N°4 - Décembre 2006 - 11eme Année

POINT DE VUE

LE DIAGNOSTIC DE PERFORMANCE ENERGETIQUE

Selon les dispositions de l’article L 271-4 du Code la Construction et de l’Habitation, en cas de vente de tout ou partie d’un immeuble bâti, de nombreux diagnostics techniques, fournis par le vendeur, sont annexés à la promesse de vente, ou à défaut de promesse, à l’acte authentique de vente. Depuis le 1er Novembre 2006, un nouveau document doit être fourni : il s’agit du « diagnostic de performance énergétique » tel qu’il est défini par l’article L134-1 du Code de la Construction et de l’Habitation.

DEFINITION

Le diagnostic de performance énergétique a été crée par la loi n°2004-1343 du 9 décembre 2004. La création de ce document s’inscrit dans une politique d’information de l’acquéreur, et de protection de l’environnement. En effet, il s’agit d’un document déterminant la quantité d’énergie effectivement consommée ou estimée pour une utilisation standardisée du bâtiment ou d’une partie de bâtiment.
Il permet au consommateur de comparer et d’évaluer sa performance énergétique. Il s’accompagne de recommandations destinées à améliorer cette performance.
Par suite, le législateur a entendu inciter le futur occupant à effectuer des travaux pour réaliser des économies d’énergie et contribuer de ce fait à la réduction des émissions de gaz à effet de serre.

DOMAINE

Sont concernés, tout bâtiment ou partie de bâtiment clos et couvert, à l'exception des catégories suivantes :
a) Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation égale ou inférieure à deux ans ;
b) Les bâtiments indépendants dont la surface hors oeuvre brute au sens de l'article R. 112-2 du code de l'urbanisme est inférieure à 50 mètres carrés ;
c) Les bâtiments à usage agricole, artisanal ou industriel, autres que les locaux servant à l'habitation, qui ne demandent qu'une faible quantité d'énergie pour le chauffage, la production d'eau chaude sanitaire ou le refroidissement ;
d) Les bâtiments servant de lieux de culte ;
e) Les monuments historiques classés ou inscrits à l'inventaire en application du code du patrimoine.

CONTENU

Selon les deux arrêtés ministériels en date du 15 Septembre 2006, cinq types différents de DPE sont prévus, savoir :
- un premier type pour les maisons individuelles (c’est-à-dire des bâtiments comportant au plus deux logements),
- un deuxième type pour les bâtiments collectifs à usage principal d’habitation pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n’est pas propriétaire de l’ensemble du bâtiment ou qu’il effectue une mise en copropriété,
- un troisième type pour les bâtiments collectifs à usage principal d’habitation proposés globalement à la vente,
- un quatrième type pour les bâtiments ou partie de bâtiments à usage principal autres que l’habitation, pour lesquels le propriétaire du bien mis en vente n’est pas propriétaire de l’ensemble du bâtiment ou qu’il effectue une mise en copropriété,
- un cinquième type pour les bâtiments à usage principal non résidentiel proposés globalement à la vente.

Le diagnostic de performance énergétique comprend notamment :
a) l’identification du bâtiment ou du bien vendu ;
b) un descriptif de ses équipements de chauffage, de production d'eau chaude sanitaire, de refroidissement, de ventilation en indiquant, pour chaque catégorie d'équipements, les conditions de leur utilisation et de leur gestion ayant des incidences sur les consommations énergétiques ;
c) l'indication de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ainsi qu'une évaluation des dépenses annuelles résultant de ces consommations ;
d) l'évaluation de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre ;
e) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle établie en fonction de la quantité annuelle d'énergie consommée ou estimée ;
f) Le classement du bâtiment ou de la partie de bâtiment sur une échelle établie en fonction de la quantité d'émissions de gaz à effet de serre ;
g) Des recommandations visant à améliorer la performance énergétique du bâtiment ou de la partie de bâtiment, accompagnées d'une évaluation de leur coût et de leur efficacité.

Ce diagnostic doit être établi par une personne ayant subi une formation particulière et ayant obtenu une certification de ses compétences.

Exceptionnellement, et ce jusqu’au 1er Novembre 2007, les DPE peuvent être établis par des techniciens qualifiés non certifiés.

DUREE

Il résulte des premiers textes, que la durée maximale de validité du DPE est fixée à 10 ans à compter de la date de son établissement.
Toutefois, cette durée de validité devra prochainement être confirmée par un nouveau décret.
En revanche, on doit considérer qu’un nouveau DPE sera nécessaire si, en cas de revente du bien avant l’arrivée du terme ci-dessus, une modification des caractéristiques énergétiques a eu lieu.

SANCTION

Le texte mentionne que le DPE n'a qu'une valeur informative entre les parties. Par suite, l’acquéreur ne peut se servir de ce document contre le propriétaire. Le texte n'a indiqué aucune sanction concernant la non production du document, à la différence des autres diagnostics.
La sanction de cette obligation légale peut être déterminée en appliquant la théorie générale des contrats. Aussi, en considérant qu’il y a un défaut d’information de la part du vendeur, et par suite, un vice du consentement, le fait de ne pas annexer de DPE emporterait soit un risque de versement de dommages et intérêts par le vendeur, soit un risque de nullité de l’acte.
Par ailleurs, on peut considérer que l'obligation légale a un caractère d'ordre public (protection de l'acquéreur et protection de l'environnement). Or, sont nulles toutes les clauses qui viseraient à écarter telle ou telle obligation d'ordre public. Ainsi, le vendeur ne pourrait s'exonérer de sa responsabilité ou transférer son obligation sur l'acquéreur.

Bruno MARTINEZ