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ACTUALITE DOCTRINALE
ACTUALITE
LEGISLATIVE
 ET
REGLEMENTAIRE
PRINCIPALES
MESURES
DE
LA LOI DE FINANCES
POUR
1999
LE
DOSSIER - DROIT
PRIVE
L'ACTUALITE
JURIDIQUE
Stratégie Patrimoniale
Immobilier Institutionnel
Promotion Immobilière
Urbanisme,
Aménagement
Urbain
Droit Public
Droit Fiscal
Droit des Affaires
Copropriété et
Organisation
Juridique
des
Ensembles
Immobiliers
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  LES
ARCHIVES
LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Janvier 1999
L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Promotion Immobilière
RÉCEPTION TACITE.
(21-04)
L'article 1792-6 du Code Civil qui définit la réception d'un ouvrage n'évoque pas la possibilité d'une réception tacite. Cependant cette notion a été consacrée par la jurisprudence.
Une récente décision de la Cour de Cassation confirme l'importance de l'absence d'équivoque dans la réception mais vient remettre en cause une jurisprudence bien établie qui retenait l'existence d'une réception tacite en cas de paiement intégral du prix.
Pour que la réception tacite puisse être reconnue, plusieurs indices doivent être relevés. Par exemple, la prise de possession suivie du paiement du prix et d'une déclaration d'achèvement des travaux.
Le paiement de l'intégralité du prix est donc un critère parmi d'autres, insuffisant à lui seul pour caractériser la réception.
(Cass. Civ. 3ème 30 septembre 1998, n°96-17.014)
PLUS-VALUE CONCERNANT UN IMMEUBLE ACQUIS PAR ACCESSION.
(22-04)
L'hypothèse est bien connue du propriétaire d'un terrain donné en location à une société d'exploitation, à charge pour celle-ci, en contrepartie d'un loyer modique, d'édifier des bâtiments qui reviendront sans indemnité au propriétaire du terrain au terme du bail.
Indépendamment de l'éventuel revenu foncier qui sera à constater en fin de bail du fait du revenu en nature que constitue le retour gratuit des constructions, se pose le problème de la détermination de l'assiette taxable en cas de revente - après accession - de l'ensemble bâti.
Constatant que les constructions avaient été acquises sans contrepartie, il a été jugé que le prix de revient devait être considéré comme nul ; les dispositions de l'article 150 H du CGI aux termes desquelles en cas d'acquisition à titre gratuit, il convenait de retenir comme prix d'acquisition la valeur vénale du bien, n'étant applicables qu'aux donations ou aux successions.
Le juge consacre donc la doctrine administrative qui se traduit par une double imposition économique lors de la revente : revenu foncier, puis plus-value.
(CAA Paris, 2 avril 1998, DF 45/98 n°1001)
RÉHABILITATION LOURDE - APPLICATION DES DROITS D'ENREGISTREMENT.
(23-04)
Décision qui une fois de plus démontre l'incertitude du traitement fiscal applicable à une opération de rénovation.
Un immeuble est acquis pour être transformé en appartements à usage de résidence hôtelière. A cet effet, 33 studios sont créés, qui se sont traduits par les travaux suivants : démolition et reconstruction de toutes les cloisons intérieures ; percement de baies et création d'ouvertures nouvelles ; réfection des menuiseries intérieures ; remise en état des cages d'escaliers ; réfection électricité, plomberie, chauffage, ventilation.
Jugé que l'augmentation de superficie n'étant pas significative, les travaux n'ayant pas modifié de façon importante le gros œuvre, l'acquisition devait être assujettie aux droits de mutation. Le jugement précise que le régime fiscal est indépendant de la qualification civile de vente en l'état futur d'achèvement.
(TGI Saint-Nazaire 8 juin 1998 - IE 17188)
SCI DE CONSTRUCTION VENTE SE LIVRANT A UNE ACTIVITÉ
LOCATIVE. (24-04)
Une telle SCI ne conserve sa translucidité que si elle procède à la location temporaire de ses invendus ce qui constitue une activité accessoire, participant à la réalisation de son objet social.
(CE 6 novembre 1998, BF 12/98 1300)
PROMOTEURS ET DÉPÔTS DE GARANTIE.
(25-04)
Jugé qu'une société de construction - vente doit inclure dans sa base d'imposition à la TVA les dépôts de garantie qu'elle conserve suite aux désistements des acheteurs. Ces sommes constituent la rémunération d'un service rendu par le promoteur, au candidat acquéreur, et ont un lien direct avec ce service.
(CE 23 octobre 1998, DF 48/98 p.1470)
TVA Immobilière
TVA IMMOBILIÈRE - ASSIETTE.
(26-04)
En cas de cession d'un terrain à bâtir avec transfert du permis de construire, l'acquéreur devient redevable de la taxe locale d'équipement et du DPLD que le cédant aurait du acquitter.
Jugé que le transfert de ces taxes à l'acquéreur ne constitue pas une charge augmentative du prix, car l'acquéreur en devient redevable par l'effet de la loi et non en vertu d'un transfert de charges conventionnel.
(CAA Paris, 12 mai 1998, BF 9/98 890 et DF 50/98 § 1124)
TVA IMMMOBILIÈRE - TERRAINS
SUPPORTANT DÉJÀ UNE CONSTRUCTION. (27-04)
L'administration a été interrogée sur le régime fiscal applicable à l'acquisition
d'un terrain qui bien que supportant une construction destinée à être
conservée, fait l'objet de travaux de construction, d'agrandissement ou
de surélévation et a précisé le régime fiscal d'une telle acquisition.
Elle paraît poser le principe suivant :
- le prix d'acquisition doit être ventilé,
- après avoir été diminué de la valeur du bâtiment existant.
Cette doctrine est proche de l'avis du Conseil d'Etat du 14 septembre
1992 sous réserve que ce dernier paraît procéder à une ventilation directe
entre d'une part le TAB, et d'autre part l'immeuble existant, son terrain
d'assiette et ses dépendances immédiates.
On rappelle que la jurisprudence de la Cour de Cassation est différente
puisqu'elle n'extourne du régime de TVA que le seul terrain d'assiette
du bâtiment existant (9 octobre 1990).
(RM 17 août 1998, DF 51/98 § 1156)
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