N°4 - Décembre 2007 - 12^eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
COPROPRIETE

SYNDICAT DES COPROPRIETAIRES

ASSOCIATION SYNDICALE LIBRE

Lotissement – statuts de l’ASL opposables au premier acquéreur

Les statuts d’une association syndicale libre stipulaient que « tout coloti deviendrait automatiquement membre de l’association par l’acquisition d’un lot dépendant de l’ensemble immobilier". En conséquence, l’association syndicale libre avant pris naissance à partir de la première vente de lots pour être valablement formée entre le lotisseur et le premier acquéreur. La Cour de cassation approuve les juges du fond d’avoir retenu que les droits et obligations qui dérivent de la constitution d’une association syndicale de propriétaires sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l’association et les suivent, en quelque main qu’ils passent, jusqu’à la dissolution de l’association ou la réduction de son périmètre. Puisque le cahier des charges du lotissement, publié avant la vente sur saisie du coloti requérant, mentionnait l’existence du lotissement, les statuts de l’ASL étaient opposables à la nouvelle propriétaire.
Cass 3ème civ 12 septembre 2007 pourvoi n°06-15.820 - JCP éd. N n°39-40 du 28 septembre 20072007, jp. n°611 p.5 – Bull. Lamy Immobilier Octobre 2007

Démission d'une association syndicale de propriétaires – impossibilité (oui)

Les droits et obligations qui dérivent de la constitution d'une ASL sont attachés aux immeubles compris dans le périmètre de l'association et les suivent, en quelques mains qu'ils passent (obligation propter rem), jusqu'à la dissolution de l'association ou la réduction de son périmètre. La démission de l'un des adhérents n'est donc pas possible.
Cass. 3ème civ. 10 octobre 2007, FS-P+B, n° 06-18.108

LOT

Lot – jouissance exclusive – emplacement de stationnement

Une personne ayant la jouissance d’un emplacement de stationnement dans une copropriété conteste l’assemblée générale ayant approuvé les comptes.
Son argumentation serait aux vues des faits qu’étant titulaire d’un simple droit de jouissance, il n’est pas propriétaire d’un lot et donc pas propriétaire de tantièmes de parties communes et, par extension, ne doit pas payer de charges de copropriété. La Cour d’appel déboute le requérant en considérant qu’un droit de jouissance exclusif peut constituer un lot dès lors que lui est rattaché une quote-part de partie commune comme en l’espèce.
La Cour de cassation casse l’arrêt d’appel arguant du principe qu’un droit de jouissance exclusif sur des parties communes n’est pas un droit de propriété et ne peut constituer la partie privative d’un lot.
Cass 3ème civ. 6 juin 2007 – AJDI 7/8 d’août 2007 p.575

Lot transitoire - lot de copropriété – participation aux charges (oui)

Une société propriétaire de lots de copropriété transitoires (non bâtis) avait assigné le syndicat des copropriétaires et le syndic de copropriété, aux fins notamment de voir annuler deux résolutions de l'assemblée générale des copropriétaires ayant approuvé les comptes de l'exercice 2002 et le budget de fonctionnement pour 2003 qui comprenaient des frais de sécurisation du site contre les intrusions de gens du voyage.
La Cour de cassation approuve la Cour d'appel (Paris, 1er juin 2006) qui a débouté la société de cette demande en retenant notamment que les lots transitoires doivent participer à l'ensemble des dépenses de la copropriété. Les lots transitoires sont des lots comme les autres et doivent participer à l'ensemble des charges sauf à démontrer qu'elles correspondent à des équipements qui ne leur sont d'aucune utilité. Confirmation de jurisprucence.
Cass. 3ème civ., 10 octobre. 2007, n° 06-18.122

ASSEMBLEE GENERALE

Assemblée générale des copropriétaires : une seule question par vote

A peine de nullité, chaque décision votée par l'assemblée générale ne doit porter que sur un seul objet. Des questions distinctes appellent un vote distinct même si ces questions ne sont pas indépendantes entre elles. Confirmation de jurisprudence.
Cass. 3ème civ, 26 septembre 2007, FS-P+B, n° 06-11.191 – Bull. Lamy Immobilier Octobre 2007

Raccordement – eaux usées – autorisation de l’article 25

Les travaux de raccordement à la canalisation d’évacuation des eaux usées doivent faire l’objet d’une autorisation expresse de l’assemblée générale des copropriétaires à la majorité de l’article 25 de la loi de 10 juillet 1965, cela ne peut faire l’objet d’une décision implicite.
En l’espèce, l’autorisation des travaux de raccordement ne pouvait résulter de la ratification de travaux d’aménagement d’un conduit d’air et de l’installation d’une laverie automatique dans l’immeuble.
Cass 3ème civ 28 mars 2007  – Bull. Lamy Immobilier Mai 2007

Travaux – désamiantage – vote à la majorité de l’article 25

Le vote relatif au renouvellement des installations d’ascenseurs relève de la majorité de l’article 25 de la loi du 10 juillet 1965, s’il est rendu nécessaire du fait de leur contamination par l’amiante.
Cass 3ème civ 23 mai 2007  – Bull. Lamy Immobilier Septembre 2007

PARTIES COMMUNES

Droit de jouissance privatif sur des parties communes - droit réel (oui) – possibilité de l'acquérir par usucapion

Le propriétaire d'un appartement dans un immeuble en copropriété avait assigné le syndicat des copropriétaires en annulation d'une décision de l'assemblée générale des copropriétaires ayant autorisé une autre copropriétaire à effectuer, à ses frais, le renforcement d'une clôture.
Le premier juge, relevant qu'il ressortait des documents produits que depuis plus de trente ans les propriétaires de certains lots du rez-de-chaussée avaient utilisé une partie du terrain, partie commune, en a déduit que cette fraction des parties communes ainsi utilisée était devenue à usage privatif par usucapion. La Cour d'Appel mentionne au contraire que l'usage privatif d'une partie commune n'est pas un droit réel et ne peut s'acquérir par usucapion. La Cour de cassation donne raison au premier juge.
Cass. 3ème civ, 24 octobre 2007, n° 06-19.260