N°4 - Décembre 2009 - 14^eme Année

Stratégie Patrimoniale Internationale

Vente d'un immeuble indivis : changement des règles du jeu ?

L'article 815-1 issu de la loi du 12 mai 2009 de simplification du droit, est venu briser un principe établi de notre droit qui vise à requérir l'unanimité pour toute décision concernant la vente d'un immeuble indivis.

I - La genèse de la loi

Deux principes fondamentaux du fonctionnement de l'indivision se sont heurtés jusqu'alors de plein fouet, occasionnant au passage de nombreuses brouilles familiales :
- "Nul ne peut être contraint à demeurer dans l'indivision", censé protéger la liberté d'un indivisaire
- "Le consentement de tous les indivisaires est requis pour effectuer un acte de disposition", censé procurer un équilibre entre les indivisaires, pour une décision importante portant sur un acte grave

L'antagonisme issu de ces deux principes pourtant essentiels, a, en pratique, fréquemment débouché sur des situations de blocage dont le dénouement ne pouvait avoir lieu qu'en justice, après une interminable et coûteuse bataille judiciaire.

La loi du 13 juin 2006 avait déjà battu en brèche le principe d'unanimité, autorisant la vente d'un meuble indivis, le paiement d'une dette indivise, ou encore la gestion d'une indivision, à la majorité des deux tiers. Il s'agissait alors d'une démarche visant à faciliter le règlement d'une succession et spécialement du partage, en fournissant des armes aux indivisaires visant à dissuader les résistances abusives de minoritaires.

Une proposition de loi formulée par deux parlementaires en 2008 avait bien proposé d'étendre cette nouvelle règle de majorité aux décisions portant sur la vente d'un immeuble indivis, mais le gouvernement avait alors prêté une oreille distraite.

Cette proposition a néanmoins eu pour mérite de poser les bases de la discussion, qui a débouché sur la loi du 12 mai 2009.

II - La procédure

Conditions de la demande

Désormais, un ou plusieurs indivisaires, représentant au moins les deux tiers des droits indivis, peuvent exprimer devant notaire leur intention de disposer d'un immeuble indivis.

Le notaire doit alors signifier cette décision aux autres indivisaires par acte extrajudiciaire.

A défaut de réponse dans les trois mois, ou en cas d'opposition à la vente, le notaire doit alors dresser un procès-verbal de difficultés constatant le silence ou l'opposition des indivisaires.

Intervention du juge

Les indivisaires souhaitant la vente du bien indivis n'ont alors d'autres solutions que de saisir le Tribunal afin de faire autoriser la vente du bien.

Celui-ci doit alors statuer et décider de la vente si elle ne porte pas une atteinte excessive aux droits des autres indivisaires, formulation pour le moins subjective.

Les travaux préparatoires de la loi ont ainsi mis en avant les concepts de préjudices financier ou moral. Le texte précisant que ce préjudice doit être « excessif », un large champ de contestation est ainsi ouvert à l'indivisaire récalcitrant, pouvant craindre une rechute dans les travers du système précédent.
Il en ressort également qu'en pratique la charge de la preuve appartiendra à l'indivisaire voulant demeurer dans l'indivision.

Autorisation de vente

Si le Tribunal fait droit à la demande, la vente se fera alors par licitation, c'est-à-dire par la vente aux enchères à la barre du Tribunal.

Ce mécanisme de vente peut paraitre égalitaire, puisque par définition le bien sera cédé au meilleur prix, cependant il sera préalablement nécessaire de s'entendre sur le cahier des charges de l'adjudication, et notamment le prix de mise en vente... là encore le champ de la contestation sera manifestement ouvert.
En outre, les indivisaires étant autorisés à enchérir, le jeu des enchères pourra être faussé.

III - Quels changements ?

Au final, cette nouvelle règle de majorité est-elle une réelle avancée permettant de débloquer des situations délicates ? Assurément, non. Elle permettra probablement de dissuader des minoritaires d'entrer dans une situation de blocage, sachant la procédure de vente du bien indivis désormais plus souple.

Ce mécanisme présente cependant certains défauts, qui se devront d'être atténués par le devoir du conseil du notaire.

Sa brutalité tout d'abord. En effet, il n'est nulle part mentionné que la procédure de vente d'un immeuble indivis ne peut être amorcée qu'à défaut d'accord sur le partage. Or, l'expérience montre qu'une opération de partage réussie est la base de la paix des familles.
Le fait même qu'un, ou des indivisaires, puisse demander la licitation judiciaire d'un bien indivis sans avoir préalablement proposé un partage conventionnel est en soi une absurdité, tant sur le plan psychologique, que patrimonial, et amènera un accroissement des tensions plutôt qu'une accélération du règlement de l'indivision.

Sa complexité, ensuite. La procédure est ainsi longue à mettre en oeuvre comportant une phase notariale avec la signature d'au moins deux actes, un long délai de réflexion, puis une phase judiciaire d'une durée incertaine.
La seule issue est alors la vente du bien aux enchères, qui nécessite une entente quant aux conditions de mise en vente.

Cette loi n'a donc pas d'autre avantage que d'offrir une arme de dissuasion passive aux indivisaires majoritaires à l'égard des minoritaires. Il s'agit en ce sens d'une simple mesure d'intimidation.

Par Xavier BOUTIRON
Groupe Patrimoine