Bulletin Juin 1999 : LE DOSSIER - DROIT PRIVE (suite)



	bulletin en PDF (353 Ko) ACTUALITE LEGISLATIVE ET REGLEMENTAIRE ACTUALITE DOCTRINALE FLASH FISCAL LE DOSSIER - DROIT PRIVE L'ACTUALITE JURIDIQUE Stratégie Patrimoniale Immobilier Institutionnel Promotion Immobilière Urbanisme, Aménagement Urbain Droit Public Droit Fiscal Droit des Affaires Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers		LES ARCHIVES LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999 LE DOSSIER - DROIT PRIVE (suite) I - L'EFFICACITÉ DE LA CLAUSE DE RÉSERVE DE PROPRIÉTÉ DANS LA VENTE D'IMMEUBLE EN CAS DE FAILLITE DE L'ACQUÉREUR A - La supériorité de la clause de réserve de propriété sur les sûretés traditionnelles *1. Exemples* La clause de réserve de propriété conserve son efficacité même si le vendeur n'a pas déclaré sa créance (Cass. Com. 9 janvier 1996 D.1996 p.184). Dans cette hypothèse la créance du vendeur est éteinte mais celui-ci peut quand même revendiquer l'immeuble vendu. Le créancier hypothécaire placé dans la même situation perd et sa créance et sa sûreté. Le vendeur bénéficiaire d'une clause de réserve de propriété n'est pas pénalisé par l'arrêt du cours des inscriptions, au contraire du créancier hypothécaire qui ne peut inscrire sa sûreté et la perd si un jugement d'ouverture de redressement judiciaire est prononcé entre la vente et le jour où l'acte est présenté aux Hypothèques pour l'inscription. Le vendeur bénéficiaire d'une clause de réserve de propriété n'est pas pénalisé par la suspension des poursuites individuelles et l'impossibilité d'exercer l'action résolutoire (art. 47 Loi 1985) car l'exercice de cette action ne lui est pas nécessaire pour revendiquer sa propriété. En cas de plan de cession, le contrat de vente avec réserve de propriété semble ne pas pouvoir être cédé (à l'inverse du contrat de crédit-bail par exemple - voir art. 86 Loi 1985). En résumé, l'on peut dire que la qualité de propriétaire du vendeur le met à l'abri, d'une part du concours d'autres créanciers et d'autre part de la vente forcée de son bien. Les créanciers munis de sûretés traditionnelles ne sont eux pas à l'abri de tels inconvénients. *2. Les limites à l'efficacité de la clause de réserve de propriété* L'efficacité de la clause de réserve de propriété n'est pas absolue, elle peut être entravée. La mise en œuvre de la garantie résultant de la clause de réserve de propriété est paralysée au cours de la période d'observation. En effet, le contrat de vente est un contrat en cours et l'administrateur judiciaire peut décider de sa continuation (art. 37 Loi 1985). Cependant, au terme prévu, le vendeur récupérera soit l'intégralité de son prix, soit le bien si le prix n'a pu être payé. En cas d'adoption d'un plan de continuation, le vendeur peut se voir imposer des délais de remboursement (art. 74 Loi 1985). Mais toutes ces limites sont temporaires et n'amputent pas le droit du créancier à un paiement intégral ou à la récupération de son bien. B - La transmissibilité de la clause de réserve de propriété La clause de réserve de propriété est une garantie d'autant plus efficace qu'elle peut être cédée. En pratique, très souvent, le vendeur ne fait pas véritablement crédit à l'acquéreur et c'est une banque qui assure le financement en prêtant à l'acquéreur le prix d'achat qu'elle paie directement au vendeur. La Cour de Cassation, dans deux arrêts de principe en date du 15 mars 1988 (Cass. Com. 15 mars 1988. D 1998 J p.330), a nettement affirmé que le créancier subrogé dans les droits du vendeur bénéficie de la clause de réserve de propriété, à titre d'accessoire de la créance transmise. Cette transmissibilité de principe soulève quand même quelques interrogations telles que le montant de la créance cédée (prix seul ou prix plus intérêts?) ou le régime fiscal de la subrogation (Droit fixe des actes innommés ?). II - LE NÉCESSAIRE AMÉNAGEMENT DES RAPPORTS CONTRACTUELS DES PARTIES En différant le transfert de propriété, on perturbe l'économie classique du contrat de vente. Il faut donc rédiger le contrat avec le plus grand soin afin de préserver l'équilibre de la convention et les intérêts de chacune des parties. A - La protection des intérêts du vendeur *1. En cours de contrat* La situation est singulière : c'est le vendeur qui a la propriété de la chose, mais c'est l'acquéreur qui la détient. Il faut définir le fondement du droit de jouissance de l'acquéreur. On peut envisager par exemple un contrat d'occupation précaire et prévoir une indemnité d'occupation à la charge de l'acquéreur, s'imputant sur le prix de vente. Il faut également régler le problème des risques de la chose et des pouvoirs sur le bien : Les risques seront supportés par l'acquéreur (renversement de la règle res perit domino) ; qui devra contracter les assurances nécessaires, par exemple ? Qui supporte les réparations ? Qui supporte les charges de copropriété ? Qui vote aux assemblées des copropriétaires ? L'acquéreur a-t-il le droit de construire sur le bien vendu ? L'acquéreur peut-il céder son droit de jouissance ? Autant de questions qui doivent trouver leurs réponses dans le contrat. *2. Lors du dénouement du contrat* Si l'acquéreur ne respecte pas son obligation de payer dans le délai prévu, il convient de prévoir les modalités du dénouement du contrat. La clause de réserve de propriété n'emporte pas automatiquement la résolution du contrat. Il y a donc lieu de prévoir une clause résolutoire. La résolution obligera le vendeur à la restitution des acomptes perçus (déduction faite d'une indemnité d'occupation et d'immobilisation et déduction faite de la perte éventuelle de valeur du bien due à sa détérioration) et l'acquéreur à la restitution du bien. B - La protection des intérêts de l'acquéreur *1. En cours de contrat* Il y a lieu de protéger l'acquéreur contre une nouvelle aliénation du bien par le vendeur, au mépris des droits de l'acquéreur initial. Dans ce cas l'acquéreur est protégé par la publicité foncière (voir ci-dessous). Pour renforcer cette protection, il est envisageable de stipuler une interdiction d'aliéner à la charge du vendeur. *2. Au moment du dénouement du contrat* Le bien ayant figuré dans le patrimoine du vendeur jusqu'au jour du complet paiement, il est à craindre que les créanciers du vendeur aient pris des inscriptions sur ce bien portant ainsi atteinte au futur droit de propriété de l'acquéreur. Pour protéger l'acquéreur, il est alors utile de prévoir que le transfert de propriété a un effet rétroactif au jour de la signature de la vente. Ainsi les droits réels conférés par le vendeur sur le bien seront anéantis. III - LE RÉGIME DE LA VENTE D'IMMEUBLE AVEC CLAUSE DE RÉSERVE DE PROPRIÉTÉ AU REGARD DE LA PUBLICITÉ FONCIÈRE ET DE LA FISCALITÉ A - La publicité foncière Il ne fait pas de doute qu'une vente d'immeuble avec réserve de propriété doive être publiée, même si les auteurs fondent cette solution sur des interprétations divergentes du décret du 4 janvier 1955. Pour certains la publication est fondée sur l'article 28-1° du décret (il y a mutation de droit réel immobilier, même différée), pour d'autres elle est fondée sur l'article 28-2° de ce décret (il y a restriction au droit de disposer). La particularité de cette publicité est qu'elle doit s'opérer en deux temps : - publication au moment de la signature de la vente avec transcription de la clause de réserve de propriété, - publication de l'acte constatant le paiement intégral et donc le transfert de propriété. B - La fiscalité *1. Droits d'enregistrement et taxe de publicité foncière* L' Administration fiscale ne s'est pas prononcée sur ce point. Cependant, l'on peut déduire des textes (art. 683 CGI) et de la solution adoptée pour les ventes à termes que le fait générateur de l'impôt n'est pas le transfert de propriété mais la vente elle-même. Ces droits seront donc perçus au moment de la publication du contrat de vente. *2. T.V.A. et plus-values* En ce qui concerne la plus-value, c'est le transfert de propriété qui constitue le fait générateur de l'impôt (Instruction du 30 septembre 1976). En revanche, le fait générateur de la T.V.A. est constitué par l'acte qui constate l'opération (art. 269-1-c CGI). *3. Impôt de solidarité sur la fortune* En application des principes qui gouvernent cet impôt, c'est le vendeur propriétaire du bien qui doit le déclarer le cas échéant. Le mécanisme de la réserve de propriété en matière immobilière présente donc un intérêt évident en cas de défaillance de l'acquéreur. Il convient cependant de manipuler cette clause avec une extrême prudence et d'envisager toutes ses conséquences dès la rédaction du contrat. Céline BRUN-NEY retour au sommaire