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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Promotion Immobilière

INCONSTRUCTIBILITÉ - VICE CACHÉ. (23-05)
Après un rejet de demande de permis de construire sur un terrain situé à Nice vendu comme étant constructible, suite à l'annulation du POS, un permis obtenu ultérieurement est annulé par le juge administratif, sur le fondement des dispositions de la loi Littoral du 3 janvier 1986.
La Cour d'Appel prononce la résolution de la vente en se fondant sur l'inexécution de l'obligation de délivrance, au motif que les vendeurs avaient manqué à leur obligation de délivrer un terrain conforme à la chose promise au contrat, telle que désignée et définie dans la convention.
La Cour de Cassation a censuré l'arrêt au motif que l'inconstructibilité d'un terrain constitue le vice caché de la chose vendue.
Il s'agit d'une extension de la notion de vice caché, ne consistant plus en un défaut structurel à l'origine de l'impropriété de la chose vendue à sa destination, mais résultant au contraire de règles administratives par nature extérieures aux biens vendus.
Cette solution est dangereuse pour l'acquéreur.
L'assimilation de l'inconstructibilité d'un terrain à un défaut de conformité lui était très favorable. Il pouvait invoquer l'inexécution de l'obligation de délivrance pendant trente ans à partir de la livraison (article 1603 du Code civil) ; son action ne pouvait être entravée par une clause exonératoire, cette obligation étant de l'essence même du contrat de vente ; la charge de la preuve pesait alors sur le vendeur.
En revanche, la qualification de l'inconstructibilité en vice caché l'oblige à agir à bref délai sous peine d'être forclos. De plus, cette solution est susceptible de l'empêcher d'obtenir la résolution de la vente, les contrats de vente d'immeuble contenant quasi systématiquement des clauses exonératoires de la garantie des vices cachés, parfaitement valables entre particuliers.
La solution reste alors d'agir sur d'autres moyens :

• mettre en oeuvre la garantie du vendeur pour charges et servitudes non déclarées lors de la vente (article 1638 du Code civil),
• invoquer la nullité pour erreur sur une qualité substantielle de la chose - qualité qui doit être entrée dans le champ contractuel - (article 1110).

Fiscalité

CONSTRUCTION D'UNE MAISON INDIVIDUELLE ET TVA. (24-05)
Le nouveau régime fiscal des acquisitions de terrains à bâtir, instauré par l'article 40 de la Loi de Finances pour 1999, est contraire au système mis en place par la réforme de la fiscalité immobilière de 1963 qui avait pour but de traiter de façon identique la construction d'un immeuble quel que soit le processus juridique retenu pour son édification.
Aussi, celui qui achète un terrain procuré directement ou indirectement par une entreprise de construction est tenu de conclure un contrat de vente d'immeuble à construire conformément à l'article L261-10 du CCH et est assujetti à la TVA au taux de 20,6 % sur la totalité du prix, lequel inclut le terrain.
Si le terrain n'est pas procuré par le constructeur, il y a lieu de conclure deux contrats distincts, l'acquisition du terrain étant assujettie au nouveau taux de 4,8 %.
L'administration a pécisé qu'il lui semblait impossible d'harmoniser ces deux modalités distinctes de construction.
(Rép. ministérielle Vasseur 8 mars 1999 - DF 18/99 n°367)

BAIL À CONSTRUCTION - FAIT GÉNÉRATEUR DE L'IMPOSITION DU REVENU FONCIER. (25-05)
L'administration a infléchi sa doctrine en décidant que, sauf preuve du caractère fictif de l'acte ou de son but exclusivement fiscal, la prorogation du bail à construction sera opposable à l'administration et différera jusqu'au terme de la période prorogée, l'imposition de la valeur des constructions au nom du bailleur prévue à l'article 33 ter du CGI.
Ainsi, le fait générateur de l'imposition du bailleur n'est plus constitué par le terme initial mais le terme nouveau dès lors que la prorogation n'aura pas été fondée sur un but exclusivement fiscal destiné à bénéficier de la franchise d'impôt prévue pour les baux à construction d'une durée initiale d'au moins trente ans, à l'article 33 ter du CGI (voir le jugement du TA de Dijon en date du 3 février 1998, mentionné au Bulletin n°3 réf.58-03).
(Compte rendu du Comité fiscal de la MOA, réunion du 30 septembre 1998, Construction - Urbanisme, avril 1999 p.24)

BAIL À CONSTRUCTION ET PLUS-VALUE IMMOBILIÈRE. (26-05)
Confirmation de la doctrine administrative selon laquelle en cas de revente de l'immeuble après expiration du bail et retour des constructions, il convient de déterminer deux plus-values :

• plus-value sur le terrain en fonction de ses date et prix d'acquisition,
• plus-value sur les constructions, pour lesquelles la date d'acquisition est constituée par le terme du bail, le prix d'acquisition étant quant à lui réputé nul sauf l'hypothèse où le bail stipulait le versement d'une indemnité versée par le bailleur au preneur.

(Réponse ministérielle Vinson 4 mars 1999 - BF 4/99 n°368)

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