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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999

FLASH FISCAL

L'article 156-I-3° al 2 du CGI autorise les propriétaires d'immeubles bâtis ayant fait l'objet de travaux dans le cadre d'une opération de restauration immobilière réalisée en application de la Loi n°62-903 du 4 août 1962, dite " Loi Malraux ", à déduire de leur revenu global sans limitation les déficits provenant de ces travaux. En outre, certaines catégories de dépenses ne sont déductibles que dans le cadre de ce régime.

Parmi les conditions qu'il faut remplir pour bénéficier de ce régime, il convient de rappeler que les travaux doivent aboutir à une restauration complète de l'immeuble bâti tout en ne présentant pas le caractère de travaux de construction, reconstruction ou d'agrandissement. (D Adm 5D 3122 n° 44 ).

En d'autres termes, la déductibilité des travaux au titre de la Loi Malraux suppose au préalable leur déductibilité au titre de l'article 31 du Code Général des Impôts (CE 30 avril 1997, n°152391, Larcebeau) : ils doivent donc présenter le caractère de dépenses d'entretien ou de réparation (travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre l'immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial), ou d'amélioration (travaux ayant pour objet d'apporter à un local un équipement ou un élément de confort nouveau ou mieux adapté aux conditions modernes de vie, sans modifier cependant la structure de l'immeuble).

On comprend alors aisément la difficulté : restauration complète, mais travaux limités du fait de leur nature, avec le double risque suivant , si les travaux sont assimilés à des travaux de construction, reconstruction ou agrandissement :

• rejet de leur déductibilité des revenus fonciers ;
• si l'immeuble a été acheté en droits d'enregistrement en vue de sa restauration, assujettissement cette acquisition à la TVA immobilière (Article 257-7° du CGI).

  C'est sans doute la raison pour laquelle le législateur, suivi par l'Administration fiscale, et la jurisprudence encore récemment dans les arrêts du 10 mars 1999 du Conseil d'Etat, sont venus chacun apporter une certaine souplesse à ce régime :

• Le législateur, suivi par l'Administration fiscale, d'une part, en énumérant certains travaux qui ne sont déductibles que dans le cadre du dispositif Malraux , savoir (article 31-I-1° b ter du CGI - D adm 5 D 2225 § A) :
  • les travaux de démolition intérieurs ou extérieurs à la condition que l'immeuble soit situé dans un secteur sauvegardé ou dans un ZPPAUP et qu'ils aient été imposés par l'autorité qui délivre le permis de construire ;
  • les travaux de reconstitution de toitures ou de murs extérieurs d'immeubles existants rendus nécessaires par les travaux de démolition réalisés comme il est dit ci-dessus et expressément prévus dans certains documents d'urbanisme (PSMV ou DUP) ;
  • les travaux de transformation en logement de tout ou partie d'un immeuble à usage d'habitation, et ce afin de rendre habitable des combles, greniers, parties communes à la double condition suivante : la conservation du volume bâti existant de l'immeuble est conforme au plan de sauvegarde et de mise en valeur rendu public ou, dans certains cas, à la déclaration d'utilité publique, et les travaux n'augmentent pas le volume bâti existant ni n'en modifient les contours.
• La jurisprudence d'autre part, en interprétant de façon souple la notion de travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration et de façon restrictive la notion de travaux de construction, reconstruction ou agrandissement.

Dans la première espèce, le Conseil d'Etat considère comme des travaux d'entretien, de réparation et d'amélioration le fait d'avoir : ravalé la façade, remis en état la toiture et la zinguerie, remplacé les volets extérieurs par des volets intérieurs, posé des fenêtres sur des ouvertures précédemment murées, modifié les cloisonnements pour créer des salles de bains, refait les installations électriques et sanitaires, réparé et rénové les planchers.

Dans la seconde espèce, le Conseil d'Etat a considéré comme des travaux de réparation et d'amélioration le fait d'avoir : remanié les toitures en refaisant les charpentes et la zinguerie, démoli certains cloisonnements intérieurs et reconstruit de nouvelles cloisons, réparé des planchers et aménagé des combles.

En d'autres termes, en l'espèce, le Conseil d'Etat a fait application d'une jurisprudence qui réserve la qualification de travaux de reconstruction et d'agrandissement à des opérations affectant substantiellement le gros œuvre et accroissant la surface habitable (CE 7 décembre 1987, n° 82145 ; CE 18 décembre 1987 n° 152391).

Ces arrêts permettent ainsi au dispositif MALRAUX d'avoir encore de beaux jours devant lui.

Maître Dominique RICHARD
Maître Marie VANETTI
Avocats à la Cour

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