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LE BULLETIN DE CHEUVREUX N° 10 - OCTOBRE 2000

L'ACTUALITÉ JURIDIQUE
Copropriété et Organisation Juridique des Ensembles Immobiliers

POINT DE DÉPART DES DÉLAIS DE CONTESTATION.
Le décret n°2000-293 du 4 avril 2000 a fixé le point de départ de computation des délais au " lendemain du jour de la première présentation de la lettre recommandée au domicile du destinataire ".
Cette disposition règle le problème du destinataire absent ou négligent qui ne vient pas prendre son courrier et faisant obstacle à la purge du délai.
En revanche, les retards dans l'acheminement du courrier restent une cause d'incertitude, notamment en cas de grève surprise ou locale ignorée de l'expéditeur.
Il faut donc notamment pour les convocations d'Assemblées Générales ajouter un délai de sécurité.

DESTINATION DE L'IMMEUBLE AVEC AFFECTATION DES LOTS.
La Cour d'Appel de Paris a écarté la validité de la clause d'un règlement de copropriété d'un centre commercial fixant le type de commerce pouvant être exercé dans chacun des locaux.
Une telle clause qui constitue une restriction au droit de propriété ne peut se justifier que par la destination de l'immeuble, c'est-à-dire dans le cas d'un ensemble immobilier isolé, aux habitants duquel on cherche à garantir la possibilité de trouver sur place les commerces de base.
Mais, dans le cas d'espèce, il y avait différents commerces à proximité. La Cour a donc considéré que cette clause restrictive ne se justifiait pas par la destination de l'immeuble et qu'elle était en fait implicitement une clause de non concurrence prohibée.
(CA Paris 9 décembre 1999 ; RDI, avril-juin 2000 p.231)

DIVISION D'UN LOT - RÉPARTITION DES CHARGES.
Cet arrêt de la Cour de Cassation qui concerne un litige consécutif à la division d'un lot de copropriété sans qu'il y ait eu approbation de la répartition des charges entre les lots issus de la subdivision nous conduit à attirer l'attention des praticiens sur le fait :
- que l'acte réalisant la subdivision doit non seulement éclater les tantièmes de copropriété entre les nouveaux lots mais également fixer les quotes-parts desdits lots dans les différentes catégories de charges ;
- que le tribunal ne peut être saisi pour procéder à la répartition que si un accord n'a pas été trouvé dans le cadre d'une assemblée générale préalablement consultée.
(Cass. Civ. 3ème, 6 octobre 1999 ; RDI, avril-juin 2000 p.237)

INSTALLATION D'UNE ANTENNE RÉCEPTRICE PAR SATELLITE OU D'UNE PARABOLE.
Pour la première fois, la Cour de Cassation s'est prononcée sur ce point : la pose d'une antenne sur la toiture, partie commune peut être assortie de conditions techniques normales par l'assemblée générale. Le droit à l'intégrité de l'immeuble modère le droit à l'antenne.
De même, la Cour d'Appel a jugé que les copropriétaires peuvent interdire l'installation d'une parabole sur une terrasse "privative" en invoquant l'harmonie et l'esthétique de l'immeuble et exiger qu'elle soit installée en toiture en un endroit discret.
(Cass. Civ. 3ème, 9 février 2000 - CA Paris 16 décembre 1999 ; RDI, avril-juin 2000 p.247)

TRAVAUX EFFECTUÉS PAR UN COPROPRIÉTAIRE AFFECTANT LES PARTIES COMMUNES.
Le premier arrêt rappelle qu'un copropriétaire ne peut pas effectuer de travaux affectant les parties communes sans avoir obtenu préalablement l'autorisation de l'assemblée générale des copropriétaires.
Le deuxième arrêt reconnaît à l'article 30 de la loi du 10 juillet 1965 un domaine autonome où le juge peut donner l'autorisation d'effectuer des travaux malgré le refus de l'assemblée générale, par exception au principe de souveraineté de cette dernière et dans le but de permettre à un intérêt individuel légitime de s'exprimer, même quand il est contraire à l'intérêt collectif.
Le troisième précise les limites que doit respecter le juge autorisant ces travaux. Aucune autorisation judiciaire ne peut être donnée si les travaux prévus ont pour effet d'approprier ou de changer la destination d'une partie commune.
(Cass. Civ. 3ème, 21 mars 2000, 26 janvier 2000 et 21 mars 2000 ; AJDI, septembre 2000 p.712)

DOMMAGE DANS LES PARTIES PRIVATIVES, ORIGINE DANS LES PARTIES COMMUNES - ACTION DU SYNDICAT.
Le syndicat des copropriétaires peut-il intenter une action aux fins d'obtenir réparation de dommages subis dans les parties privatives ?
Oui, s'il est établi que l'origine de ce dommage provient des parties communes ; il peut alors agir conjointement avec les copropriétaires, ou encore seul.
(Cass. Civ. 3ème, 3 mai 2000 ; Lettre de Droit et patrimoine, n°343 du 5 juillet 2000)

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