N°4 - Décembre 2007 - 12eme Année
DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE
Partie du prix payable en nature – obligation de soin au profit d’un tiers – tiers décédé avant l’acte authentique – aléa librement accepté
Après avoir rappelé qu’il résulte des articles 1104 alinéa 2 et 1964 du Code civil que l’aléa existe dès lors qu’au moment de la formation du contrat les parties ne peuvent apprécier l’avantage qu’elles en retireront parce que celui-ci dépend d’un évènement incertain, la Cour de cassation approuve la cour d’appel d’avoir déduit des termes d’une promesse de vente prévoyant que le prix serait payable pour partie comptant et pour le reste converti en une obligation de soins au bénéfice de l’occupant de l’immeuble, décédé avant la signature de l’acte authentique, que le caractère indéterminé de cette obligation constituait un aléa librement accepté par les parties comme étant susceptible de profiter à l’une ou l’autre en fonction de la durée de vie de l’occupant et que la disparition de celui-ci faisait partie intégrante de cet aléa. En conséquence, seule la partie du prix payable en capital était due.
Cass 3ème civ 4 juillet 2007 : Juris-data n°2007-039943 - JCP N n°29 du 20 juillet 2007 jp. n°526 p.5 - Droit et Patrimoine n° 666 du 3 octobre 2007
Promesse de vente – erreur du vendeur sur la valeur vénale réelle du bien - obligation de l’acquéreur d’informer le vendeur sur le futur déclassement de la zone (non)
Après la signature d'une promesse de vente d’une propriété à usage de maison de retraite située en zone naturelle inconstructible, le vendeur avait appris que la propriété serait classée en zone constructible par le futur POS de la commune. Il avait alors refusé de vendre à un prix qu’il considérait comme lésionnaire. L'acquéreur l'assigne pour voir dire la vente parfaite.
Le vendeur reproche à l'acquéreur de lui avoir celé les informations qu’il détenait sur le déclassement futur de la propriété vendue et de ne pas lui avoir révélé la valeur vénale réelle de ce bien. Mais pour la Cour d'appel, l’acquéreur n’est tenu, à l’égard du vendeur, d’aucun devoir d’information sur la valeur de la chose vendue qui résulterait d’une éventuelle division du bien, au surplus, soumise à autorisation de l’administration.
CA Paris, 2ème ch. B, 7 juin 2007, n° 06/03950 - Jurishebdo n°285/2007
Mandat de vente - modification du mandat par avenant au compromis de vente – validité (non)
Un mandat de vendre donné à une agence prévoyait que la rémunération de l’intermédiaire serait à la charge de l’acquéreur. Le compromis de vente stipulait une commission d’un montant inférieur, et à la charge du vendeur, précisant au paragraphe « Négociation » que le compromis constituait « un avenant au mandat ». L’agence ayant prélevé la commission sur le prix de vente, les vendeurs l’ont assignée en justice.
Pour la Cour, le compromis de vente, auquel l’agent immobilier n’est pas partie, même s’il en est le rédacteur, ne peut valoir avenant régulier au mandat et qu’il n’a d’effet qu’entre les parties contractantes.
Le paiement de la commission n’est opposable au vendeur que si elle est mentionnée à sa charge dans un mandat de vente; elle n’est opposable à l’acquéreur que si elle est prévue à sa charge dans le compromis.
CA Paris, 2ème ch. A, 4 juillet 2007, n° 06/06565 - Jurishebdo n°286/2007
BAIL D’HABITATION
Mise en demeure d’avoir à quitter les lieux – absence de congé pour vente
La Cour de cassation précise que la mise en demeure d’avoir à quitter les lieux ne peut être assimilée à un congé. Aussi, les locataires ne peuvent se prévaloir des dispositions de l’article 15 II de la loi du 6 juillet 1989 relatif au congé pour vendre et à la priorité d’acquisition par le locataire. En l’espèce, il n’y avait aucun congé donné, la vente était réalisée et les lieux occupés par les locataires. Ces derniers étaient en revanche protégés par les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 et étaient en droit de rester dans les lieux tant qu’un congé ne leur avait pas été notifié.
Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007, n° 06-15.455, P+B
VENTE
Garantie de surface – locaux à usage de bureaux – application de la prescription d’un an de l’article 1622 (non)
Le délai de prescription de l’article 1622 du code civil ne s’applique pas lorsque l’action ne porte pas sur l’obligation de délivrance incombant au vendeur, mais qu’elle est relative à l’exécution d’une convention particulière intervenue entre les parties sur la superficie du bien vendu. Tel est le sens de cette décision qui confirme un arrêt déjà rendu en ce sens en 1995 (Civ. 3ème, 12 juillet 1995, Bull. Civ. III, n° 186). La délivrance de la surface promise à la vente n’exclut pas la mise en cause de la responsabilité du vendeur sur le fondement d’une garantie contractuelle spécifique qui échappe à la prescription édictée par l’article 1622 du Code civil.
En ce cas, seules les règles de droit commun inhérentes à l’absence de délivrance conforme et son délai de prescription trentenaire pouvait trouver à s’appliquer. C’est sur le fondement de ces disposition que les juges du fait ont accueilli la demande de la société acquéreur en réparation du préjudice découlant pour elle de la moindre mesure de l’immeuble vendu à usage de bureaux au regard des dispositions du code de l’urbanisme. La Cour de cassation ne pouvait que confirmer cette approche. L’article 1622 du Code civil ne peut trouver à s’appliquer en cas de livraison de la superficie promise.
Cass. 3ème civ. 11 octobre 2006, Siera (Syé) c/ Prudential Assurance Company Limited (Sté) – AJDI Septembre 2007 page 682
Prix de vente payable en une obligation personnelle – action résolutoire d’un tiers (non)
Le prix de vente d’un immeuble avait été converti en une obligation personnelle pour les acquéreurs d’entretenir le vendeur sa vie durant. Seul ce dernier était en mesure d’apprécier le respect des obligations souscrites et aurait pu contester la vente ou exercer l’action résolutoire. Ses héritiers ne peuvent en aucun cas agir en résolution de la vente après le décès de celui-ci.
Cass 1ère civ 19 septembre 2007 pourvoi n°06-15.820 - JCP N n°39-40 du 12 octobre 2007, jp. n°611 p.5
Viager - appréciation de l’aléa - caractère sérieux du prix
La Cour de cassation a précisé dans cet arrêt que l’appréciation de l’aléa et du caractère sérieux du prix en cas de vente en viager d’un immeuble se fait par comparaison entre le montant de la rente et les revenus calculés à partir de la valeur vénale au jour de la vente et non pas à partir de la valeur convenue par les parties dans l’acte de vente.
Cass. 3ème civ 4 juillet 2007 n°06-14.222 (n°669 FS-PB) - BRDA 18 du 30 septembre 2007
VEFA - avantage fiscal escompté non atteint – nullité pour erreur (non)
Plusieurs lots d’un ensemble immobilier avaient été acquis en l’état de futur d’achèvement. L'acquéreur demandait la nullité de la vente faisant notamment valoir que la cause déterminante du contrat fût une opération de défiscalisation qui s’était avérée infructueuse.
Sa prétention est rejetée au motif qu'il ne démontre pas que l’avantage fiscal escompté aurait constitué la cause déterminante de son achat. La remise à l'acquéreur d'une simulation fiscale et de diverses plaquettes publicitaires afférentes à certaines économies d’impôts ne suffisait pas à caractériser l’existence d’un motif fiscal déterminant de son consentement.
La vente ne peut être annulée sur le fondement de l’article 1116 du code civil pour cause d’erreur sur le régime fiscal applicable, causée par des manœuvres dolosives du vendeur.
Cette décision est conforme à la jurisprudence traditionnelle pour qui l'erreur sur la substance s’entend de toutes les qualités déterminantes du consentement à l’exclusion des motivations subjectives des parties.
CA Paris, 2ème ch. B, 7 juin 2007, n° 06/05757 - Jurishebdo n°285/2007
Loi Carrez – mauvaise foi des acquéreurs – possible action en diminution de prix (oui)
Après avoir acquis deux lots de copropriété des acquéreurs ont fait diligenter une expertise sur la surface privative et, ayant constaté une surface inférieure à celle annoncée, ont demandé en justice une diminution du prix de vente. Les vendeurs contestent cette demande invoquant la particulière mauvaise foi des acquéreurs qui avaient visité l’habitation à diverses reprises et en compagnie d’un architecte, et qu’ils n’ignoraient rien de la superficie réelle.
La Cour rejette ces arguments au motif que les dispositions de l’article 46 de la loi sont d’ordre public et qu’elles s’appliquent ainsi indépendamment d’une éventuelle mauvaise foi des acquéreurs quant à la connaissance du métrage réel lors de la vente.
Cette décision contredit un arrêt récent de la même cour (CA Paris, 2e ch. A, 4 avril 2007) qui avait dans une affaire similaire privilégié une solution d’équité en rejetant l’action en diminution de prix.
CA Paris, 2ème ch. A, 19 septembre 2007, n° 06/16158 - Jurishebdo n°288/2007
BAIL COMMERCIAL
Propriétaire indivis - congé du preneur – nécessité de l’adresser à tous
Lorsqu’un bail commercial a été consenti par des propriétaires indivis, hormis le cas où l’un de ceux-ci a reçu mandat du ou des autres indivisaires, le congé donné par le preneur doit, pour être valable, avoir été adressé à chacun des propriétaires indivis.
Cass. 3ème civ. 11 juillet 2007 pourvoi n°06-12.210 - JCP N n°30-37 du 27 juillet 2007, jp. n°546 p.8
Baux commerciaux - l'indemnité d’occupation doit correspondre à la valeur locative
Un bailleur, exerçant son droit d’option, avait refusé le renouvellement d'un bail commercial et proposé une indemnité d’éviction. La locataire s’étant maintenue dans les lieux, la Cour d’appel avait fixé une indemnité d’occupation, sur la base du loyer selon les clauses initiales du bail.
Cette solution est cassée au motif que le locataire a droit au maintien dans les lieux aux conditions et clauses du contrat de bail expiré jusqu’au paiement de cette indemnité mais l’indemnité d’occupation, à défaut de convention contraire, est déterminée conformément à la valeur locative et non pas sur la base du loyer.
Ainsi, dès lors que le bailleur a décidé du non-renouvellement, le régime conventionnel du bail cesse et le loyer laisse place au régime spécifique de l’indemnité d’occupation, qui s’y substitue concrètement.
Cass. 3ème civ. 3 octobre 2007, n° 870, FSP+ B+R+I, cassation partielle - Jurishebdo n°290/2007
Révision du loyer commercial - portée de la loi MURCEF
Viole l'article L. 145-38, alinéa 3, du code de commerce dans sa rédaction issue de la loi MURCEF une Cour d'appel qui, pour fixer le loyer à un montant inférieur à celui résultant de la dernière fixation, retient que les termes « par dérogation aux dispositions de l'article L. 145-33 » introduit par la loi nouvelle, ne peuvent s'entendre comme privant le juge des loyers de l'utilisation de la valeur locative comme élément de la détermination du loyer, ce qui aurait pour conséquence d'interdire toute révision à la baisse. La troisième chambre civile confirme par le présent arrêt la mise à l'écart définitive de sa jurisprudence Privilèges (Civ. 3e, 24 janv. 1996). Le locataire ne peut donc obtenir une révision du loyer à la baisse.
De plus, toute référence à la valeur locative est dorénavant bannie de la révision triennale, hormis le cas d'une modification matérielle des facteurs locaux de commercialité (c. Com., art. L. 145-38, al. 3).
Cass. 3ème civ, 11 juillet 2007, FS-P+B, n° 06-12-888
DIVERS
Propriété – titre d’acquisition fondé sur un acte de notoriété – effets
Mme X propriétaire d’une parcelle de terrain pour l’avoir acquise en 1995 demandait l’expulsion de Mr Z occupant sans titre de cette parcelle, lequel soutenait l’avoir acquise par l’effet de la prescription trentenaire.
La Cour d’appel rejette la demande de Mr Z après avoir constaté que ce dernier ne rapportait pas la preuve que la période pendant laquelle il avait occupé ce terrain ait duré 30 ans la Cour de cassation approuve cette décision aux motifs que Mme X justifiait d’un titre notarié.
Disposant d’un titre valable, le titulaire est en droit de demander l’expulsion de tout occupant sans droit ni titre de son bien. C’est à cet occupant qu’il appartient de démontrer une possession continue, paisible, publique et ce pendant au moins 30 ans.
Cass. 3ème civ. 26 juin 2007 n°06-13.966, n°651 - Droit et Pat. Hebdo n° 663 du 12 septembre 2007
Qualification de chemin d'exploitation – notion de chemin praticable (non) – violation de l’article L 162-1 code rural
Un couple assigne son voisin en cessation du trouble possessoire constitué par les enrochements et clôtures mis sur le chemin qu'ils utilisaient pour accéder à leur fonds et remise des lieux en leur état antérieur.
Pour les débouter de leurs demandes fondées sur l'existence d'un chemin d'exploitation, l'arrêt d’appel retient que le chemin litigieux est en fait impraticable en voiture et que, dès lors, il ne remplit pas son objet qui est de permettre la desserte de diverses parcelles. Cette décision est cassée car « les chemins et sentiers d'exploitation sont ceux qui servent exclusivement à la communication entre divers fonds, ou à leur exploitation » : en conséquence, l'existence d'un chemin d'exploitation n'est pas liée au fait que le chemin soit praticable en voiture. La Cour d’appel a violé l'article L. 162-1 du Code rural.
Cass. 3ème civ., 3 octobre 2007, n° 06-18.107, P + B
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