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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 6 -
NOVEMBRE 1999
L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers
GROUPES D'IMMEUBLES ET ENSEMBLES IMMOBILIERS. (60-06)
Cette jurisprudence différencie et définit sans ambiguïté
le " groupe d'immeuble ", qui est constitué dès
qu'il y a plusieurs immeubles ou bâtiments dont la structure est
homogène et auxquels le statut de la copropriété
est impérativement applicable, de " l'ensemble immobilier
" dont l'appellation s'applique uniquement lorsqu'il y a une structure
hétérogène (" lots individualisant en superficie
comme en hauteur des fractions d'immeubles autonomes les uns par rapport
aux autres ; (certains lots) avaient pour bases diverses parcelles et
étaient formés d'espaces en tréfonds ").
(Cass. Civ. 3ème 17 février 1999 confirmant CA Paris 23
ch. A 19 férvier 1997 ; AJDI septembre 99 p.800)
Copropriété
PERSONNES RECEVABLES À DEMANDER L'ANNULATION
D'UNE DÉCISION DE L'ASSEMBLÉE. (61-06)
L'alinéa 2 de l'article 42 de la Loi du 10 juillet 1965 est d'application
stricte. Seuls les copropriétaires opposants ou défaillants
peuvent introduire une action contestant une décision prise par
une Assemblée Générale.
Un copropriétaire présent qui n'a pas pris part au vote
n'est pas recevable.
(Cass. Civ. 3ème, 2 février 1999 ; Dict. Permanent Gest.
Immob. Bull. 280 p.4589)
CHARGES DE CONCIERGERIE ET DE GARDIENNAGE. (62-06)
La Cour d'Appel de Paris a jugé dans cet arrêt que les salaires
versés à l'employé chargé de l'entretien des
parties communes doivent être répartis au prorata des tantièmes
de copropriété entre tous les copropriétaires, même
ceux qui n'en retirent aucun avantage.
Elle ne considère donc pas qu'il s'agit d'un service collectif
dont les frais sont à répartir en fonction de l'utilité
qu'il présente pour chaque copropriétaire.
(CA Paris 19ème ch. A, 1er décembre 1998 ; Dict. Permanent
Gest. Immob. Bull. 280 p.4592)
SURÉLÉVATION. (63-06)
Un syndicat de copropriétaires ayant aliéné à
un tiers le droit de surélever un bâtiment, il a été
passé deux actes de vente entre le syndicat et l'acquéreur
des locaux en cours de construction.
La Cour de cassation a eu à se prononcer sur la nature de l'acte
à intervenir pour que le tiers soit propriétaire des locaux
construits.
Elle a jugé que la résolution qui avait décidé
d'aliéner le droit de surélever avait opéré
également le transfert de la propriété de la partie
d'immeuble surélevée à son constructeur, la partie
surélevée n'ayant jamais été la propriété
du syndicat.
En pratique, il nous semble qu'il convient de procéder de la manière
suivante :
- décision de l'Assemblée Générale autorisant
la surélévation et le dépôt d'un permis de
construire par le futur propriétaire,
- création d'un lot correspondant au droit de surélever
auquel il sera attribué des tantièmes déterminés
d'après la valeur relative des locaux à édifier,
- vente de ce lot par le syndicat au tiers qui devient copropriétaire
et réalisera sa construction.
Il n'y a donc qu'une seule mutation portant sur les droits à construire,
les locaux étant la propriété de celui qui les réalise.
(Cass. Civ. 3ème, 26 mai 1998 ; Dict. Permanent Gest. Immob. Bull.
281 p.4571)
VENTE - INDICATION PORTÉES,
PAR LE SYNDIC BÉNÉVOLE, DANS LE FORMULAIRE DESTINÉ
AU NOTAIRE. (64-06)
Le syndic bénévole qui n'indique pas l'état de dégradation
de l'immeuble (ni dans la rubrique des renseignements susceptibles d'intéresser
les parties dans le cadre de la mutation projetée, ni dans la rubrique
travaux) alors qu'il en avait connaissance commet une faute présentant
un lien de causalité direct avec le préjudice subi par l'acquéreur
; sa responsabilité est engagée.
(CA Paris 23ème ch. 1er juillet 1999 ; AJDI du 10 octobre 1999
p.933)
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