N°4 - Décembre 2007 - 12^eme Année

LE POINT SUR

Les regles de commercialisation des lots d’un lotissement autorise par un permis d’amenager

I - Les conditions de la commercialisation de lots de lotissements autorisés par un permis d’aménager

Il existe un régime très strict et très encadré de contrôle de la commercialisation des lots issus d’un lotissement autorisé par un permis d’aménager (qui ne s’applique pas en revanche au lotissement soumis à déclaration préalable).

Ce qu’il faut retenir :

Avant la délivrance d’un permis d’aménager :

- aucune promesse de vente ne peut être signée,
- aucun acompte ne peut être accepté, (article L. 442-4 du Code de l’urbanisme).

Après obtention du permis d’aménager :

. Sur les conditions de conclusion de la promesse de vente

- une promesse de vente peut être conclue mais il ne peut s’agir que d’une promesse unilatérale de vente (article L 442-8 du code de l’urbanisme)
- la promesse de vente indique la consistance du lot réservé, sa délimitation, son prix et son délai de livraison (article L 442-8).
- le promettant peut obtenir le versement d’une indemnité d’immobilisation dont le montant ne peut excéder 5%. Cette indemnité est remise au bénéficiaire si les conditions suspensives stipulées dans la promesse ne sont pas réalisées. La condition principale, outre le financement, tient à la réalisation des travaux prescrits. . Sur le principe de l’interdiction de vendre avant achèvement des travaux et ses exceptions

Si le code de l’urbanisme ne prévoit plus expressément l’interdiction de vendre avant l’achèvement des travaux comme le mentionnait l’ancien article R 315-32, ce principe est maintenu et résulte implicitement du nouvel article R 442-13 du code :

« L’article R 442-13 du code de l’urbanisme dispose :
Le permis d'aménager ou un arrêté ultérieur pris par l'autorité compétente pour délivrer le permis autorise sur sa demande le lotisseur à procéder à la vente ou à la location des lots avant l'exécution de tout ou partie des travaux prescrits, dans l'une ou l'autre des hypothèses suivantes :

a) Le demandeur sollicite l'autorisation de différer, en vue d'éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif de ces voies, l'aménagement des trottoirs, la pose de leurs bordures, la mise en place des équipements dépendant de ces trottoirs ainsi que les plantations prescrites ;
Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l'engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais que fixe l'arrêté et, si le lotisseur n'est pas une collectivité publique, à la consignation à cette fin, en compte bloqué, d'une somme équivalente à leur coût, fixé par ledit arrêté, ou à la production d'une garantie d'achèvement desdits travaux établie conformément à l'article R. 442-14 ; le déblocage de la somme représentative du montant des travaux peut être autorisé en fonction de leur degré d'avancement par l'autorité qui a accordé l'autorisation de lotir;

b) Le lotisseur justifie d'une garantie d'achèvement des travaux établie conformément à l'article R. 442-14.
Dans ce cas, l'arrêté fixe la date à laquelle l'organisme garant prévu à l'article R. 442-14 devra mettre les sommes nécessaires au financement des travaux à la disposition de l'une des personnes visées à l'article R. 442-15.

Aussi, la vente d’un lot de lotissement autorisée ne peut pas intervenir avant exécution des prescriptions imposées au lotisseur par le permis d’aménager, sauf si l’autorité compétente lui a permis d’y procéder avant exécution de tout ou partie des travaux considérés.

Trois hypothèses peuvent se présenter :

1-soit les travaux sont achevés avant la commercialisation. Cela nécessite pour l’aménageur de pouvoir mobiliser et avancer les fonds qui correspondent au coût des travaux.

2- soit le lotisseur sollicite « l’autorisation de différer, en vue d’éviter la dégradation des voies pendant la construction des bâtiments, la réalisation du revêtement définitif desdites voies, l’aménagement des trottoirs ainsi que les plantations prescrites ».

Dans ce cas, cette autorisation est subordonnée à l’engagement du demandeur de terminer les travaux dans les délais prescrits et à la consignation en compte bloqué, d’une somme équivalente à leur coût, ou à la production d’une garantie d’achèvement desdits travaux »(article R 442-13a).

3-soit, quel que soit le stade d’avancement des travaux lorsque le lotisseur justifie d’une garantie d’achèvement.

Le lotisseur peut donc passer à la vente définitive, soit à l’achèvement complet des travaux, soit s’il y a été expressément autorisé par le permis d’aménager ou un arrêté ultérieur, à compter de l’achèvement des travaux autres que de finition où à compter de l’autorisation de vente par anticipation, indépendamment du stade d’avancement des travaux.

En revanche, les modalités d’application de ce régime des ventes se trouvent modifiées du fait de la suppression des certificats de déblocage. Le permis d’aménager un lotissement est soumis au droit commun du contrôle administratif de la conformité des travaux fixé par les articles L 462-1 et suivants et R 462-1 du code.

II - Les conditions d’obtention des permis de construire

Après la vente des lots, il est nécessaire pour l’acquéreur d’obtenir un permis de construire avant la mise en œuvre des travaux.

La détermination de la date de délivrance des permis de construire en matière de lotissement comportant la réalisation de travaux doit désormais s'apprécier au regard de l'article R 442-18 du code de l'urbanisme qui envisage deux possibilités.

L’article R 442-18 du code de l’urbanisme dispose :
« Le permis de construire des bâtiments à édifier sur les lots peut être accordé :

a) Soit à compter de l'achèvement des travaux d'aménagement du lotissement, constaté conformément aux articles R. 462-1 à R. 462-10 du Code de l’urbanisme;

b) Soit à compter de la délivrance de l'autorisation de procéder à la vente ou à la location des lots avant exécution des travaux, à condition que les équipements desservant le lot soient achevés.

Le lotisseur fournit à l'acquéreur un certificat attestant, sous sa responsabilité, l'achèvement des équipements mentionnés au b ci-dessus. Ce certificat est joint à la demande de permis de construire ».

. Principe :
- l’obtention du permis est possible lorsque tous les travaux d'aménagement sont achevés et qu'il a été procédé à la constatation de l'achèvement,

. Exception : Cas de la vente ou location anticipée
- dans le cas d'une autorisation de procéder à la vente avant exécution des travaux, l’obtention un permis est possible à condition que les équipements desservant les lots soient achevés.

Isabelle ARNOLD