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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999

LE DOSSIER - DROIT PRIVE

L'article 1583 du Code civil (''La vente est parfaite entre les parties, et la propriété est acquise de droit à l'acheteur à l'égard du vendeur, dès qu'on est convenu de la chose et du prix, quoique la chose n'ait pas encore été livrée ni le prix payé''), édicte un des principes fondamentaux de notre droit qui est celui du transfert automatique de la propriété du seul fait du consentement entre le vendeur et l'acquéreur (solo consensu). Cependant, ce principe est supplétif de volonté. Les parties peuvent décider que le transfert de propriété soit différé, sans pour cela remettre en cause la formation définitive du contrat de vente.

Notamment, les parties peuvent décider de stipuler une clause de réserve de propriété que l'on peut définir comme la clause par laquelle le vendeur se prémunit contre l'insolvabilité de son acquéreur en se réservant la propriété de la chose vendue jusqu'à complet paiement du prix. La clause de réserve de propriété peut également être stipulée, par exemple, jusqu'à la réitération de la vente par acte authentique, ou jusqu'à la livraison du bien vendu, mais nous envisagerons ici uniquement la clause de réserve de propriété liée au paiement du prix.

Cette clause étant définie, se pose le problème de sa nature juridique sur laquelle la doctrine s'est beaucoup interrogée.
La clause de réserve de propriété a pu être qualifiée, par exemple,

• de condition suspensive affectant la formation même du contrat de vente,
• de condition suspensive affectant uniquement le transfert de propriété, c'est-à-dire l'obligation de donner à la charge du vendeur,
• de terme affectant le transfert de propriété…

Enfin, l'on peut remarquer que la clause de réserve de propriété n'a été appréhendée par le législateur que dans la loi du 12 mai 1980 reprise par la loi du 25 janvier 1985 relative au redressement et à la liquidation judiciaire des entreprises, elle-même remaniée par la loi du 10 juin 1994. Le législateur ne s'est intéressé qu'à la vente de biens meubles dans le contexte particulier du placement de l'acquéreur défaillant sous le coup d'une procédure collective. Or le mécanisme de la clause de réserve de propriété peut s'avérer très utile également dans la vente de biens immobiliers.

La loi du 25 janvier 1985 sur les procédures collectives a porté atteinte à l'efficacité des sûretés réelles traditionnelles. La situation du créancier hypothécaire en cas de ''faillite'' de son débiteur n'est pas très enviable. Voici quelques exemples des contraintes que lui impose la loi précitée.

• Il doit déclarer sa créance comme tout autre créancier même s'il est vrai qu'il sera en principe prévenu de l'ouverture de la procédure du fait de la publication de son titre (art. 50 Loi 1985).
• L'exercice de l'action résolutoire de la vente pour défaut de paiement lui est interdit du fait de la suspension des poursuites individuelles (art. 47 Loi 1985).
• Il est primé par le ''super privilège'' des salariés et, dans le cas d'un redressement judiciaire, par le privilège des créanciers de l'article 40.
• En cas de plan de continuation, il subit les délais imposés par ce plan.
• En cas de plan de cession, il n'a aucun contrôle sur le montant du prix auquel l'immeuble est cédé et cette cession emporte purge de l'hypothèque. Même imparfaitement payé, le créancier hypothécaire perd son droit de suite.

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