N°4 - Décembre 2008 - 13eme Année
Du côté du parlement
A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL
Diagnostic électricité
La durée de validité du diagnostic électricité a été fixée à trois ans par le décret n° 2008-1175 du 13 novembre 2008. Pour rappel, le dossier de diagnostic technique devra comprendre ce nouveau diagnostic dans toutes les promesses de vente et actes de vente conclus à compter du 1er janvier 2009 si l'installation intérieur d'électricité de l'immeuble à usage d'habitation a été réalisée il y a plus de 15 ans.
De plus, un diagnostic, réalisé avant l'entrée en vigueur du présent décret dans le cadre d'opérations organisées par des distributeurs d'électricité (EDF...) est réputé équivalent à l'état de l'installation intérieure d'électricité prévu à l'article R. 134-11, s'il a été réalisé depuis moins de trois ans à la date à laquelle ce document doit être produit.
Urbanisme commercial et loi LME : parution du décret d'application
Le décret n°2008-1212 du 24 novembre 2008 (JO 25 nov.) relatif à l'aménagement commercial rend applicable toutes les dispositions de la loi LME relatives à la réforme de l'aménagement commercial. Lire à ce sujet l'article "Le point sur " en page 4.
La nouvelle indexation des loyers des baux commerciaux
L'article 47 de la loi LME a créé un nouvel indice, appelé "indice des loyers commerciaux" (ILC), afin que les loyers ne soient plus indexés obligatoirement sur l'indice du coût de la construction qui a nettement progressé ces dernières années. Ainsi, lors de la conclusion d'un bail commercial ou lors de la révision annuelle ou triennale d'un bail en cours (mais après signature d'un avenant en cas d'option pour l'ILC), les parties peuvent soit continuer à utiliser l'indice du coût de la construction (ICC) soit se baser sur le nouvel indice des loyers commerciaux (ILC). C'est le décret n°2008-1139 du 4 novembre 2008 qui a décrit la méthode de calcul ainsi que les activités pouvant y avoir recours ; ce décret permet donc l'entrée en vigueur du dispositif.
L'Insee vient par ailleurs de publier un avis au journal officiel, relatif à l'indice des loyers commerciaux. Calculé sur une référence 100 au premier trimestre 2008, il atteint 101,20 au deuxième trimestre de 2008.
L'intérêt du nouvel indice ILC est qu'il est plus "juste" puisqu'il prend en compte trois facteurs plus proches de l'évolution des grands paramètres économiques (IPC, ICC, ICAV), ce qui permet de limiter la hausse des loyers.
Nouvelle réglementation des offres de prêts immobiliers (loi Chatel de janvier 2008)
La loin°2008-3 du 3 janvier 2008 pour le développement de la concurrence au service des consommateurs, dite loi Chatel, est entrée en vigueur le 1er octobre 2008. Depuis cette date, les offres de prêts immobiliers doivent davantage informer l'emprunteur sur les conséquences de ses choix.
En effet, pour les offres de prêts dont le taux d'intérêt est fixe, l'offre doit comprendre un échéancier des amortissements détaillant pour chaque échéance la répartition du remboursement entre le capital et les intérêts.
S'agissant des offres de prêts dont le taux d'intérêt est variable, choix le plus risqué actuellement, elles doivent comprendre une notice présentant les conditions et modalités de variation du taux d'intérêt et un document d'information contenant une simulation de l'impact d'une variation de ce taux sur les mensualités, la durée du prêt et le coût total du crédit. Pour les prêts dont le taux d'intérêt est variable, le prêteur est tenu, une fois par an, de porter à la connaissance de l'emprunteur le montant du capital restant à rembourser. Cette obligation entrée en vigueur le 1er octobre 2008, s'applique aux contrats de crédit en cours.
L'article 25 de la loi Chatel a créé également un 4°bis à l'article L 312-8 du code de la consommation qui permet à l'emprunteur de choisir un assureur de son choix si l'offre de prêt immobilier qui lui est faite ne comporte de la part du prêteur une exigence d'adhésion à sa propre assurance.
1er acte authentique électronique
La première signature du premier acte authentique sur support électronique a eu lieu le 28 octobre 2008 à l'occasion d'un événement organisé au Conseil supérieur du notariat (CSN), à Paris auquel ont assisté Rachida Dati, garde des Sceaux et ministre de la Justice, et Éric Besson, secrétaire d'État chargé de la prospective de l'évaluation des politiques publiques et du développement de l'économie numérique. Cet acte a par ailleurs été suivi du premier acte de vente réalisé de manière totalement dématérialisée, en l'occurrence la vente entre deux particuliers d'une parcelle de terrain.
C'est une première mondiale qui doit permettre une conservation optimum des actes notariés, une plus grande efficacité et mobilité des notaires, mais également la signature d'actes notariés à distance, le tout dans le cadre d'un développement durable, a précisé le CSN.
Entrée en vigueur du droit au logement opposable
La loi n°2007-290 du 5 mars 2007 institue le droit au logement opposable, garanti par l'Etat à toute personne qui, résidant sur le territoire français de façon régulière et dans des conditions de permanence, n'est pas en mesure d'accéder à un logement décent et indépendant, par ses propres moyens ou de s'y maintenir.
Ce droit s'exerce tout d'abord par un recours amiable puis, le cas échéant, par un recours contentieux ouvert depuis le 1er décembre 2008 aux demandeurs les plus prioritaires, y compris les demandeurs d'hébergement. Il le sera ensuite, à partir du 1er janvier 2012, aux autres catégories de demandeurs, c'est-à-dire ceux qui n'ont pas reçu de réponse adaptée et celles n'ayant pas été reconnues comme prioritaires par la Commission de médiation.
Le décret n°2008-1227 du 27 novembre 2008 ouvre la voie contentieuse du droit au logement opposable, en la confiant au Tribunal administratif qui statuera en urgence dans un délai de 2 mois à compter de la date à laquelle il aurait été saisi. Le décret décrit la procédure à suivre (demande de logement, formulaire de recours devant la commission de médiation, recours devant le tribunal administratif...).
Loi sur le RSA et contribution additionnelle
La loi généralisant le revenu de solidarité active (RSA) et réformant les politiques d'insertion a été publiée au Journal officiel du 3 décembre 2008 (loi n° 2008-1249 du 1er décembre, J.O. du 3, p. 18424).
Cette généralisation du RSA a pour vocation de permettre de lutter conter la pauvreté, d'encourager le retour à une activité professionnelle et d'aider à l'insertion sociale des bénéficiaires (article 1er).
Son financement est assuré par les départements et par le fonds national des solidarités actives (article L 262-24 du code de l'action sociale et des familles).
Les recettes de ce fonds sont notamment constituées d'une contribution additionnelle aux prélèvements sociaux. Le taux de la contribution est de 1,1 %. Toutefois, il sera diminué au vu de l'effet du plafonnement institué par la loi de finances pour 2009 sur les niches fiscales. L'assiette de la contribution, ainsi que ses modalités de recouvrement, sont les mêmes que celles des prélèvements sociaux existants (articles L245-14 et L 245-15 du code de la sécurité sociale). Elle couvre donc les revenus fonciers, les revenus de capitaux mobiliers et les plus-values (mobilières ou immobilières). Le total des prélèvements sociaux passe donc de 11 % à 12,1 %.
REPONSES MINISTERIELLES
Travaux pris en compte pour le calcul de la plus-value immobilière
La plus-value réalisée lors de la cession d'un bien immobilier est égale à la différence entre le prix de cession et le prix d'acquisition par le cédant. Les dépenses de construction, de reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration peuvent venir en majoration du prix d'acquisition.
Ces travaux doivent avoir pour effet d'apporter une modification importante au gros oeuvre de locaux existants. Une réponse ministérielle vient de rappeler que les dépenses d'entretien et de réparation, y compris les grosses réparations, qui s'entendent des travaux ayant pour objet de maintenir ou de remettre un immeuble en bon état et d'en permettre un usage normal sans en modifier la consistance, l'agencement ou l'équipement initial (les travaux de réfection de la toiture par exemple), ne figurent ainsi pas au nombre des dépenses pouvant être prises en compte pour le calcul de la plus-value.
Il n'est fait exception à ces principes que pour les travaux d'entretien, de réparation et de grosses réparations qui sont consécutifs à des travaux de construction, reconstruction, d'agrandissement ou d'amélioration dont ils sont indissociables.
Rép. Min. n° 27539, JOAN 25/11/2008 p. 10202
Retrait d'un permis de construire délivré par erreur
Une réponse ministérielle vient préciser les modalités d'indemnisation après le retrait d'un permis de construire délivré par erreur.
En vertu de l'article L. 424-5 du Code de l'urbanisme, un permis de construire peut être retiré dans un délai de trois mois à compter de sa délivrance s'il est illégal.
Le bénéficiaire du permis de construire peut obtenir une indemnisation de ce préjudice auprès de la commune si le permis et le retrait ont été délivrés par le maire au nom de la commune, ou auprès de l'État si le permis et le retrait ont été délivrés par le maire au nom de l'État.
Il est important de noter que l'indemnisation est due au bénéficiaire du permis de construire, et non au propriétaire du terrain s'il n'est pas le bénéficiaire de l'autorisation.
Rép. min. n° 04593 JO Sénat 04 septembre 2008, JCP A, 15 septembre 2008, n° 813.
Articulation des différents délais d'instruction d'un permis de construire
Il n'est pas rare qu'un permis de construire soit soumis à plusieurs délais d'instruction (délais de droit commun, majorations, modifications). Une réponse ministérielle est venue préciser l'articulation entre ces différents délais.
Si plusieurs délais d'instruction spécifiques se substituent au délai de droit commun, ils doivent tous être notifiés, et le nouveau délai d'instruction sera celui qui est le plus long.
Si le délai est modifié notamment parce que le permis de construire doit faire l'objet d'une enquête publique « Bouchardeau », le délai d'instruction commencera à courir à la réception, par l'autorité compétente, du rapport du commissaire enquêteur. Le délai d'instruction du permis correspondra ensuite au délai de substitution le plus long.
Rép. min. n° 20118 JOAN 02 septembre 2008, JCP A, 15 septembre 2008, n° 815.
Conditions de préemption d'une fraction d'unité foncière
L'article L. 213-2-1 du Code de l'urbanisme permet à une commune d'acquérir par voie de préemption une fraction d'une unité foncière dès lors que cette acquisition est justifiée par la réalisation d'une opération d'aménagement et que cette fraction de l'unité foncière est seule comprise à l'intérieur d'une partie de commune soumise au droit de préemption.
Si la commune décide d'user de cette faculté de préempter une partie d'une unité foncière, le propriétaire – et lui seul – peut exiger de la Commune qu'elle achète la totalité de l'unité foncière, y compris la partie du bien située en dehors de la zone de préemption. La commune ne peut quant à elle pas décider unilatéralement de le faire.
Néanmoins, il reste interdit pour la commune de préempter isolément des parcelles situées en dehors de la zone de préemption, ni de ne préempter qu'une partie d'une unité foncière ou d'une parcelle, dès lors qu'elles sont totalement situées en zone de préemption. En effet, l'article L. 323-2-1 ne doit pas permettre de porter atteinte à la consistance d'un bien totalement inclus dans une zone de préemption.
Rép. min. n° 03905, JO Sénat, 04 septembre 2008 ; n° 20238, JOAN, 02 septembre 2008, JCP A, 15 septembre 2008, n° 814.
Forfait mobilier de 5% et assurance-vie
Les assurances vie stipulées au profit de bénéficiaires déterminés, qui ne font pas partie de la succession de l'assuré, ne sont pas à prendre en compte pour le calcul du forfait mobilier de 5%, y compris le cas échéant pour la fraction des primes versées après les soixante-dix ans de l'assuré supérieure à 30 500 € et soumise aux droits de mutation par décès en application de l'article 757 B du CGI.
Il en va autrement pour les sommes correspondant aux contrats d'assurance vie souscrits au profit d'un bénéficiaire indéterminé ou de l'assuré lui-même qui, faisant partie de la succession de ce dernier, figurent par suite, pour leur montant total, dans l'assiette à retenir pour l'application du forfait mobilier de 5%.
Rép min éco n°19399 à M. Jacques Le Nay - JOAN Q 19 août 2008 p 714
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