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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 10 - OCTOBRE 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIÈRE

L'EMPLOYEUR LOCATAIRE, L'EMPLOYÉ ET LE BAILLEUR.
La Cour d'Appel de Paris, pour rejeter une demande en paiement d'indemnités d'occupation par un propriétaire au profit d'un employé logé au titre d'un logement de fonction mais ayant cessé son emploi et de sa concubine, avait constaté l'existence d'un bail verbal entre le propriétaire et l'employé et sa concubine en retenant que le propriétaire était informé de la situation, avait accepté les paiements et ne démontrait pas que les loyers réglés par l'employé l'étaient au nom de l'employeur.
La Cour de Cassation casse au motif que la Cour d'appel n'a pas caractérisé l'acceptation non équivoque par le propriétaire d'un bail au bénéfice de l'ex-employé et de sa concubine, et a violé l'article 1715 du Code civil aux termes duquel le bail verbal n'a reçu aucune exécution et que la preuve de son existence ne peut pas être reçue par témoins.
(Cass. Civ. 3ème, 16 mai 2000 ; AJDI, juillet-août 2000 p.637)

CRÉDIT-BAIL : CLAUSES SUR LA RESPONSABILITÉ, LA GARANTIE ET LA RÉSILIATION.
La Cour d'appel décide qu'est valable (non contraire à l'article 1792-5 Code civil), la clause d'un contrat de crédit-bail qui :
- dégage le crédit-bailleur de toute responsabilité en cas de litige concernant la conception de la construction ou la qualité des matériaux,
- et transfère au crédit-preneur les droits du maître d'ouvrage à garantie contre les locateurs d'ouvrage.
Est valable également (comme étant non contraire à la loi du 2 juillet 1966 qui impose aux parties d'organiser les conditions de la résiliation du contrat) la clause d'un contrat de crédit-bail qui :
- interdit au preneur de résilier le contrat de crédit-bail pendant les dix premières années,
- et met à la charge du crédit-preneur des obligations financières supérieures à celles résultant d'une exécution normale du contrat.
(CA Paris 29 mars 2000 ; AJDI, juillet-août 2000 p.641)

ENVIRONNEMENT - OBLIGATION DE REMISE EN ÉTAT PAR L'EXPLOITANT.
Cette jurisprudence confirme que le dernier exploitant est le responsable de la remise en état du site, même si celui-ci n'était que locataire.
(CA Montpellier 9 mai 2000, SA Agip France ; MTP, 4 août 2000 p.49)

Vente, promesse de vente

NÉCESSITÉ D'ÉTABLIR LE RÈGLEMENT DE COPROPRIÉTÉ AVANT LA VENTE D'UN LOT.
Certes, le statut de la copropriété s'applique dès qu'un immeuble divisé en lots appartient à deux personnes différentes même si le règlement de copropriété n'a pas été rédigé, les dispositions de la loi s'imposant pour le fonctionnement du syndicat.
En revanche, la jurisprudence considère que l'existence de ce document est indispensable pour la conclusion d'une vente, en ce qu'il fixe notamment les règles de participation aux charges qui constituent un élément essentiel du contrat de vente.
(CA Versailles 30 octobre 1998 - CA Paris 4 janvier 2000 ; RDI, avril-juin 2000 p.235)

PAIEMENT DU PRIX D'UNE VEFA.
Il a été jugé que la clause d'un acte de vente en l'état futur d'achèvement, par laquelle la banque ayant consenti une ouverture de crédit au vendeur, s'engage à ne pas exercer de poursuite hypothécaire sur le bien vendu à la condition que le prix soit payé par l'acquéreur selon les conditions fixées par elle, à savoir directement à son ordre et non pas à celui du vendeur, s'analyse en une stipulation pour autrui assortie d'une charge à l'encontre de l'acquéreur bénéficiaire.
Cette charge est opposable à ce dernier dans la mesure où il l'a acceptée, ce qui résulte de la signature de l'acte de vente qui la contient. Par conséquent, en cas de liquidation de la société venderesse, la banque est autorisée à saisir le bien vendu quand l'acquéreur a opéré les versements directement au vendeur, ne respectant pas l'obligation mise à sa charge.
(Cass. Civ. 3ème, 10 novembre 1999 - RDI, avril-juin 2000 p.227)

PROMESSE UNILATÉRALE DE VENTE - QUALIFICATION D'UNE CLAUSE DE SUBSTITUTION.
Une promesse unilatérale de vente portant sur divers lots d'un immeuble est conclue entre une société et un particulier, pour un prix qui doit venir en compensation d'une dette qu'avait la promettante à l'égard du bénéficiaire. La promesse comporte, en outre, une faculté de substitution au profit de ce dernier. Après que cette faculté ait été effectivement exercée, la promettante est mise en liquidation judiciaire et le bénéficiaire initial déclare sa créance.
La Cour d'appel refuse cette déclaration au motif qu'en se substituant un tiers dans le bénéfice de la promesse de vente, le bénéficiaire initial a cédé sa créance et n'a donc plus la qualité de créancier de la société promettante.
La 3ème chambre civile de la Cour de Cassation condamne cette analyse, en précisant que la substitution d'un nouveau bénéficiaire à celui d'origine ne constitue pas une cession de créance.
Si la qualification de la clause de substitution insérée dans une promesse unilatérale de vente reste incertaine, en jurisprudence, comme en doctrine, cet arrêt nous en précise une des conséquences :
le bénéficiaire initial ne perd pas son droit à agir à l'encontre du promettant.
(Cass. Civ. 3ème, 13 juillet 1999 ; Defrénois, n°12 du 30/6/00 p.775)

PROMESSE DE VENTE - CARACTÈRE DE L'OBLIGATION RÉSULTANT D'UN PACTE DE PRÉFÉRENCE.
Le pacte de préférence intégré dans une promesse de vente, opposable aux tiers car publié n'est pas transmissible si les circonstances révèlent une intention, même tacite, des parties de ne lui conférer qu'un caractère purement personnel, qui résulte du fait que le pacte était uniquement au profit de Monsieur sans mentionner Madame.
(CA Paris 25 avril 2000 ; AJDI, juillet- août 2000 p.647)

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