager dans une opération : "êtes-vous sûr que ça marche techniquement ?" Il importe au valorisateur d'apprendre à collaborer étroitement avec un architecte ou un bureau d'étude technique pour vérifier la faisabilité technique des scenarios. Puis les scénarios ainsi établis sont confrontés à l'appareil réglementaire français pour en vérifier la faisabilité juridique. Le droit de l'urbanisme et de la construction, la fiscalité immobilière ou le droit des contrats sont autant d'embûches à la faisabilité juridique des projets. Combien de maîtres d'ouvrage se sont posé la question, la veille de s'engager dans une opération : "êtes-vous sûr que ce sera autorisé par I'Administration ?" Le travail en collaboration avec un juriste spécialisé devient alors une nécessité absolue. La valorisation impose donc à l'expert, souhaitant emprunter cette voie, des qualités de travail en équipe pluridisciplinaire. De la qualité du travail en groupe dépend souvent la performance des solutions proposées. L'expert immobilier, individualiste par essence, doit évoluer pour apporter le troisième point du triangle qu'il peut former avec ses équipiers technique et juridique : la faisabilité économique. La collaboration avec un notaire, praticien du droit, est donc naturelle, surtout si ce dernier a étendu ses compétences au-delà du droit des contrats pour investir la sphère de l'urbanisme opérationnel. Claude GALPIN |
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