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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 4 - Janvier 1999
1 - Impôt sur le revenu (règles générales)
Le plafond de droit commun de la réduction d'impôt résultant
de l'application du quotient familial est abaissé de 16 380
francs à 11 000 francs par demi-part dès l'imposition des revenus
1998. Création d'une réduction d'impôt de 5 380 francs maximum par demi-part
additionnelle pour les contribuables invalides, les anciens combattants
âgés de plus de 75 ans et les célibataires, divorcés, séparés ou veufs,
sans personne à charge, ayant élevé un ou plusieurs enfants dont le dernier
a moins de 27 ans. Pour les dépenses d'entretien et de revêtement des surfaces de l'habitation principale payées à compter du 15 octobre 1998, le taux du crédit d'impôt est porté de 15 % à 20 %. Par ailleurs, les plafonds de dépenses prises en compte sont portés à 10 000 francs pour une personne seule et à 20 000 francs pour un couple marié, majorés de 1 000 francs pour le premier enfant et chacune des autres personnes à charge autre que les enfants, de 1 500 francs pour le second enfant et de 2 000 francs à partir du troisième. Le dispositif des bons de souscription de parts de créateurs d'entreprise (BCE) est étendu aux sociétés créées depuis moins de quinze ans (ancien dispositif : la société devait être créée depuis moins de 7 ans). Cette nouvelle mesure s'applique aux bons de souscription de parts de créateurs d'entreprise attribués à compter du 1er septembre 1998. Nous rappelons que les gains nets réalisés lors de la cession des titres acquis en exercice des BCE sont imposables selon le régime des plus-values de cession de valeurs mobilières au taux de 16 %, majoré de la CSG, CRDS et Prélèvement social de 2 %, soit un total de 26 % (30 % majoré de la CSG, CRDS et Prélèvement social de 2 %, soit un total de 40 % lorsque le bénéficiaire exerce depuis moins de trois ans son activité dans la société émettrice à la date de la cession des titres) ; ces gains nets sont exclus de l'assiette des cotisations de sécurité sociale.
Réintégration d'une quote-part de frais et charges. Pour la détermination des résultats des exercices clos à compter du 31 décembre 1998, il devra être procédé à une réintégration d'une quote-part des frais et charges égale à 2.5% du produit total des participations reçues par une société mère au sens de l'article 145 du CGI (montant distribué + crédit d'impôt ou avoir fiscal). Le montant de cette quote-part ne peut pas excéder le montant total des charges de toute nature incombant à la société mère au cours d'un exercice. Ce dispositif reprend le mécanisme en vigueur avant la loi n°92-1376 du 30 décembre 1992 qui prévoyait une quote-part à réintégrer de 5 %.
Les travaux de réhabilitation réalisés par les bailleurs de logements
sociaux (logements locatifs faisant l'objet d'une convention avec l'Etat
ouvrant droit à l'aide personnalisée au logement) qui bénéficient d'une
subvention de l'Agence nationale pour l'amélioration de l'habitat (ANAH)
bénéficient indirectement du taux réduit de la TVA. Cette nouvelle disposition est applicable à tous les travaux pour lesquels la décision de l'aide de l'ANAH est intervenue à compter du 1er janvier 1999.
Dispositif " BESSON " Il est instauré un nouveau dispositif, appelé "dispositif Besson ", qui accorde différents avantages fiscaux en faveur des bailleurs privés de logements neufs et anciens. Concernant les logements neufs. Le nouveau dispositif concerne les personnes physiques ou les sociétés non soumises à l'IS, propriétaires d'un immeuble urbain à usage d'habitation, situé en France ou dans les DOM, acquis à titre onéreux neuf ou en l'état futur d'achèvement à compter du 1er janvier 1999. Les propriétaires doivent prendre l'engagement (option expresse et irrévocable) de louer nu l'immeuble de manière continue durant une période de 9 ans minimum à un locataire, autre qu'un membre du foyer fiscal ou qu'un ascendant ou descendant, qui y établira sa résidence principale. Il existe des conditions relatives aux ressources du locataire et au montant du loyer. - L'avantage fiscal consiste à pouvoir pratiquer un amortissement sur le prix d'acquisition du logement et des travaux de reconstruction, d'agrandissement de 8% pour les 5 premières années, 2,5 % pour les 4 années suivantes. A l'issue de cette période, si le bail est poursuivi, reconduit ou renouvelé avec le même locataire et que la condition de loyer reste remplie, le propriétaire peut, par période de trois ans, et pendant 6 années supplémentaires au plus, continuer à bénéficier d'une déduction de l'amortissement à 2,5 %. Il en est de même en cas de changement du locataire à l'issue de la période de 9 ans, mais sous réserve que les conditions tenant au loyer et aux ressources du nouveau locataires soient remplies. En d'autres termes, l'amortissement maximum peut être de 65 %. Par ailleurs, un amortissement de 10 % sur 10 ans du montant les travaux d'amélioration peut également être pratiqué. - Il faut noter que le bénéfice de l'amortissement a pour conséquence la baisse du taux de la déduction forfaitaire, qui est ramené de 14 % à 6 %. Attention : les déficits constatés par les bailleurs privés conventionnés sont imputables sur le revenu global dans les conditions de droit commun, c'est-à-dire dans la limite de 70 000 francs. - Le propriétaire qui cède à titre onéreux ou gratuit (donation) l'immeuble, ou qui rompt son engagement de louer à un tiers de façon continue pendant 9 ans le logement concerné ou durant la période triennale de prolongation du bail telle qu'indiquée ci-dessus, se verra remettre en cause l'avantage fiscal accordé. L'administration dispose dans ce cas du délai normal de reprise de 3 ans. Nota Bene : Le dispositif PERISSOL a été prorogé jusqu'au 31 août 1999 à la double condition que le permis de construire ait été obtenu avant le 31 décembre 1998 et les travaux achevés pour le 1er janvier 2001. Concernant les immeubles anciens. Les conditions d'application de la nouvelle disposition sont identiques à celles exigées en ce qui concerne les immeubles neufs, sauf pour les points suivants :
NB : un immeuble ancien est un immeuble ayant déjà fait l'objet d'une occupation, et qui ne peut pas bénéficier des dispositions de PERISSOL ou de BESSON immeubles neufs. Les propriétaires d'immeubles donnés en location à compter du 1er janvier 1999 (baux en cours exclus) et remplissant les conditions définies ci-dessus bénéficient d'une déduction forfaitaire majorée à 25% jusqu'au 31 décembre de la cinquième année suivant celle au cours de laquelle le bail a pris effet. Tant que la condition tenant au montant des loyers demeure remplie, le bénéfice du taux majoré de la déduction forfaitaire est prorogé, par périodes de trois ans, en cas de poursuite, de reconduction, ou de renouvellement du contrat de location avec le même locataire (la condition tenant aux ressources n'est plus exigée). En cas de changement de titulaire du bail, le taux majoré demeure également applicable sous réserve que les conditions de loyers et de ressources du locataire soient remplies. En cas de conclusion d'un bail avec un nouveau locataire après l'expiration de la période de 6 ans, éventuellement prorogée, le taux majoré de déduction forfaitaire s'appliquerait pour une nouvelle période de 6 ans, si toutes les conditions restent remplies (plafonnement du loyer et ressources du locataire). Les éléments de remise en cause de l'avantage fiscal accordé sont identiques à ceux mentionnés précédemment, relatifs aux immeubles neufs.
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