N°4 - Décembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DE L'EUROPE

CONJONCTURE

L’immobilier de bureau en Europe : Glasgow en tête

Selon le Baromètre Expérian, qui classe les performances des centres européens d’affaires en fonction de plusieurs critères (environnement économique et fondamentaux du marché immobilier), le marché des bureaux devrait rester dynamique en Europe malgré un contexte économique moins porteur. Le classement 2007-2011 réserve cependant des surprises par rapport à celui de 2002-2006. A l’exception de Dublin, qui passe de la 3ème à la 1ère place, tous les centres d’affaires qui figuraient parmi les cinq premiers en 2002-2006 disparaissent du classement. Glasgow enregistre une forte croissance des prix de l’immobilier et s’est hissée à la 1ère place au cours des cinq dernières années, mais sera détrônée par Dublin à l’horizon 2011. Le taux de croissance attendu en Irlande pour les secteurs Finances et Services aux entreprises (+ 6,2 % en 2007) est en effet presque deux fois plus important que celui de la moyenne des villes européennes (+ 3,5 %). Aucune des villes britanniques figurant dans les cinq premières en 2002-2006 n’y restera en raison d’un ralentissement de la croissance des prix de l’immobilier de bureaux. En revanche, la City de Londres va redevenir un marché dynamique, renouant avec un taux de croissance positif des loyers. L’offre y reste cependant, à moyen terme, trop élevée par rapport à la demande. Dans l’hexagone, les niveaux record de l’investissement en immobilier de bureau en 2006 pourraient être dépassés. Même si Paris reste la cible de choix, ses rendements restent relativement faibles ces dernières années et cela explique qu’elle ne figure pas en tête du classement.
Pour la période 2002-2006, le classement des centres européens d’affaires était le suivant : en premier Glasgow, puis Rome, Dublin, Manchester et Birmingham.
Les prévisions 2007-2011 sont les suivantes : Dublin, London West End, Oslo, London City et Stockholm.

DTZ prévoit un recul du marché sur le commercial

Selon l’étude « European Quarterly » publiée par DTZ, conseil international en immobilier d’entreprise, le resserrement du crédit va entraîner à long terme une réévaluation du risque sur le marché de l’immobilier commercial en Europe. L’étude précise que certaines négociations ont déjà échoué ou ont été repoussé. Au niveau européen, le département « Investissement International » de DTZ prévoit une baisse de 15 à 20 % au moins du volume des transactions aux 3ème et 4ème trimestres. Cette correction s’inscrit à la suite des performances record de 48 et 53 millions d’€ enregistrées respectivement aux 1er et 2ème trimestres, avec une augmentation des engagements internationaux de 35 à 53 % du volume total. DTZ anticipe une réévaluation générale du risque entraînant une uniformisation des rendements immobiliers, et une remise en question du prix de certains actifs « alternatifs » sur les marchés secondaires ou émergents.

Centres commerciaux : le boom se poursuit en Europe

Selon le conseil en immobilier d’entreprise Cushman & Wakefield, 11,4 millions de m² de centres commerciaux verront le jour en 2008 (hors extension), en Europe, soit 38 % de plus que cette année, ce qui constitue un record absolu. L’Europe comptabilise deux fois plus de m² qu’il y a dix ans. La France demeure l’un des marchés qui concentrent le plus grand nombre de projets. Avec près de 223 m² de surface de centre commercial par habitant, elle reste derrière d’autres pays d’Europe occidentale tels que le Royaume-Uni (240 m²), les Pays-Bas (345 m²) ou la Norvège (632 m²), mais se positionne toutefois au-dessus de la moyenne européenne. La Turquie et la Russie (avec chacune 49 m²) et, dans une moindre mesure, la Pologne (133 m²) apparaissent ainsi faiblement pourvues, ce qui peut expliquer le nombre important de projets dans ces pays. Avec plus de 4,6 millions de m² de centres commerciaux développés avant fin 2008, la Russie est le pays à l’est le plus dynamique. L’immobilier a réellement décollé grâce à des promoteurs de standing tels que BV Development ou The Regions, qui développent des projets de centres pour profiter de l’essor des grandes villes de province. Derrière la Russie, la Pologne arrive en 2ème position avec 1,5 million de m² de centres à livrer

Immobilier durable : prix international pour Lodz

« L’ULI Global Awards for Excellence », prix qui récompense les opérations immobilières les plus créatives et respectueuses de l’environnement, a été décerné à Manufaktura, fin octobre à Las Vegas. Situé à Lodz, en Pologne, ce projet concerne la restructuration de l’une des plus grandes friches industrielles d’Europe centrale (27 ha) en un quartier à dominante commerciale. Financé par des investisseurs français, il est conduit par le promoteur de centres commerciaux Apsys et a été conçu par l’agence lyonnaise Sud Architectes. Le projet consiste à réhabiliter 13 bâtiments industriels du XIXème siècle classés monuments historiques, à construire une galerie commerciale selon les standards européens sur 90.000 m², et à créer une place centrale et 3 kms de voiries. En l’absence de financements publics, les investisseurs ont dû prendre en charge les accès au site et ses liaisons avec son environnement proche.

DU COTE DU PARLEMENT EUROPEEN

Un projet de loi européen sur la protection des sols

Le Parlement européen a adopté mercredi un projet de loi sans précédent sur la protection des sols contre les effets du changement climatique et la pollution, qui prévoit notamment de recenser les sites potentiellement contaminés dans toute l'Union Européenne.
La législation communautaire en matière de déchets, de produits chimiques, d'agriculture ou de qualité des eaux prend déjà partiellement en compte la protection des sols, mais le texte voté mercredi en première lecture (et donc susceptible d'être encore amendé) propose aux 27 de se mettre d'accord sur un cadre commun pour assurer la pérennité de cette ressource naturelle cruciale.
"Sur les 27 Etats membres, seuls 9 ont une législation de protection des sols", a relevé le rapporteur du Parlement, la conservatrice espagnole Cristina Gutierrez-Cortines citée par l'AFP. Ceux qui ne l'ont pas encore fait devront recenser en particulier les sites industriels qui ont été ou sont toujours classés "Seveso" (c'est-à-dire considérés comme particulièrement dangereux), ainsi que les mines et les décharges. Les Etats peuvent aussi recenser les anciens sites militaires, aéroports, ports, stations-service ou activités de nettoyage à sec industriel.
Le texte donne cinq ans aux 27 pour déterminer des "zones prioritaires" nécessitant une protection particulière contre les défis posés par le changement climatique, tels que l'érosion, la salinisation, la désertification ou l'acidification des sols. Des stratégies de protection des sols doivent être élaborées dans les sept ans à compter de la mise en oeuvre de la directive, même si le choix des méthodes est laissé à la libre appréciation des Etats membres.
Le texte est désormais dans les mains des 27, très divisés sur le sujet. Il a déjà fait l'objet d'un fort lobbying de la part des représentants des agriculteurs et des industriels, pas moins de 150 amendements avaient été déposés.

PAYS PAR PAYS

IRLANDE

La plus haute tour d’Irlande
Le projet d’hôtel futuriste sur les Docklands de Dublin, fruit du consortium Geranger Ltd qui réunit l’architecte britannique Norman Foster, le groupe de rock irlandais U2 et le promoteur Ballymore Properties, va devenir une réalité. L’Autorité pour le Développement des Docklands a opté pour un gratte-ciel emblématique de 120 m, le plus haut d’Irlande, auquel un bâtiment (Britain Quay Building) sera adjoint. Le consortium a été choisi comme candidat préféré pour la conception, la construction et le financement de ce projet de 200 millions d’€. Les travaux commenceront en 2008 pour une livraison en 2011. Située au cœur de la zone régénération des Docklands, la Tour U2 comprendra un hôtel, des logements (sociaux à 20 %), des commerces, une plate-forme d’observation à 100 m et le studio d’enregistrement d’U2, suspendu au sommet de l’édifice.

GRANDE-BRETAGNE

Paddington, le nouveau Canary Wharf
Le développement immobilier mixte du quartier de Paddington, démarré au début des années 2000, se poursuit avec vigueur en dépit d’un contexte économique moins favorable. Sa situation au cœur de Londres (West End), et l’ancrage de grands locataires (Marks & Spencer, Orange ….) en assure le succès. Le consortium European Land est le principal promoteur du développement de Paddington qui, avec un total prévu de 740 000 m², rivalisera avec Canary Wharf sur les Docklands.

POLOGNE

Chute de la demande de logements neufs
Le boom immobilier polonais a conduit à ce qui ressemble à un excès de l’offre, avec 20 000 appartements en construction qui n’ont pas encore trouvé preneur. Les mises en chantier ont fortement progressé, avec 86 000 au 1er semestre contre 138 000 sur l’ensemble de 2006, de même que les permis de construire délivrés, avec respectivement 114 500 entre janvier et juin 2007 contre 170 000 en 2006.

PORTUGAL

Budget portugais : logement et rénovation urbaine prioritaires
Le résidentiel et la rénovation urbaine se taillent la part du lion dans le projet de budget 2008 du gouvernement portugais. Sur un total de 613 millions d’€ prévus pour l’environnement (+ 9,8 %), l’Institut de l’habitation et de la rénovation urbaine devraient bénéficier de 320 millions d’€. Cet organisme prend en charge l’habitat dégradé, l’attribution des prêts aux sociétés de réhabilitation urbaine de Lisbonne et Porto ainsi que la relance du crédit pour les HLM.

Logement : le solaire va faire bondir les prix
Le coût moyen d’un logement neuf augmentera sensiblement à partir de juillet. Une conséquence de l’obligation à partir de cette date d’y inclure un mode de chauffage fonctionnant à partir de panneaux solaires. La mesure est déjà en place pour les constructions supérieures à 1000 m². En mars 2008, elle sera étendue aux superficies entre 500 et 1000 m², puis généralisée. L’installation de tels panneaux coûterait environ 7000 € pour un logement de 70 m². Par ailleurs, l’obtention d’un certificat de performance énergétique constitue toujours un gros problème au Portugal : sur les 30 000 professionnels connus, seuls 150 sont agréés par l’Agence de l’énergie. Précisons que selon une enquête, 40 % des personnes continueraient à opter pour l’électrique compte tenu du prix élevé de l’installation d’un tel équipement en cas d’achat d’un logement neuf.

HONGRIE

Gestesa se développe en Hongrie
Le promoteur espagnol Gestesa – qui a doublé son chiffre d’affaires à 151 millions d’€ en 2006, ce qui le fait rentrer dans les 10 leaders du pays dans son secteur – envisage de renforcer son implantation sur le marché de l’immobilier hongrois. L’entreprise dispose de 20 millions d’€ pour des projets de logements et de bureaux, mais elle étudie également les opportunités dans le domaine des développements d’hôtels et d’unités commerciales. A l’heure actuelle, elle prépare deux projets, celui de la construction d’un immeuble de bureaux de 14 000 m² dans le 7ème arrondissement de Budapest et d’un parc d’habitation de 35 logements au nord de la capitale, au bord du Danube. Il est à noter que Gestesa est également implanté en Pologne et envisage d’entrer en Slovaquie et Roumanie.

SUISSE

Losinger construit le City West de Zurich
Le groupe suisse Losinger-Marazzi, filiale du n° 2 du BTP français Bouygues Construction, engage la réalisation de « City West », un programme de reconversion immobilière d’une friche de 4 ha du distributeur Coop. Le chantier représente 350 millions d’€ en vue d’une livraison par tranches entre 2010 et 2012. Ses maîtres d’œuvre, les promoteurs suisses Diener & Diener (Bâle) et Peter Meili (Zurich) prévoient 65 % d’habitat, soit 620 logements, complétés par des bureaux et des commerces.