N°4 - Décembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
URBANISME ET AMENAGEMENT

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de construire – changement de destination antérieur – nécessité de régulariser à l’occasion de nouveaux travaux – non – déclaration de travaux – espèce (oui)

Le propriétaire d’un local anciennement à usage agricole transformé irrégulièrement en habitation est-il tenu de régulariser la situation à l’occasion de la réalisation de travaux postérieurs de faible ampleur ? En 1ère instance, le tribunal administratif de Montpellier a jugé que, « dès lors que le propriétaire n’établissait pas que cette transformation avait fait l’objet d’un permis de construire l’autorisant, les travaux envisagés ne relevaient pas du régime de la déclaration de travaux et qu’il y avait lieu de régulariser le changement de destination de l’immeuble par le dépôt d’une demande de permis de construire».
Le Conseil d’Etat censure cette interprétation et juge que « en recherchant les conditions dans lesquelles la destination du bâtiment avait évolué depuis sa construction et en annulant la décision attaquée au motif que le changement de cette destination n’avait pas régulièrement, dans le passé, fait l’objet d’une autorisation d’urbanisme, les juges du fond ont commis une erreur de droit ».
En l’espèce, les travaux déclarés relèvent du régime de la déclaration de travaux et la circonstance que le bâtiment était initialement à usage agricole et qu’ensuite, il y a plusieurs années, il a été transformé est sans incidence sur la légalité de la décision attaquée.
CE, 12 janvier 2007, M.et Mme Fernandez, n°274362, mentionné aux Tables du Recueil - BJDU 3/2007 p. 188

Permis de construire – référé suspension – présomption d’urgence – oui – exceptions possibles – oui

En cas de référé suspension dirigé contre un arrêté de permis de construire, l’urgence à suspendre doit être présumée par principe. Le Conseil d’Etat considère en effet que « si en règle générale, l’urgence s’apprécie compte tenu des justifications fournies par le demandeur quant au caractère suffisamment grave et immédiat, à un intérêt public, à la situation du requérant ou aux intérêts qu’il entend défendre, il en va différemment de la demande de suspension d’un permis de construire pour laquelle, eu égard au caractère difficilement réversible de la construction d’un bâtiment, la condition d’urgence doit en principe être constatée lorsque les travaux vont commencer ou ont déjà commencé sans être pour autant achevés ; qu’il ne peut en aller autrement que dans le cas où le pétitionnaire ou l’autorité qui a délivré le permis justifient de circonstances particulières, tenant, notamment à l’intérêt s’attachant à ce que la construction soit édifiée sans délai ».
En l’espèce, le juge du fond qui pour écarter l’urgence se fonde sur la circonstance que le requérant n’aurait pas de vue directe sur la construction projetée et ne justifierait pas que le projet porte une atteinte suffisamment grave et immédiate à sa situation, commet une erreur de droit.
CE, 15 juin 2007, M. Arnaud, n° 300208 - BJDU 3/2007 p.229

POS/PLU

Projet d’intérêt général – refus de qualification – obligation de motiver – non – contrôle restreint du juge – oui

Deux sociétés avaient saisi le Préfet des Pyrénées-Orientales en vue de faire notamment qualifier leur projet de création d’un centre de stockage de déchets ultimes de « projet d’intérêt général » au sens de l’article R.121-3 du Code de l’urbanisme, qualification refusée par le Préfet.
Saisi d’un appel dans le cadre d’une procédure de référé suspension, le Conseil d’Etat considère d’une part que cette décision de refus n’a pas à être motivée au regard des dispositions de la loi n°79-587 du 11 juillet 1979 et d’autre part, que le juge de l’excès de pouvoir n’exerce qu’un contrôle restreint sur l’appréciation portée par le Préfet lorsqu’il refuse de qualifier une opération de projet d’intérêt général. La demande de suspension doit donc être rejetée car elle ne fait pas naître un doute sérieux sur la légalité de la décision.
CE, 07 févier 2007, Sté Sagace et Sté méditerranéenne de nettoiement, n°287252, mentionné aux Tables du Recueil - BJDU 3/2007 p.166

PLU – élaboration – sursis à statuer – état d’avancement du PLU – PADD

Le Maire de l’Haÿ-les-Roses avait sursis à statuer sur une demande de permis de construire déposée par la société GFLBI pour la réalisation d’un immeuble de 3 étages sur un terrain situé à proximité immédiate de l’aqueduc de la Vanne, « au motif que le projet n’est compatible ni avec l’objectif de mise en valeur de l’aqueduc de la Vanne, ni avec les principes du futur zonage d’habitat à dominante pavillonnaire de ce coteau porté par le PLU ».
Or, au moment du sursis à statuer, la Commune n’avait débattu que sur les orientations générales du projet d’aménagement et de développement durable (PADD) et n’avait pas encore arrêté son projet de règlement ni aucun document graphique. Saisi d’une demande de suspension de cette décision de sursis, le juge administratif avait donc à se prononcer sur la question de savoir si l’adoption du seul PADD peut suffire à justifier une décision de sursis à statuer sur une autorisation de construire.
Le Conseil d’Etat considère : « que si le PADD n’est pas directement opposable aux demandes d’autorisation de construire, il appartient à l’autorité compétente de prendre en compte les orientations d’un tel projet, dès lors qu’elles traduisent un état suffisamment avancé du futur plan local d’urbanisme, pour apprécier si une construction serait de nature à compromettre ou à rendre plus onéreuse l’exécution de ce plan, qu’ainsi le juge des référés n’a pas commis d’erreur de droit ».
Il faut noter qu’en l’espèce, le PADD prévoyait de mettre en valeur l’aqueduc de la Vanne et « d’accompagner le tracé de l’aqueduc par un règlement de zonage favorisant un tissu urbain "vert" , de type cité "jardin" ».
CE, 1er décembre 2006, sté GFLBI, n°296543, mentionné aux Tables du Recueil - BJDU 3/2007, p. 183

DROIT DE PREEMPTION DE LA SAFER

Préemption de la SAFER – bâtiment agricole inexploité – préemption (non)

Les bâtiments qui n'ont plus d'utilisation agricole n'entrent pas dans les prévisions de la loi autorisant spécialement leur préemption par une société d'aménagement foncier et d'établissement rural (SAFER), peu important la qualification donnée à ces bâtiments par le notaire dans son avis de vente.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2007 - BICC n°668 du 1er octobre 2007

LOTISSEMENT/ZAC

Lotissement non autorisé – délivrance permis de construire (non) – modification du champ d’application du lotissement – légalité du permis (oui)

Une autorisation de travaux ne peut être délivrée pour une construction à édifier sur un terrain compris dans un lotissement non autorisé, à moins que ce lotissement n’ait fait l’objet d’une décision de régularisation ultérieure, sous l’empire de dispositions intervenues postérieurement. Dès lors qu’une réglementation nouvelle fait échapper le lotissement de fait au champ d’application du lotissement, une autorisation de construire peut être délivrée.
CE, 18 juin 2007, ASL des propriétaires du lotissement Te Maru Ata, n°289336 - BJDU 3/2007, p.194

PARTICIPATIONS D'URBANISME

Participation aux équipements publics – contributions visée à l’article L.332-6 – offre de concours – illégalité (oui)

La convention conclue entre une société pétitionnaire d’un permis de construire et une commune prévoyant une contribution en contrepartie du raccordement du terrain à lotir au réseau public d’assainissement est illégale car elle institue une contribution ne figurant pas parmi les participations exigibles au regard de la liste fixée à l’article L.332-6 du Code de l’urbanisme. En l’espèce, la « CAA n’a pas inexactement qualifié la contribution prévue par la convention susmentionnée en la regardant, eu égard au lien existant entre l’extension du réseau public d’assainissement et l’octroi à la société des autorisations de lotir et de construire demandées par elle dans le cadre de la réalisation de son projet immobilier, comme interdite par les dispositions de l’article L.332-6 du Code de l’urbanisme ».
CE, 10 octobre 2007, Commune de Biot, n°268205 - JCP Administration et collectivités territoriales 22 octobre 2007 n°942

REDEVANCE POUR CREATION DE BUREAUX

Redevance pour création de bureaux – champ d’application – agence bancaire (non)

A l’occasion de la délivrance d’un permis de construire portant sur la création d’une agence bancaire à Paris, la société pétitionnaire avait été soumise au paiement de la redevance pour création de bureaux pour les surfaces correspondant aux bureaux situés au 1er étage de l’agence.
Après avoir constaté que les locaux de cette agence, qu’ils soient situés au rez-de-chaussée ou au 1er étage étaient utilisés pour le placement et la vente de produits et de services financiers, le tribunal administratif considère que « les locaux litigieux ne devaient pas être regardés comme des bureaux attenants à des locaux commerciaux, mais comme des locaux commerciaux exclus, en tant que tels, du champ d’application de la redevance ».
TA Paris, 06 juillet 2007, Caisse de crédit mutuel « Paris 5/6 Saint-Michel, n°0417005 - BJDU 3/2007 p. 213

DROIT DE PREEMPTION

Droit de préemption – délibération instituant ce droit – obligation de motiver (non) – obligation de se référer à une opération d’aménagement (non)

La délibération par laquelle une commune dotée d’un POS ou d’un PLU institue le droit de préemption sur les zones urbaines et à urbaniser de son territoire ne figure pas parmi les actes soumis à obligation de motivation en application de la loi du 11 juillet 1979.
Par ailleurs, si la décision de préemption doit faire référence à l’objet précis en vue duquel ce droit est exercé, la délibération qui institue le droit de préemption peut se contenter du visa de l’article L.211-1 du Code de l’urbanisme et n’a pas à justifier à ce stade d’un projet d’aménagement existant.
CE, 06 juillet 2007, M. Peyre, n°300384, Mentionné aux Tables du Recueil - JCP Construction-urbanisme septembre 2007, n°168

CONTENTIEUX

Déféré préfectoral – point de départ du délai de recours – transmission au représentant de l’Etat (oui) – transmission aux services de l’Etat (oui)

Le litige en cause concernait un déféré préfectoral à l’encontre d’un arrêté de permis de construire et plus particulièrement la question de savoir si le recours avait été introduit tardivement par le Préfet.
En application de l’article L.2132-6 du CGCT, le représentant de l’Etat dans le département dispose d’un délai de deux mois à compter de sa transmission pour exercer un recours contre un acte qui lui a été transmis. Le Conseil d’Etat vient préciser dans cette décision que « le délai de deux mois court à compter de la date à laquelle cet acte a été reçu par le préfet du département, en préfecture, ou le sous-préfet d’arrondissement, compétent, en sous-préfecture, ou, si elle est antérieure, à la date à laquelle le texte intégral de l’acte a été porté à sa connaissance par les services de l’Etat placés sous son autorité, lorsque la commune concernée a transmis l’acte à ces derniers ». En l’espèce, la CAA a fait une inexacte application des textes en jugeant que la transmission du permis litigieux à a Direction départementale de l’équipement n’avait pas pu avoir pour effet de faire courir le délai du déféré préfectoral.
CE, 06 juillet 2007, Cne de Saint-Paul-Trois-Châteaux, n°298744, Mentionné aux Tables du Recueil - BJDU 3/2007, p.237

Action en démolition - construction dans une zone d’espaces boisés classés – recours d’une association de protection de l’environnement – existence d’un préjudice (oui)

Une association agréée de protection de l’environnement a attaqué un permis de construire délivré dans une zone non constructible et déclaré illégal par le juge administratif à l’occasion d’une question préjudicielle. Se posait la question de savoir si l’association pouvait justifier d’un préjudice lié à la violation d’une règle d’urbanisme afin de permettre à l’action en démolition d’aboutir.
La Cour de cassation juge qu’ « une association peut agir en justice au nom d’intérêts collectifs, dès lors que ceux-ci entrent dans son objet social ; qu’ayant relevé que la juridiction administrative avait déclaré le permis de construire illégal en ce qu’il autorisait des constructions dans une zone inconstructible protégée pour la qualité de son environnement, sur les parcelles classées en espaces boisés à conserver en application de l’article L.130-1 du code de l’urbanisme, la Cour d’appel a pu retenir que la violation par la SCI de l’inconstructibilité des lieux qui portait atteinte à la vocation et à l’activité au plan départemental de l’association, conforme à son objet social et à son agrément, causait à celle-ci un préjudice personnel direct en relation avec la violation de la règle d’urbanisme ».
Cass. 3ème civ., 26 septembre 2007, SCI Les chênes, n°04-20636 – JCP Construction-urbanisme septembre 2007, n°914 - JCP N n°41 du 12 octobre 2007, jp. n°628 p.7

SERVITUDE

Servitude légale – servitude légale d’utilité publique – acquisition par prescription (non)

Un propriétaire se plaignait du passage d’une ligne électrique au-dessus de son terrain, et notait qu’EDF ne disposait d’aucun titre l’y autorisant.
La Cour d’appel a considéré que les servitudes légales d’utilité publique, ici une servitude de surplomb pour un concessionnaire de distribution d’électricité (loi du 15 juin 1906), avait été acquise par prescription acquisitive.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel en considérant que le régime des servitudes d’utilité publique exclut l’application des règles applicables aux servitudes de droit privé instituées pour l’utilité des particuliers et que, par suite, ne saurait faire l’objet d’une quelconque prescription acquisitive.
Cass. 3ème civ. 7 mars 2007 – AJDI 7/8 d’août 2007 p.592

Arbres plantés en limite séparative - hauteur dépassant celle du POS – point de départ de la prescription trentenaire

Un propriétaire doit réduire la hauteur de ses arbres plantés en limite séparative de propriété à la hauteur maximum autorisée par le plan d'occupation des sols en vigueur dès lors qu'il ne justifie pas avoir acquis le droit de les maintenir à une hauteur supérieure par prescription trentenaire, le point de départ de cette prescription se situant à la date à laquelle les arbres ont dépassé la hauteur maximum autorisée.
Cass. 3ème civ. 13 juin 2007 - BICC n°669 du 15 octobre 2007

ASSAINISSEMENT

Obligation de raccordement – nature perpétuelle de l’obligation

Sur la contestation par le syndicat des copropriétaires de la légalité de dispositions tarifaires, la Cour d’appel décide que le syndicat était irrecevable à demander qu’il soit sursis à statuer sur cette question préjudicielle et l’a condamné à signer la police d’abonnement, en s’appuyant sur deux motifs, savoir :
-que l'obligation de raccordement et l'obligation consécutive de signer une police d'abonnement résultaient pour les copropriétaires de leur titre de propriété et du règlement de copropriété ;
- que l’obligation de raccordement, attachée à l’immeuble et non à la personne des copropriétaires, est une obligation réelle dont la loi n’interdit pas la perpétuité.
Cass. 3ème civ. 5 juin 2007, Syndicat des copropriétaires immeuble T1, 1 allée Maryse-Hilsz 93270 Sevran c/ Dalkia (Sté) - AJDI n° 9 / 2007, page 669