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N°4 - Décembre 2009 - 14eme AnnéeDu côté des tribunaux
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| Principe de liberté de détermination des conditions - intention commune des parties - possibilité de limiter la spéculation (oui) |
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| Les parties sont libres de déterminer dans un pacte de préférence, même de longue durée (20 ans), les conditions financières de la vente potentielle. Toutefois, il ne faut pas, à peine de nullité de l'acte, que ce pacte porte atteinte au droit de propriété du promettant. En l'espèce, malgré des conditions de rachat très avantageuses, l'atteinte n'est pas caractérisée. En effet, d'une part, le pacte est la contrepartie de l'acquisition initiale. D'autre part, le pacte est motivé par la volonté de la commune de limiter la spéculation immobilière dans un contexte de pénurie. Cass. 3ème civ. 23 septembre 2009 n°08-18.187, Jaureguiberry c/ Cme de St Pelée sur Nivelle, n°1057 P+B - Bull. Gestion immo. n° 417 octobre 2009 p12 |
VENTE
Diagnostic amiante - obligation de désamiantage pour le vendeur (non) - diagnostic erroné responsabilité du diagnostiqueur (oui)
L'obligation de fournir un état constatant la présence ou l'absence d'amiante dans le cadre d'une vente (art L2171-4CCH), n'a qu'une simple valeur informative, permettant au propriétaire de s'exonérer de la garantie des vices cachés.
Dès lors, le vendeur n'est en aucun cas tenu de délivrer un bien « désamianté »(1er arrêt).
Par ailleurs, en cas de diagnostic erroné, le vendeur n'engage pas sa responsabilité, seul le professionnel peut être poursuivi par les acquéreurs, notamment en réparation du préjudice lié à la présence d'amiante (second arrêt).
Cass. 3ème civ. 23 septembre 2009 n°08-13.373, n°1056 P+B+I et Civ3. 17 septembre 2009 n°08-17.130, n°1426 - Bull. Gestion immo. n° 417 octobre 2009 p12 - Jurishebdo n° 369 6 octobre 2009 - JCP N° 41 du 9 octobre 2009
Travaux antérieurs réalisés sans autorisation - faute du vendeur (oui) - résolution de la vente
Commet une faute justifiant la résolution de la vente et l'octroi de dommages-intérêts, le vendeur qui n'a pas sollicité l'autorisation nécessaire aux travaux qu'il a réalisés : en l'espèce, une déclaration de travaux avait été demandée alors que les travaux relevaient du champ d'application du permis de construire.
Cass. 3ème civ. 3 juin 2009 n° 07-19.097 Darvish c/ Sarna - BRADA n° 17/09 15 septembre 2009
La nullité du congé pour vente tirée de ce que l'offre de vente ne porte que sur une partie des lieux loués ne peut être soulevée que par le locataire.
Madame X, propriétaire d'un fonds dont une partie était donnée à bail à Monsieur Y a fait délivrer au preneur un congé avec offre de vente qu'il a acceptée.
Reconventionnellement, le bailleur estimant que l'acceptation de l'offre de vente était nulle demande l'expulsion du locataire.
La Cour d'appel a retenu que conformément aux dispositions de l'article 15-II de la loi du 6 juillet 1989, l'offre comprise dans le congé pour vendre ne pouvait porter sur une partie seulement des locaux loués.
La Cour de cassation a cassé l'arrêt de la Cour d'appel au motif que la nullité du congé pour vendre tirée de ce que l'offre de vente ne portait que sur une partie des locaux loués ne pouvait être soulevée que par le locataire.
Cass. 3e civ, 18 février 2009, Pourvoi n° 08-11.615 (n°239 FS-P+B), Niewadmosky c/Alliot - AJDI N° 9/2009
PROMESSE DE VENTE
Protection de l'acquéreur - condition suspensive d'obtention de prêt - renonciation possible - nécessité de reproduction de l'art. L 312-17 code de la consommation
En imposant un formalisme strict concernant les acquisitions sans recours à un prêt, la loi Scrivener a pour objectif de protéger l'acquéreur d'une décision inconsidérée : la condition suspensive est ici légale et ce n'est qu'en portant mention manuscrite que l'acquéreur peut y renoncer. Si les conditions de la renonciation sont strictes (les termes de l'article L 312-17 doivent être reproduits avec précision, sans quoi la renonciation n'a pas d'effet), son effet ne l'est pas moins : l'acquéreur ne pourra pas arguer a posteriori qu'il n'a pas mesuré les conséquences d'une mention qu'il a reproduite au mot près ; il est donc rendu pleinement responsable de son désengagement.
CA PARIS, Pôle 4 - Chambre 1, 2 juillet 2009 - Jurishebdo n° 366 15 septembre 2009.
Condition suspensive de donner à bail - dirigeants communs aux vendeur et preneurs - renonciation possible à la condition (non)
La Cour de Cassation a considéré que la condition suspensive d'une promesse de vente immobilière prévoyant que le bénéficiaire de la promesse devra consentir un bail à la société preneur en place ayant des dirigeants communs avec le promettant, était une condition stipulée au bénéfice des deux parties et qu'en conséquence une renonciation unilatérale à ladite condition était impossible.
Cass. 3ème Civ. 4 juin 2009 n° 01-15.587 Société Pabaja c/ Société Hello 3 - BRDA n° 15-16/09 31 août 2009
Promesse unilatérale de vente - rétractation du promettant avant la levée d'option - possibilité (oui)
Une promesse unilatérale de vente a été conclue sans stipuler de délai pour la levée d'option et les vendeurs ont retiré leur offre 5 jours plus tard, avant que le bénéficiaire n'ait levé l'option. La Cour de cassation admet la validité de cette rétractation car sa notification au bénéficiaire a bien eu lieu avant son acceptation, peu importe que le délai entre la promesse et la rétractation soit bref.
Cass. 3ème civ. 25 mars 2009 - n°08-12237 - Rép. Def. n°12 art. 38964 p.1270
SERVITUDE
Opposabilité de la servitude - nécessité d'une publication (non) - connaissance par l'acsquéreur
Traditionnellement, les servitudes du fait de l'homme ne sont opposables aux acquéreurs qu'en deux hypothèses : si le titre de propriété les mentionne, ou si elles ont fait l'objet d'une publication. Par cette décision, la Cour de Cassation fait ici entrer la bonne foi dans le champ de sa jurisprudence sur les servitudes puisqu'elle retient que la connaissance qu'avait l'acquéreur de la servitude au moment de l'acquisition, fonde l'opposabilité de celle-ci à son encontre.
Cass. 3ème civ. 16 septembre 2009 n°1005 - Jurishebdo n° 368 29 septembre 2009
Servitude conventionnelle - suppression avec offre de déplacement - accord préalable du propriétaire du fonds dominant (oui) - conditions
Des parcelles bénéficient de servitudes conventionnelles de passage qui s'exercent sur deux parcelles contiguës appartenant à une commune et à une société. Mais suite à la création d'un lac artificiel, celles-ci ont supprimé les servitudes et ont proposé un autre tracé. Les propriétaires ne s'entendent pas sur le nouveau tracé. Un pourvoi est alors formé par les propriétaires du fonds dominant. La Cour de cassation reproche aux juges d'appel de n'avoir pas tiré les conséquences légales de la constatation que la double servitude avait été supprimée sans l'accord préalable des époux et du litige existant sur le tracé.
En effet l'article 701 du code civil interdit au propriétaire du fonds servant de diminuer ou de rendre incommode l'usage de la servitude. Toutefois lorsque l'assiette de la servitude est devenue excessive, il lui permet d'offrir au propriétaire du fonds dominant une autre assiette présentant la même commodité. Dans ce cas l'accord du propriétaire du fonds dominant n'est pas nécessaire. En cas de désaccord les parties doivent s'entendre.
Cass. 3e civ, 8 juillet 2009, n°08-15.763, FS-P+B - Droit et Pat. Hebdo n°751 du 02 septembre 2009
BAIL COMMERCIAL
Clause exclusive de responsabilité - faute du bailleur - qualité de la faute écartant la faute du bailleur
Seule une faute lourde permet de faire tomber la clause exclusive de responsabilité du bailleur insérée dans un contrat de bail commercial.
En l'espèce, le bailleur ayant supprimé l'agent de sécurité en poste dans l'immeuble où se situaient les locaux loués, sans en informer le preneur, et un cambriolage étant intervenu, le preneur agit en responsabilité contre le bailleur.
Pour la Cour d'appel, la gravité de la faute suffit à écarter la clause exclusive de responsabilité du bailleur. La Cour de cassation casse l'arrêt pour défaut de base légale : la faute doit être lourde pour exclure ladite clause.
Cass. 3ème civ. 21 janvier 2009 - n°08-10439 - Rép. Def. n°12 art. 38963 p. 1264