N°4 - Décembre 2008 - 13^eme Année

Du côté des tribunaux
Urbanisme et Aménagement

LOI LITTORAL

Loi littoral – bande des 100 mètres – espace non urbanisé – interdiction des constructions et installations nouvelles – application aux extensions - oui

L'article L.146-4 III du code de l'urbanisme interdit dans la bande des cent mètres et en dehors des espaces actuellement urbanisés, l'implantation des constructions et installations nouvelles. Le juge vient ici préciser que cette interdiction vaut également pour les extensions de constructions et installations existantes en considérant que : « il n'y a pas lieu de distinguer pour l'application de ces dispositions, entre les constructions et installations nouvelles et celles portant extension d'une construction ou installation existante ».
CE, 21 mai 2008, Min. de l'Equipement c/ Association pour le libre accès aux plages et la défense du Littoral, n° 297744 et 297763, mentionné aux Tables - BJDU 3/2008, p.175.

POS/PLU/CARTE COMMUNALE

POS – emplacement réservé – création – justification par un projet précis – non

La présente décision du Conseil d'Etat apporte des précisions quant au contrôle exercé par le juge sur le classement d'un terrain en emplacement réservé par le plan local d'urbanisme.
La Haute Juridiction considère qu'il résulte de l'article L 123-1 du Code de l'urbanisme que la commune n'a pas à justifier « pour décider la création d'un emplacement réservé sur la parcelle AH 107 dans le cadre de la révision du plan d'occupation des sols, d'un projet précis et déjà élaboré de voie ou d'ouvrage publics, d'équipement d'intérêt général ou d'espace vert ; que par suite, et en tout état de cause, le moyen tiré de l'illégalité du plan d'occupation des sols en tant qu'il prévoit un emplacement réservé sur la parcelle AH 107 doit être écarté ».
Il n'appartient donc pas au juge de contrôler le niveau de précision du projet ayant motivé la délimitation d'un emplacement réservé dans le document d'urbanisme.
CE, 7 juillet 2008, Commune Verdun, n° 296438, Construction – Urbanisme, octobre 2008, p.14.

Carte communale – création – compétence – délai de recours contentieux – point de départ

Le délai de recours pour attaquer la délibération du conseil municipal et l'arrêté préfectoral approuvant une carte communale ne commence à courir qu'une fois que toutes les formalités imposées par l'article R 124-8 du Code de l'urbanisme ont été exécutées. Ainsi, la publication de l'avis de double approbation dans un journal diffusé dans le département ne permet pas de faire courir le délai de deux mois si la délibération n'a pas été affichée et l'arrêté publié dans le recueil des actes administratifs du département.
L'arrêt précise par ailleurs « que la décision d'instituer une carte communale constitue, eu égard aux effets d'un tel document à l'égard des tiers, une affaire de la commune dont il appartient au conseil municipal de connaître ». En conséquence, le maire « ne peut décider seul, sans délibération préalable du conseil municipal, d'instituer une telle carte nonobstant l'absence de dispositions spécifiques en décidant ainsi dans le code de l'urbanisme ». En l'absence d'une délibération préalable la procédure d'élaboration de la carte communale est donc irrégulière.
CAA Bordeaux, 27 mai 2008, Min. des transports, de l'équipement, du tourisme et de la mer, n° 06BX01522, Construction – Urbanisme, septembre 2008, p. 15.

PERMIS DE CONSTRUIRE/PERMIS D'AMENAGER

Délibération du Conseil municipal – acte règlementaire – caractère exécutoire – obligation de transmission au Préfet – oui

La délibération d'un Conseil municipal autorisant le maire à signer un permis d'aménager est un acte règlementaire qui ne devient exécutoire, en vertu de l'article L. 2131-1 du Code général des collectivités territoriales, qu'à la double condition d'avoir été publié et transmis au Préfet.
En l'espèce, le maire a signé un permis d'aménager après la délibération du Conseil municipal l'y autorisant, mais avant sa transmission au Préfet.
La délibération n'était donc pas devenue exécutoire au moment de la signature du maire, qui était donc incompétent. En conséquence, la décision du maire prise sur le fondement de cette délibération était illégale. Le Conseil d'État précise que cette illégalité ne peut pas être couverte par la transmission ultérieure de la délibération au Préfet.
CE, 25 juillet 2008, n° 299951 - Jurishebdo du 30 septembre 2008, p. 2.

Travaux – construction non-conforme – amélioration – élément indivisible – appréciation globale – oui

Dans la lignée de la jurisprudence Seckler (CE, 27/05/1988, req. n° 79530), le Conseil d'Etat dans la présente affaire, énonce que « lorsqu'une construction existante n'est pas conforme à une disposition d'un plan d'occupation des sols régulièrement approuvé, cette circonstance ne s'oppose pas à la délivrance ultérieure d'un permis de construire s'il s'agit de travaux qui doivent rendre l'immeuble plus conforme aux dispositions réglementaires méconnues ».
Le juge administratif précise la manière dont les conditions d'amélioration de la conformité à la règle d'urbanisme doivent être analysées.
Si les travaux portent sur un élément indivisible d'un ouvrage, l'amélioration de la conformité doit s'analyser au regard de l'ensemble de la construction.
À l'inverse, si le permis de construire concerne une partie divisible d'un ensemble, l'amélioration de la conformité ne s'analysera que par rapport à elle.
CE, 9 juillet 2008, n° 284831, Construction-Urbanisme, septembre 2008, n° 132.

Permis de construire – notification – recours – bénéficiaire de l'autorisation – époux du bénéficiaire – oui

En application de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme, en cas de déféré préfectoral, de recours administratif ou de recours contentieux à l'encontre d'une décision relative à l'occupation ou à l'utilisation du sol, l'auteur du recours est tenu de le notifier au bénéficiaire de l'autorisation.
En l'espèce, Madame M, était bénéficiaire d'une décision de non-opposition à déclaration de travaux, et devait donc être regardée comme titulaire de l'autorisation au sens de l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.
Néanmoins, la notification du recours gracieux a été adressée non pas à elle, mais à son époux.
Le Conseil d'Etat estime toutefois que dès lors que les deux conjoints n'étaient pas séparés de corps, et que la notification avait été adressée au domicile commun du couple, le fait que la lettre – qui aurait dû être adressée à Madame M. - ait été effectivement adressée à son mari, satisfait aux exigences des l'article R. 600-1 du Code de l'urbanisme.
CE, 7 août 2008, Commune de Libourne, n° 288966 - JCP A, 22 septembre 2008, n° 2208 – JCP N n°38 du 19 septembre 2008

AMENAGEMENT URBAIN

Lotissement – cahier des charges – clause d'habitation bourgeoise – exclusion de l'habitat collectif – espèce – oui

Dans un lotissement dont le cahier des charges prévoyait une clause d'habitation bourgeoise, une société avait entrepris la réalisation d'un immeuble collectif d'habitation. Certains colotis ont assigné cette société en vue d'obtenir la démolition de la construction pour non respect de la clause d'habitation bourgeoise figurant au cahier des charges.
Dans le cas d'espèce, le juge retient une interprétation très stricte de ladite clause en considérant : « que par une interprétation souveraine exclusive de dénaturation que l'ambiguïté de la clause du cahier des charges rendait nécessaire, l'arrêt (...) retient que la notion d'habitations bourgeoises à laquelle la clause du cahier des charges fait référence pour définir et limiter la destination des constructions n'a pas pour seul effet d'exclure les locaux à usage commercial ou industriel, que cette notion implique une exigence de confort, d'aisance, de tranquillité et d'indépendance empreinte d'un certain individualisme, le tout en harmonie avec le milieu existant, qu'il s'agisse du cadre naturel ou du parti constructif environnant, que le milieu consiste en un site littoral auquel a été conféré une vocation de villégiature, le lotisseur ayant eu la volonté d'assurer à l'ensemble des colotis une vue sur la mer, et dont l'ancienneté se traduit par la répartition extérieure d'un habitat exclusivement résidentiel ».
Dans certaines hypothèses, la clause d'habitation bourgeoise peut donc être interprétée non pas qu'en une interdiction des destinations autres que l'habitation, comme c'est le cas en général, mais comme une restriction à un certain type d'habitation, les habitations individuelles.
Cass. 3ème civ. 24 octobre 2007, n°04-15924, Construction-Urbanisme, septembre 2008, n°136.

ZAC – acte de création – incompatibilité avec le document d'urbanisme – incidence – non

Cet arrêt de cour administrative d'appel vient utilement rappeler que la décision de création d'une ZAC est indépendante des dispositions d'urbanisme figurant dans le document local d'urbanisme. Ainsi, il est sans incidence que l'acte de création prévoit un programme de construction incompatible avec le POS/PLU dès lors que celui-ci n'a pas pour effet d'autoriser une construction. La CAA de Paris précise en effet : « Considérant que l'acte de création d'une ZAC (...) a pour seul objet de définir le périmètre et le programme de l'opération ; que la délibération qui approuve lesdits périmètre et programme n'a pour effet ni d'autoriser une quelconque construction ni de définir des règles d'urbanisme ; que depuis les modifications apportées au code de l'urbanisme applicables au ZAC par (...) la loi du 13 décembre 2000 relative à la solidarité et au renouvellement urbains, rien n'interdit que la réalisation des équipements prévus dans une telle zone ne soit pas compatible avec le plan d'urbanisme en vigueur lors de la création de la ZAC, cette réalisation ne pouvant intervenir qu'après la modification de ce plan ».
CAA Paris, 8 juillet 2008, Cne de Boissise-le-Roi, n°07PA03281, Construction-Urbanisme, septembre 2008, n°134.

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

Vente de gré à gré – préemption – non – délibération autorisant la préemption – indifférent

Le Conseil d'Etat précise que l'annulation d'une décision de préemption implique, sauf atteinte excessive à l'intérêt général, que le titulaire de la décision de préemption mette fin aux effets de la décision annulée. Dès lors, il est tenu, s'il n'a pas entre temps cédé le bien illégalement préempté, de proposer à l'acquéreur évincé, puis au propriétaire initial, d'acquérir le bien à un prix visant à rétablir, autant que possible, les conditions de la transaction à laquelle l'exercice du droit de préemption a fait obstacle.
Dans la présente affaire, le Conseil d'Etat estime que les conséquences de l'annulation d'une décision de préemption, telle que précédemment décrite, ne trouvent pas à s'appliquer dans la mesure où la commune n'a pas usé de son droit de préemption puisque elle a obtenu le bien en cause par cession de gré à gré.
La circonstance qu'une délibération du Conseil municipal ait autorisé la maire à préempter ledit bien est sans incidence puisqu'une telle autorisation n'implique pas nécessairement que le maire exerce son droit de préemption, ce qu'il n'a effectivement pas fait en l'espèce.
CE, 25 juin 2008, Commune de Grandfontaine, n° 293735, JCP A, 22 septembre 2008, n° 2207.

DPU – deux unités foncières – DIA unique –non – vente indivisible – indifférent

Le vendeur d'un ensemble immobilier composé de deux propriétés séparées par une voie publique, mais objet d'une seule et même promesse de vente, a formulé une DIA unique portant sur ces deux propriétés, au motif que la vente de ces deux parcelles était indivisible.
La Commune a rejeté cette unique déclaration et a enjoint le vendeur de déposer deux DIA distinctes.
Par suite du dépôt de ces deux DIA, la Commune a usé de son droit de préemption sur une seule de ces propriétés, ce que le vendeur conteste au motif de l'indivisibilité de ces deux ensembles du fait de l'existence de la promesse de vente unique.
Le tribunal administratif de Cergy-Pontoise a rejeté la demande du vendeur et est venu ici préciser qu'une DIA ne peut porter que sur une unité foncière.
Ainsi, comme les deux propriétés ne formaient pas une unité foncière puisqu'elles étaient séparées par une voie publique, le vendeur était tenu de formuler deux DIA distinctes. Dès lors, la commune était en droit de ne préempter qu'une seule de ces propriétés.
L'existence d'une promesse de vente stipulant que la vente était indivisible est sans incidence sur la légalité de la décision de préemption de la commune.
TA Cergy-Pontoise, 29 août 2008, Soc. Veniel, n° 06-09675, Construction-Urbanisme, octobre 2008, n° 153.

DIA – remise en vente – prix et conditions de vente identiques – purge – non

Dans la présente affaire, un propriétaire ayant l'intention de vendre un bien, a envoyé une DIA à la commune, qui a renoncé à exercer son droit de préemption. Par la suite, le propriétaire a renoncé à vendre son bien.
Le Conseil d'Etat juge que le propriétaire peut remettre en vente son bien sans avoir à envoyer de nouvelle DIA si « le prix et les conditions de l'aliénation projetée ne sont pas modifiés ».
Cass. 3ème civ. 8 octobre 2008, n° 07-15935, JCP N, 17 octobre 2008, n° 682.

CONTENTIEUX

Contentieux pénal – construction illégale – démolition – conditions

La présente affaire est l'occasion pour la Cour de Cassation de présenter les conditions dans lesquelles le juge pénal est tenu de prononcer la démolition d'une construction illégale dans le cadre d'une action civile de mise en conformité.
La Cour rappelle que la partie civile, en l'espèce la commune, a droit à la réparation intégrale de son préjudice résultant d'un délit caractérisé en tout ses éléments constitutifs.
Elle précise qu'en cas d'atteinte à l'intérêt général (une violation des prescriptions d'alignement du plan d'urbanisme en l'espèce), le juge civil est tenu d'ordonner la réparation en nature demandée par les parties si une telle exécution est possible, « sans qu'il y ait lieu pour le juge d'apprécier le caractère parfois qualifié de « barbare » d'une telle solution ; que le juge du fond, qui a reconnu la réalité d'une infraction à une servitude d'intérêt général apprécie souverainement s'il n'existe pas d'impossibilité d'exécution et que la démolition de la construction irrégulièrement édifiée en vue de sa mise en conformité est la seule mesure de nature à faire disparaître le trouble personnel subi ; qu'il n'importe que les conséquences de la condamnation en nature paraissent disproportionnées ; que des dommages-intérêts sont alloués, sous certaines conditions, si la réparation « en nature » s'avère impossible, mais ils doivent être demandés ».
Cass. crim.9 septembre 2008, n° 07-88699, JCP N, n° 41, 10 octobre 2008.

Droit pénal de l'urbanisme – construction irrégulière – définition – délai de prescription

L'acquéreur d'une construction, qu'il savait irrégulièrement édifiée, procède à des travaux sur celle-ci afin d'y installer deux appartements. Il est poursuivi devant le tribunal correctionnel pour défaut de permis de construire.
La Cour de Cassation reprend les constatations de la Cour d'Appel selon lesquelles l'acquéreur « a exécuté, sur une construction existante, des travaux ayant pour effet d'en modifier l'aspect extérieur, le volume ou d'en changer la destination, sans avoir préalablement obtenu un permis de construire ;
Attendu qu'en l'état de ces énonciations, dès lors que les travaux réalisés sur une construction existante, même illégalement édifiée, sont soumis aux prescriptions du code de l'urbanisme, la Cour d'Appel a justifié sa décision ».
Le fait que des travaux, normalement soumis à autorisation, soient effectués, sur une construction elle-même irrégulière, n'a donc pas pour effet de dispenser les travaux de ladite autorisation.
Cass. crim. 15 avril 2008, n° 07-84150, RDI, n°9, p. 442.

Contentieux administratif – référé suspension – condition d'urgence- engagement des travaux – espèce – non

L'affaire soumise au Conseil d'Etat concerne la demande de suspension d'un permis de construire délivré à une commune sur des terrains préalablement expropriés. Le juge vient confirmer le caractère difficilement réfragable de la condition d'urgence en relevant qu'il convient « eu égard au caractère difficilement réversible des travaux ainsi autorisés, [de] regarder la condition d'urgence comme étant, en principe, remplie lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans pour autant être achevés ; qu'il peut, toutefois, en aller autrement au cas où le pétitionnaire ou l'autorité qui a délivré le permis justifie de circonstances particulières ». Le juge refuse en l'espèce de retenir de telles circonstances par le simple fait que les travaux autorisés n'aient pas débuté et que la commune « n'ait pas encore fait signifier le jugement du juge de l'expropriation du 25 octobre 2007 fixant le montant des indemnités dues aux propriétaires des terrains d'assiette du projet expropriés ».
CE, 5 septembre 2008, Commune Chanaz, n° 313867, Construction – Urbanisme, octobre 2008, p. 22.

Contractualisation du droit de l'urbanisme – impossibilité – responsabilité fautive de la Commune – non – expérience acquise du promoteur – oui

Cet arrêt est une illustration de l'impossibilité faite à une commune de contractualiser le droit de l'urbanisme. En l'espèce, la commune avait par contrat renoncé au profit d'un promoteur à l'application d'une règle d'urbanisme et s'engageait à conserver le caractère constructible d'un terrain. Suite au classement du terrain en zone inconstructible, la société avait engagé une action en responsabilité à l'encontre de la Commune pour non respect de son engagement contractuel. Ce recours est cependant rejeté car la cause de l'obligation du promoteur trouve son origine dans une convention illégale, illégalité que le promoteur ne pouvait ignorer compte tenu de son expérience en matière de promotion immobilière.
CE, 7 août 2008, Sté SORIMMO, n°290390, Jurishebdo 09 septembre 2008, p.3.

PARTICIPATIONS D'URBANISME

Participation d'urbanisme – exigibilité – arrêté de permis – montant erroné – incidences – non

Le montant des taxes exigibles à l'occasion de la réalisation d'une construction ne peut être établi que par le titre procédant à leur liquidation. Aussi, un permis de construire qui indique un montant erroné de taxes ne produit pas d'effets juridique. C'est ce que rappelle le Conseil d'Etat en jugeant « que les mentions portées, le cas échéant, sur un permis de construire et relatives à la taxe locale d'équipement, à la taxe départementale pour le financement des dépenses des conseils d'architecture, d'urbanisme et de l'environnement et à la taxe départementale des espaces naturels sensibles, qui ne sont rendues obligatoires par aucune disposition législative ou réglementaire, n'ont qu'un caractère purement indicatif ; que le montant des taxes exigibles ne peut être établi que par le titre procédant à leur liquidation ; qu'ainsi, le tribunal administratif n'a pas commis d'erreur de droit en jugeant que l'inexactitude, même importante, des montants portés sur l'arrêté délivrant le permis de construire à M. A était sans incidence sur la régularité ou le bien-fondé des taxes en cause ».
CE, 6 août 2008, Monsieur A c/ Cne de Leucat, n°286529.