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ACTUALITE DOCTRINALE

ACTUALITE LEGISLATIVE
ET REGLEMENTAIRE

PRINCIPALES MESURES
DE LA LOI DE FINANCES
POUR 1999

LE DOSSIER - DROIT
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Immobiliers

LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Janvier 1999

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel (suite)

Mandat

AGENT IMMOBILIER - MANDAT DU VENDEUR ET MANDAT DE L'ACQUÉREUR - DOUBLE COMMISSION. (16-04)
Un agent immobilier s'est vu consentir, pour une même opération, un mandat par le vendeur aux fins de commercialiser un terrain et un mandat par l'acquéreur. L'agent immobilier ayant rapproché les parties et réalisé la vente du terrain, a reçu la commission due par le vendeur. Quant à l'acquéreur, il refuse de payer la rémunération prévue au motif qu'il ignorait que l'agent immobilier était également mandataire du vendeur.
La Cour d'Appel lui donne raison mais sa décision est censurée par la Cour de Cassation qui estime que rien dans cette situation n'est contraire aux dispositions de la loi du 2 janvier 1970 réglementant notamment la profession d'agent immobilier.
Il suffit donc que l'intermédiaire se prévale de deux mandats respectueux des exigences légales pour qu'il puisse prétendre au versement de la commission prévue par chacun d'eux. Il n'y a pas d'obstacle juridique à ce qu'un mandataire reçoive mandat de vendre et mandat d'acheter. Certes, l'intermédiaire représente alors des intérêts divergents mais cela ne l'empêche pas de pouvoir exécuter loyalement ses obligations vis-à-vis de chaque mandant.
Cette situation ne doit pas être confondue avec celle prévue par l'article 1596 du Code Civil qui interdit au mandataire de se porter acquéreur des biens qu'il est chargé de vendre.
(Cass. Civ. 1ère, 13 mai 1998, Droit et Patrimoine n°65)

Marchands de Biens

DÉCHÉANCE DU RÉGIME DE FAVEUR - INTÉRÊT DE RETARD. (17-04)
Jugé qu'en cas de déchéance du régime de faveur accordé aux marchands en application des articles 1115 et 1840 G quinquies CGI, l'intérêt de retard devait être décompté, non à partir de l'expiration du délai accordé pour revendre, mais à compter de l'acte d'acquisition lui-même, qui constitue le fait générateur de l'impôt.
(Cass. 6 octobre 1998, DF 48/91 n°1059)

DÉFAUT DE CONSTRUCTION - DÉCHÉANCE DU RÉGIME DE FAVEUR. (18-04)
Une SCI acquiert un terrain en prenant l'engagement de construire visé à l'article 691 CGI. N'ayant pu construire dans le délai initial, elle prétend bénéficier de la prorogation de délai prévu par les instructions administratives.
Jugé que ces prorogations ne pouvaient bénéficier qu'aux seuls professionnels de l'immobilier : promoteur, constructeur, lotisseur .
Jugé également que l'intérêt de retard devait être décompté à partir de l'acte d'acquisition et non à partir de la fin du délai prévu pour satisfaire à l'engagement.
(TGI Chartres, 13 mai 1998 - IE n°17255)

RÉCUPÉRATION DE TVA SUR MARGE. (19-04)
Un marchand de biens a acquis un immeuble d'un autre marchand de biens en régime marchand (1115 CGI). Le bien acquis devant faire l'objet d'une reconstruction, le marchand de biens acquéreur a décidé de placer son acquisition sous le régime de l'article 257.7 CGI -TVA.
Il a pris conformément à la doctrine administrative rétroactivement l'engagement de construire, et est devenu en tant qu'acquéreur redevable de la TVA immobilière. Il a souhaité de ce fait récupérer la TVA sur marge qui lui avait été facturée. Bien que l'immeuble soit acquis selon le régime de la TVA immobilière, assise sur le prix et non sur la marge, la récupération de la TVA sur marge lui a été refusée, en application, stricte, des dispositions de l'article 231 ann II CGI.
(CAA Bordeaux 12 mais 1998, DF 43/98 § 935)

Fiscalité

IMMEUBLE CÉDÉ À UN ASSOCIÉ - PLUS-VALUE - PRIX DE REVIENT. (20-04)
Lorsqu'une société cède à un associé un immeuble pour un prix inférieur à la valeur du bien, la différence est assimilée à une distribution assujettie à l'Impôt général sur le revenu en catégorie Revenu des capitaux mobiliers.
L'administration vient de préciser qu'en cas de revente de ce bien, le prix de revient était constitué par le seul prix d'acquisition sans pouvoir tenir compte de l'avantage consenti par la société, bien qu'il ait été pris en considération pour l'imposition de son bénéficiaire.
Certains y verront un phénomène de double imposition.
(RM 22 octobre 1998, DF 49/98 § 1091)

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