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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 5 - Juin 1999

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Urbanisme et Aménagement

QU'EST-CE QU'UN PERMIS VALANT DIVISION ? (27-05)
Cet arrêt intéressant permet de faire le point sur les notions de lotissement, permis valant division et copropriété horizontale.
La différence entre les deux premiers tient à la date de la division. En ce qui concerne le lotissement, le propriétaire divise avant de bâtir. En revanche, dans le cas du permis valant division, le propriétaire bâti avant de diviser.
La copropriété horizontale, quant à elle, peut intervenir aussi bien dans le cadre d'un lotissement que d'un permis valant division : elle signifie seulement que l'ensemble du terrain fait l'objet d'une propriété commune du sol mais que chaque propriétaire bénéficie d'une jouissance exclusive de sa parcelle. En cas de permis valant division, la copropriété est postérieure au permis. En revanche, si elle est créée avant la construction, il ne pourra s'agir que d'un lotissement.
(CE 8 février 199, Commune de la Clusaz, DA avril 1999, n°117)

OBLIGATION DE PUBLICATION AU RECUEIL DES ACTES ADMINISTRATIFS DES DÉLÉGATIONS DU MAIRE. (28-05)
La publication au recueil des actes administratifs des délégations est obligatoire. Si tel n'est pas le cas, ces délégations ne sont pas exécutoires. Dans l'hypothèse où un permis est signé par une personne dont la délégation de signature n'a pas été publiée dans cet ouvrage, ce permis est illégal car signé par une personne incompétente.
(CAA Paris, le 28 juillet 1998 Deniset, DA février 1999, n°59)

SANCTION EN CAS D'ÉDIFICATION D'UNE CONSTRUCTION SANS AUTORISATION : ARTICLE L. 111-6. (29-05)
L'interdiction de raccordement d'une construction illégalement édifiée à un réseau d'électricité prévue par l'article L. 111-6 du Code de l'urbanisme est une mesure de police administrative légalement applicable aux situations en cours. Cette sanction méconnue commence à être de plus en plus appliquée.
(CE 7 octobre 1998, l'Hermite, DA janvier 1999, n°15)

CONSULTATION DE L'ABF. (30-05)
Solution logique du Conseil d'Etat : une demande de permis de construire concernant un projet situé aux abords d'un bâtiment abritant des fresques murales classées comme monuments historiques en vertu de la loi du 31 décembre 1913, n'est pas soumise à la consultation de l'ABF.
(CE 30 septembre 1998, Millet, Construction - Urbanisme, janvier 99, n°23)

TERRAIN CONSTRUCTIBLE - LOTISSEMENT. (31-05)
Un terrain compris dans un lotissement autorisé (norme intermédiaire) n'est pas nécessairement constructible. L'autorisation de lotir ne fait pas obstacle au refus du permis de construire (norme subordonnée) en vertu d'une loi d'urbanisme (norme supérieure).
La Cour de cassation distingue le droit de diviser (qui n'est pas obligatoirement contrarié par la loi d'urbanisme) et le droit de construire dans le lotissement autorisé.
Elle revient sur sa position antérieure (Cass. Civ. 8 juillet 1987 et 17 novembre 1993) selon laquelle " la constructibilité du terrain résultait à la date de la vente, de l'arrêté de lotir ".
Les lots d'un lotissement autorisé ne sont pas incommutablement des terrains à bâtir. Il est indispensable de requérir un certificat d'urbanisme ou d'obtenir un permis de construire avant la vente.
(Cass. Civ. 10 novembre 1998, Construction - Urbanisme, n°1 janvier 1999)

Shéma Directour POS

COMMENT INTERPRÉTER LE SCHÉMA DIRECTEUR DE LA RÉGION ILE-DE-FRANCE. (32-05)
Le SDRIF doit s'interpréter comme faisant prévaloir le texte du rapport sur les documents graphiques à la différence des schémas directeurs de droit commun, pour lesquels ce sont essentiellement les documents graphiques qui comptent (voir en ce sens les conclusions de B. Phémolant sur CAA Paris 23 juin 1998 SIEP pour la révision du schéma directeur des deux Morins).
(CAA Paris, 24 novembre 1998; Association Paris Oxygène et Mme Graignic, BJDU 1/99, p.26)

LE CONTENU OBLIGATOIRE DU RÈGLEMENT DU POS. (33-05)
Aux termes de l'article R.123-21 du Code de l'urbanisme, le règlement " doit édicter les prescriptions relatives à l'implantation des constructions par rapport aux voies, aux limites séparatives et autres constructions. " Le Conseil d'Etat en avait déduit qu'un règlement de POS ne contenant pas ces prescriptions était illégal. L'arrêt commenté revient de manière surprenante sur cette solution. On peut se demander s'il s'agit d'une solution ponctuelle liée aux circonstances de l'espèce ou une solution d'application générale.
(CE 3 décembre 1998 Barbe, Construction - Urbanisme, avril 99, n°133)

ZONE NA OU ZONE U. (34-05)
Le classement en zone NA d'une parcelle accessible par la route, desservie par les réseaux d'eau et d'électricité et d'assainissement est entaché d'une erreur manifeste d'appréciation. Pour que tel ne soit pas le cas, la commune doit exciper d'un motif d'urbanisme.
(CE 14 octobre 1998, commune Notre Dame de Mésage, Construction - Urbanisme, janvier 99, n°19)

Contentieux et Responsabilité

POINT DE DÉPART DU DÉLAI DE L'ACTION RÉGLEMENTÉE PAR L'ARTICLE L. 480-13 DU CODE DE L'URBANISME. (35-05)
Cet arrêt est très intéressant car il vient préciser que l'achèvement au sens de l'article L. 480-13 du Code de l'urbanisme est un simple fait juridique qui s'apprécie in concreto et peut être établi par tous moyens, et s'entend à la date où la construction est en état d'être affectée à l'usage auquel elle est destinée. La précision d'une telle notion est très importante puisque l'achèvement marque le point de départ du délai de prescription de l'action en responsabilité civile devant le juge judiciaire dont disposent les victimes d'une construction illégale.
(CA Paris 24 avril 1998, Duguet c/ Le Cloarec, Construction - Urbanisme mars 99, n°110)

ENSEMBLES IMMOBILIERS - DÉLITS DE L'ARTICLE L.480-4 DU CODE DE L'URBANISME - PRESCRIPTION DE L'ACTION PUBLIQUE. (36-05)
Dans le cadre d'un programme immobilier comportant plusieurs constructions, même réalisées par actes successifs, une jurisprudence constante considère en fait que " les travaux relèvent d'une entreprise unique " et que " c'est à la date d'achèvement de l'ensemble de l'opération que commence à courir le délai de prescription ", pour apprécier si une démolition peut être ordonnée.
(CCA Nîmes, 27 mai 1997, AJDI avril 99 p.294)

RESPONSABILITÉ DU FAIT DES REVIREMENTS DES COLLECTIVITÉS. (37-05)
Cet arrêt apporte des précisions tout à fait intéressantes sur les conséquences pour une commune de l'abandon d'une opération d'urbanisme. Le Conseil d'Etat considère que si la collectivité incite, pour une opération déterminée subordonnée à une modification du POS, un constructeur à réaliser des études, elle engage sa responsabilité pour faute.
(CE 16 novembre 1998, Sille, DA janvier 1999, n°23)

Préemption et Expropriation

MOTIVATION DU DROIT DE PRÉEMPTION. (38-05)
Le renforcement des possibilités de relogement, dans la commune, des habitants des zones dans lesquelles elle réalise des opérations d'aménagement ne peut être regardé comme une opération ou une action d'aménagement au sens des dispositions de l'article L. 300-1 du Code de l'urbanisme et n'appartient donc pas aux finalités justifiant le droit de préemption.
(CAA Paris, 15 octobre 1998, Commune de Montreuil sous Bois, DA février 99, n°64)

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