N°4 - Décembre 2008 - 13^eme Année

Du côté des tribunaux
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

AGENT IMMOBILIER

Mandat exclusif de recherche – acquisition d'un bien visité au cours du mandat – mauvaise foi du mandant (oui)

Des époux avaient confié à une agence immobilière le 7 octobre 2002 un mandat de recherche exclusif, pour une durée de six mois reconductible tacitement, sauf révocation par lettre recommandée avec AR à tout moment. En février 2003, les mandants ont notifié la révocation de ce mandat et ont acquis en mai 2003 un bien visité en janvier 2003 par l'entremise d'un autre agent immobilier, alors que le premier mandat était toujours en vigueur. La première agence, se prévalant du mandat exclusif de recherche en vigueur au moment de la visite de la propriété vendue, a assigné les acquéreurs en règlement de sa commission, et à défaut en paiement d'une indemnité. La Cour d'appel a rejeté la demande en précisant que sa demande ne rapportait pas la preuve de la mauvaise foi des époux. La Cour de Cassation casse l'arrêt d'appel énonce que la révocation du mandat de recherche exclusif au cours de la période initiale produit ses effets sous réserve de la responsabilité du mandant envers le mandataire, lorsque le premier n'a pas renoncé à l'opération en vue de laquelle le mandat avait été donné. Les époux sont donc considérés de mauvaise foi.
Cass. 1er civ., 30 septembre 2008, juris data n° 2008-045198 - JCP N n° 42 du 17 octobre 2008

BAIL D'HABITATION ET MIXTE

Répartition des charges de travaux – dérogation conventionnelle possible – contrôle du juge

En principe, la répartition de la charge des travaux entre le bailleur et le preneur est organisée par l'article 1720 alinéa 2 du Code Civil. Toutefois, les parties peuvent y déroger et notamment mettre à la charge du locataire certaines réparations dites « non locatives ». Les juges interprètent strictement ces clauses, qui nécessitent une grande attention dans le cadre de leur rédaction. Dès lors, prévoir que le preneur supportera les « grosses réparations » prévues à l'article 606 du Code civil, n'inclut pas les travaux dus à la vétusté de l'immeuble, qui restent quant à eux à la charge du bailleur.
Cass. 3ème civ. 9 juillet 2008 n°07-14.631, n°781 – Bull. Gestion Immo. n° 405, septembre 2008 p1051

Bail d'habitation - congé pour reprise – absence de l'adresse du bénéficiaire – nullité du congé (non)

En cas de reprise par le bailleur du bien loué pour y loger un membre de sa famille, celui-ci n'est pas tenu de justifier du besoin du bénéficiaire. L'adresse de ce dernier, qui doit à peine de nullité apparaitre dans le congé, ne sert qu'à l'identifier précisément. Dès lors, la Cour de Cassation a considéré que l'omission de cette information, à défaut de grief causé au locataire, n'entraînait pas la nullité du congé, dans la mesure où la qualité de descendant du bailleur étant clairement incontestable.
Cass.3ème civ. 8 juillet 2008 n°07-14.998, n°78 - Bull. Gestion Immo. n° 405, septembre 2008 p1055

Bail d'habitation ou mixte – congé pour vendre – prix proposé au-dessus du marché – validité (oui)

Un propriétaire a délivré un congé pour vendre à son locataire titulaire d'un bail de type loi de 1989. Le prix proposé était 20% supérieur au prix du marché.
Pour la Cour d'appel, à défaut de démontrer une manoeuvre illicite, le bailleur a valablement exercé son droit, l'écart entre le prix de marché et sa proposition devant être considéré comme un objectif de réalisation de profit.
Le bailleur n'a pas à produire de mandat de recherche ou de proposition d'achat pour démontrer son intention de vendre.
CA Paris 6ème ch. C, 15 avril 2008 - AJDI juillet/août 2008 p.590

Bail loi 1948 – inoccupation des lieux – obligation de lui délivrer un congé pour mettre fin au bail

La Cour de cassation énonce que l'action tendant à dénier au locataire le droit au maintien dans les lieux ne peut aboutir sur le fondement de l'occupation non effective des locaux prévue par la loi de 1948 que dans la mesure où un congé visant le motif invoqué a été préalablement délivré.
Cass 3ème civ 28 mai 2008 n°07-10.550 P+B+I 6 - Bull Lamy Immo N°161 juillet-août 2008

BAIL COMMERCIAL

Baux commerciaux – action en nullité – clause réputée non écrite - prescription de deux ans

Conformément à l'article L. 145-15 du Code de commerce, sont nulles les clauses ayant pour effet de faire échec au droit au renouvellement du locataire. L'exercice de cette action est toutefois enfermé dans un délai de 2 ans. Passé ce délai, le locataire forclos ne peut réclamer au juge de déclarer la clause réputée non écrite. En effet, dès lors que le législateur a spécifiquement prévu la sanction de la nullité, il n'est pas possible d'y substituer une autre technique.
Cass. 3ème civ. 23 janvier 2008 – Rép. Def. n° 15 du 15 septembre 2008 art. 38822

Refus de renouvellement d'un bail commercial pour motif grave et légitime – absence de mise en demeure – congé valable – obligation de payer l'indemnité d'éviction

Le refus de renouvellement d'un bail commercial pour motif grave et légitime non précédé ou accompagné d'une mise en demeure du locataire de faire cesser l'infraction dans le mois qui suit (mise en demeure prévue par l'article L 145-14 I-1° du code de commerce) n'entraine pas la nullité du congé délivré par le bailleur mais le bailleur reste tenu de payer l'indemnité d'éviction.
Cass. 3éme civ. 15 mai 2008 N°07-12.669 (n°536 FS-PB) Grohmann contre Sté Ligier.- BRDA 10/08 31 mai 2008

Bail commercial - arrêté de péril - date a laquelle les loyers cessent d'être dus

Le litige a pour objet de savoir à quelle date le locataire peut solliciter la restitution des loyers prétendument indus.
Selon les articles L.511-1 et L.521-2 du code de la construction et de l'habitation, visés dans l'arrêté, le loyer d'un arrêté de péril cesse d'être dû à compter du premier jour du mois suivant la notification de l'arrêté ou du premier jour de l'affichage de l'arrêté à la mairie et sur la porte de l'immeuble.
CA de Paris, 6e ch. C, 8 avril 2008, AJDI n° 6 / 2008, page 471

Bail commercial – sous-location sans avertir le bailleur – cession du bail par le preneur principal – sous-location inopposable au bailleur – responsabilité du preneur principal

Un bail commercial « tous commerces » a été conclu dans lequel la sous-location était possible. Le preneur sous-loue une partie des locaux sans en avertir le bailleur. Le fonds de commerce est ensuite cédé à une société qui donne congé au bailleur. Aussi, le sous-locataire sollicite le renouvellement de son bail. Le renouvellement est refusé par la faute du preneur principal qui n'avait pas informé le bailleur de la sous location. Les juges du fond retiennent la responsabilité du preneur principal dans le préjudice subi par le sous-locataire. Le preneur principal forme alors un pourvoi qui a utilement rappelé que la faute incombait au preneur précédent en tant que cessionnaire du fonds de commerce, il n'avait pas à être déclaré responsable des fautes commises par son prédécesseur. Cet argument est accueilli favorablement par la Cour de cassation qui, sur le fondement de la responsabilité contractuelle, déclare que « la cession du fonds de commerce qui comprend la cession du bail n'entraîne pas la transmission de l'obligation d'informer le bailleur d'une sous-location intervenue antérieurement à la cession de ce fonds ».
Cass. 3ème civ. 17 septembre 2008, n° 07-10.170, P+B

BAIL RURAL

Bail rural – démembrement de propriété – usufruit fautif – action du preneur possible pour faire échec à la nullité

En vertu de l'article 595 du Code civil, le bail rural pour être valablement consenti, en cas de démembrement de propriété, doit être conclu conjointement par le nu-propriétaire et par l'usufruitier.
Il appartient exclusivement à l'usufruitier, et non au preneur en place, de s'assurer du concours du nu-propriétaire. Dès lors, en cas de recours du nu-propriétaire fondé sur la violation de l'article 595, le locataire de bonne foi peut faire échec à cette action en nullité et agir en responsabilité (article 1382 du Code civil), contre l'usufruitier.
Cass. 3ème civ. 16 avril 2008 n°07-12.381, n°476 P+B – Bull. Gestion Immo. bull. 403, juin 2008 p 1125 - JCP N n°18, 2 mai 2008 – Droit et Pat. n°700 4 juin 2008

PROMESSE DE VENTE

Compromis de vente – faute de l'acquéreur – dépôt de garantie - qualification de clause pénale

La non réalisation de la condition suspensive d'obtention d'un prêt, liée à la faute de l'acquéreur, permet au vendeur de conserver le dépôt de garantie. La Cour de Cassation requalifie cette somme forfaitaire de clause pénale, estimant que ce dépôt avait pour objet d'assurer l'exécution d'une obligation contractuelle de l'acquéreur. Dès lors, les parties, sur le fondement de l'article 1152 du Code civil peuvent prétendre à sa réduction ou à son augmentation.
Cass.3ème civ 24 septembre 2008 n°07-13.989, n°892 - Bull. Gestion Immo. n°406, Octobre 2008 p 1032

ASSURANCE DOMMAGE OUVRAGE

Responsabilité des constructeurs – assurance décennale – activité globale déclarée - incidence de la technique utilisée (non)

L'assurance de responsabilité obligatoire des constructeurs de l'article L122-12 du Code des assurances, ne couvre que le secteur d'activité déclaré par le constructeur. Il importe peu que la technique utilisée par l'artisan ne soit pas « déclarée » dans le contrat d'assurance, pourvu que les travaux entrent dans le champ de l'activité globale déclarée.
Cass. 3ème civ 10 septembre 2008 n°07-13.884, n°804 - Bull. Gestion Immo. n°406, Octobre 2008p 1032

VEFA

Vente en l'état futur d'achèvement – résolution - garantie de remboursement - substitution à la garantie d'achèvement (non)

La résolution demandée du fait de l'impossibilité d'achever les travaux, n'entraîne pas substitution de plein droit de la garantie de remboursement à la garantie d'achèvement, seule souscrite.
Cass. 3ème civ. 7 mai 2008 n° 07-11.390 - BICC n°688 du 1er octobre 2008

VENTE

Vente – paiement de l'indemnité par l'acquéreur – clause de délégation imparfaite – validité (oui)

Une clause de prise en charge de l'indemnité d'éviction par l'acquéreur d'un immeuble loué peut s'analyser en une délégation de paiement imparfaite autorisant le locataire, pourtant congédié par le bailleur initial, à demander directement paiement au nouveau propriétaire.
Cass. 3ème civ. 5 mars 2008, Banque Sepah (Sté) c/ The Ritz Hotel limited, AJDI n° 6 / 2008, page 476

CREDIT-BAIL

Résiliation à la demande du preneur - indemnité égale au montant des loyers restant à courir augmentée d'une année de loyer supplémentaire - clause pénale (oui)

Selon la Cour de cassation est une clause pénale l'indemnité stipulée dans un contrat de crédit-bail en cas de résiliation pour inexécution. En effet, elle retient que cette clause se compose d'une part de l'exigibilité de la totalité des loyers dus dès la résiliation du contrat et d'autre part du paiement d'une année de loyer supplémentaire. La clause majore donc les charges financières pesant sur le débiteur pour à la fois le contraindre à exécuter le contrat et évaluer forfaitairement le préjudice subi par le bailleur en cas de rupture fautive du contrat.
Cass. 3ème civ. 21 mai 2008 n° 07-12.848 - BICC n°689 du 15 octobre 2008