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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999
L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel
LE SORT DES AVANTAGES " MEHAIGNERIE " ET " PERISSOL
" EN CAS DE DONATION EN NUE-PROPRIÉTÉ.
(14-05)
Cette réponse ministérielle explique la raison de la différence de traitement
entre un investissement " Méhaignerie " et investissement " Périssol "
en cas de donation de la nue-propriété de l'immeuble.
La réduction d'impôts pour investissement locatif de la loi Méhaignerie
était liée à un engagement de location de longue durée et à l'obligation
de conserver le bien jusqu'à la fin de cet engagement. Par conséquent,
le démembrement étant en contradiction avec la notion de conservation,
l'avantage fiscal doit être remis en cause.
En revanche, la déduction au titre de l'amortissement des logements neufs
donnés en location, Loi Périssol, n'est qu'une adaptation des règles de
détermination des revenus fonciers. Il s'ensuit que le donateur se réservant
l'usufruit peut continuer à bénéficier de la déduction dans les mêmes
conditions.
(Rép. ministérielle n°19601 JOAN 30 novembre 1998 p.6549 ; JCP n°7,
du 19/02/99 p.363)
UN CAS D'APPLICATION DU RÉGIME DE LA LOI HOGUET.
(15-05)
Les vitrines immobilières destinées à exposer au public un certain nombre
d'annonces immobilières provenant des professionnels de la région et rassemblées
dans un même espace sont soumis au statut d'agent immobilier et à la loi
Hoguet : nécessité d'avoir la carte d'agent immobilier.
(Rép. ministérielle n°12751 JOAN 19 octobre 1998 p. 5728 ; JCPN n°15
du 16/04/99 p.617)
Baux Commerciaux
CARACTÈRE CONCENSUEL DU BAIL.
(16-05)
Une première société s'est installée dans un local appartenant à une seconde,
avant la signature du bail commercial et, par la suite, refuse de le signer
tout en proposant de restituer les clés et de verser une indémnité d'occupation.
Le propriétaire agit alors en condamnation de cette société afin de se
faire verser un trimestre de loyer en se prévalant du dispositif du décret
du 30 septembre 1953.
La Cour de Cassation juge que le contrat de bail étant consensuel, l'absence
d'écrit constatant la convention est sans incidence sur son existence,
dès lors que le preneur à pris possession des lieux. Il est ici rappelé
utilement que le contrat de bail se forme par la seule rencontre des volontés
des parties quant à la mise à disposition d'un local à titre onéreux.
(Cass. Civ. 3ème, 24 février 1999, Petites Affiches 20 avril 1999 p.6)
COPRENEURS À BAIL ET IMMATRICULATION AU RCS.
(17-05)
Lorsque l'un des copreneurs à un bail commercial n'est pas immatriculé
au RCS, le bail n'est pas régi par le statut des baux commerciaux et le
copreneur qui exploite le fonds perd le bénéfice de la propriété commerciale,
même s'il est lui même régulièrement inscrit.
(CA Paris, 8 janvier 1999, AJDI avril 99 p.343 )
REMPLACEMENT D'UNE CLIMATISATION.
(18-05)
Le remplacement de la climatisation d'un immeuble n'est pas une grosse
réparation au sens de l'article 606 du Code civil et est donc à la charge
du preneur et non du bailleur.
(Cass. Civ. 10 février 1999, JCPN n°12 du 26/03/99 p.501)
Prêts Immobiliers
CONDITION SUSPENSIVE - DÉPÔT DE DEMANDE DE PRÊT.
(19-05)
Les acquéreurs n'avaient pas justifié avoir déposé leur demande de prêt dans le délai de dix jours stipulé à l'acte.
Contrairement à une jurisprudence antérieure, la Cour de Cassation fait une application plus rigoureuse de la convention des parties en considérant que les caractéristiques et le formalisme prévus dans l'avant-contrat relativement au prêt doivent être respectés par l'acquéreur, faute de quoi la condition sera réputée accomplie.
(Cass. Civ. 13 janvier 1999, JCPN n°9-10 du 05/03/99 p.418)
TABLEAU D'AMORTISSEMENT NON COMMUNIQUÉ - PROTECTION
DE L'EMPRUNTEUR. (20-05)
La Cour de Cassation casse l'arrêt de la Cour d'Appel d'Aix-en-Provence qui avait sanctionné par la nullité un contrat de prêt immobilier en raison du défaut de communication par la banque à l'emprunteur du tableau d'amortissement.
En effet l'article L. 312-33 du Code de la consommation sanctionne cette irrégularité par la déchéance du droit aux intérêts, dans une proportion fixée par le juge.
(Cass. Civ. 1ère, 9 mars 1999, La Lettre de Droit et Patrimoine n°288)
ASSURANCE-VIE - SUICIDE.
(21-05)
La loi n° 98-546 du 2 juillet 1998 modifie l'article L.132-7 du Code des
assurances et supprime le délai d'exclusion légale de deux ans, en cas
de suicide, pour une assurance de décès, dans le cas des contrats d'assurance
souscrits par une entreprise au profit de ses salariés ainsi que dans
le cas des contrats de groupe souscrits par une entreprise de crédit,
ayant pour objet la garantie de remboursement d'un emprunt.
Dans les autres cas, le délai d'exclusion légale est réduit de deux à
un an.
(Rép. ministérielle n° 6034 JOAN 30 novembre 1998 p. 6540, JCPN n°17
du 30/04/99 p.710)
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