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ACTUALITE DOCTRINALE

ACTUALITE LEGISLATIVE
ET REGLEMENTAIRE

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LES ARCHIVES

LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Janvier 1999

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Immobilier Institutionnel

PROMESSE DE VENTE - CONDITION SANS TERME. (11-04)
Cet arrêt de la Cour de Cassation rappelle l'importance qu'il existe de fixer un terme à toute condition suspensive prévue dans une promesse unilatérale de vente.
Une société en nom collectif avait conclu une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive de la réalisation d'une autre vente entre la SNC et la commune de M., sans préciser de terme à cette condition. Il était prévu au contrat que faute pour le bénéficiaire d'avoir levé l'option à la date fixée, la promesse serait considérée comme nulle, et que le bénéficiaire devrait verser une indemnité d'immobilisation. L'option ne fut pas levée dans les délais prescrits, pas plus que ne s'était réalisée la condition.
La Cour d'Appel a considéré que faute de réalisation de la condition suspensive, la promesse était caduque, et que le promettant ne pouvait plus réclamer le paiement de l'indemnité.
La Cour de Cassation en décide autrement : en vertu de l'article 1176 du Code Civil, faute de délai prévu pour sa défaillance, la condition suspensive peut perdurer tant qu'il n'est pas démontré que sa réalisation est devenue impossible. Par conséquent, elle peut même survivre à la mort du débiteur de l'obligation qu'elle affecte.
(Cass. Civ. 3ème, 24 juin 1998, Defrénois 1998, n°22, art. 36895)

IMMEUBLES DONNÉS EN LOCATION - SUBVENTIONS DE L'ANAH. (12-04)
Une instruction de l'Agence Nationale pour l'Amélioration de l'Habitat précise que les travaux nécessaires à l'élimination de l'amiante et des insectes xylophages peuvent faire l'objet de subvention.
La décision du conseil d'administration de l'Agence précise que le coût des diagnostics peut être subventionné s'ils ont été réalisés moins de deux ans avant le dépôt du dossier de demande de subvention.
(Instruction de l'ANAH n°97-07 du 25 novembre 1997)

Prêts Immobiliers

MAISON INDIVIDUELLE ET PRÊT NON OBTENU. (13-04)
Un contrat de construction de maison individuelle est conclu. Les bénéficiaires ont un refus de prêt. Ils sont condamnés à payer l'indemnité contractuelle de résiliation. En effet, malgré le refus de prêt, ils ont poursuivi l'exécution du contrat en signant des demandes de permis de construire et de démolir, sans même informer le constructeur du refus de prêt et ont ensuite abandonné leur projet de construction en invoquant le caractère tardif du permis de construire et le refus de permis de démolir.
La Cour de Cassation approuve la Cour d'Appel qui en a déduit que les signataires avaient manifesté sans équivoque la volonté de renoncer à se prévaloir du jeu de la condition suspensive du prêt.
(Cass. Civ. 1ère, 17 mars 1998, JCPN n°46 du 13/11/1998, p.1611)

QUALIFICATION DU PRÊT IMMOBILIER. (14-04)
La loi Scrivner du 13 juillet 1979 (art L 312 et s. du Code de la Consommation), protège les emprunteurs dans le cadre d'opérations immobilières par un formalisme lourd. La Cour de Cassation vient renforcer cette protection en refusant la qualification de contrat réel aux prêts immobiliers aux consommateurs.
En d'autres termes, le contrat ne se forme pas par la remise de la chose, c'est-à-dire de la somme d'argent, mais par l'acceptation antérieure de l'offre du prêteur par l'emprunteur.
L'assurance décès-invalidité qui est liée à cette offre de prêt, commence également à courir à compter de cette acceptation. Dès lors, l'emprunteur doit désormais pouvoir s'engager dans une action en exécution forcée du contrat d'assurance dès cette acceptation, peu important que le " sinistre " soit intervenu avant la signature du prêt auquel l'assurance était liée.
Pour l'auteur de la note, la règle nouvelle étant édictée par le souci de protection de l'emprunteur, il convient de l'étendre à tous les prêts à la consommation, immobiliers ou mobiliers.
(Cass. Civ. 1ère, 27 mai 1998, Defrénois 15 septembre 1998 n°17, p.1054)

L'OBLIGATION DE REMETTRE UNE NOUVELLE OFFRE PRÉALABLE EN CAS DE RENÉGOCIATION D'UN PRÊT IMMOBILIER. (15-04)
Toutes modifications des conditions d'obtention d'un prêt immobilier, notamment le montant ou le taux du crédit, donnent lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable.
En l'espèce, le litige s'est développé dans une situation très courante. Deux époux avaient souscrits un emprunt en 1983 pour financer l'acquisition de leur résidence principale. Après avoir essuyé quelques difficultés dans le paiement de leurs échéances, ils obtinrent judiciairement un délai de deux ans pour acquitter leur arriéré. A l'issue de ce moratoire, le prêt fût renégocié en Juin 1990, quant à son taux qui a été baissé, ses échéances qui sont devenues fixes et la capitalisation des intérêts compensatoires provenant de la conversion du taux progressif en taux constant.
De nouveaux incidents de paiement étant survenus, une procédure de saisie immobilière fut engagée.
Les emprunteurs ont alors assigné la banque en déchéance du droit aux intérêts pour ne pas leur avoir remis lors de la renégociation, une nouvelle offre préalable de prêt dans les formes et délais des articles L 312-1 et suivants du Code de la Consommation.
Les emprunteurs demandaient également des dommages-intérêts sur le fondement de la renégociation d'un nouveau prêt supérieur au montant du prêt primitif alors que la banque connaissait leur situation financière délicate.
En première instance, le Tribunal de Grande Instance de Pontoise les a déboutés de leurs demandes. Ils firent appel auprès de la Cour de Versailles qui confirma par un arrêt du 12 Janvier 1995 le jugement de première instance, soulignant que les prescriptions du Code de la Consommation qui avaient été respectées lors du premier prêt n'avaient pas à s'appliquer à la modification des conditions de remboursement du crédit en cours.
Cette décision, à la grande surprise de la doctrine, a été cassée par la Cour de Cassation dans son arrêt rendu le 6 Janvier 1998 par la première Chambre Civile. Cette censure a lieu sur le fondement des articles L 312-1 et suivants du Code de la Consommation, et plus particulièrement de l'article L 312-8 alinéa 2. En effet, la Cour souligne que les modifications des conditions d'obtention d'un prêt, notamment le montant ou le taux du crédit, donnent lieu à la remise à l'emprunteur d'une nouvelle offre préalable.
(Cass. Civ. 1ère, 6 Janvier 1998, JCPN 5 juin 1998 n°23, p. 886)

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