N°4 - Décembre 2006 - 11eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Permis de construire à titre précaire

Le décret n°2006-1220 du 04 octobre 2006 relatif au permis précaire vient d’être publié au Journal officiel du 06 octobre. Le nouveau régime du permis de construire à titre précaire tel qu’institué par l’article 15 de l’ordonnance du 08 décembre 2005, est régi par les nouveaux articles L. 433-1 à L. 433-7 du code de l’urbanisme. Le décret fixe le champ d'application matériel et géographique du permis, ainsi que son contenu. Il est applicable depuis le 1er novembre. Cependant à titre transitoire pour l'application des dispositions de l'article L. 433-1 nouveau du code de l'urbanisme, et jusqu'à la complète entrée en vigueur de l'ordonnance précitée, le renvoi aux chapitres II à IV du titre II du livre IV nouveaux du code de l'urbanisme s'entend comme désignant les règles de compétence, de forme et de procédure fixées au chapitre Ier du titre II du livre IV anciens du même code (anciens articles L. 421-1 à L. 421-9).

Plus-values de cession à titre onéreux de valeurs mobilières

Le décret n° 2006-1421 du 21 novembre 2006 aménage les conditions d'application du régime d'imposition des plus-values de cession à titre onéreux de valeurs mobilières et de droits sociaux réalisées par les particuliers et modifie l'annexe II du CGI. Le décret précise les obligations déclaratives des personnes cédant des titres de sociétés soumises à l’impôt sur les sociétés et souhaitant bénéficier de certaines mesures d’exonération d’impôt sur les plus-values professionnelles introduites par la loi de finances rectificative pour 2005.
Dans le cadre du dispositif d’exonération en faveur du dirigeant cédant ses titres lors de son départ en retraite, le texte précise :
- qu’il devra fournir, sur demande de l’administration fiscale, tout document permettant d’établir qu’il a détenu les titres de manière continue pendant une durée minimale de 5 ans,
- et que la date de départ à la retraite correspond à celle de l’ouverture des droits acquis dans le régime obligatoire de base d’assurance vieillesse auquel il était affilié au titre de son activité de direction, ou le cas échéant, dans le régime obligatoire de base auquel il était affilié au titre de sa dernière activité (ex. : le gérant minoritaire de SARL non rémunéré). Dans tous les cas, le dirigeant doit adresser à l’administration fiscale les documents reçus du régime concerné et sur lesquels cette date figure.

Lutte contre l'habitat dangereux ou insalubre

Relatif à la lutte contre l'habitat insalubre ou dangereux et à la sécurité des immeubles collectifs d'habitation, le décret n° 2006-1359 du 8 novembre 2006 modifie le Code de la construction et de l'habitation (CCH) et le Code de la santé publique (CSP). Les nouveaux articles R. 511-1 à R. 511-10 du CCH déterminent la procédure que doit suivre le maire lorsqu'il entend faire application de la procédure prévue à l'article L. 511-2 du CCH concernant les immeubles menaçant ruine.
Désormais lorsque des "désordres affectant les murs, bâtiments ou édifices sont susceptibles de justifier le recours à la procédure (...) [de] l'article L. 511-2" du CCH, le maire doit informer les propriétaires de son intention d'y recourir et ainsi de les contraindre à faire des travaux, pour que cesse le péril, ou à faire détruire le bâtiment. Il doit aussi les inviter à présenter leurs observations et solliciter l'avis de l'architecte des Bâtiments de France afin de ne pas porter atteinte à la réglementation sur les immeubles classés. Ainsi "l'arrêté du maire prescrivant la réparation ou la démolition d'un bâtiment menaçant ruine" n'a plus à être transmis "immédiatement au tribunal administratif ".

Création d’un Conseil de l’immobilier de l’Etat

Un décret du ministère de l’Economie, des Finances et de l’Industrie, en date du 16 octobre (D. n° 2006-1267, 16 oct. 2006, JO 18 oct. 2006.), a institué un Conseil de l’immobilier de l’Etat. L’article 1er du présent décret prévoit qu’« il est créé pour cinq ans un Conseil de l’immobilier de l’Etat, placé auprès du ministre chargé du domaine. Le conseil formule régulièrement au ministre chargé du domaine des recommandations et des préconisations opérationnelles pour améliorer la gestion du patrimoine immobilier de l’Etat. Ce conseil suit et évalue pour le compte du ministre chargé du domaine l’avancement de la démarche de modernisation et l’évolution du parc immobilier de l’Etat.

DPE : contenu et compétences des diagnostiqueurs

Deux arrêtés précisant les modalités d'application du décret du 15 septembre relatif au diagnostic de performance énergétique (DPE) ont été publiés au "Journal Officiel" du 28 septembre. Ces textes précisent les méthodes et les procédures applicables de ce diagnostic qui sera exigible lors de toute vente de bien immobilier bâti à partir du 1er novembre 2006 (obligatoirement annexé à la promesse - et si la promesse est signée antérieurement au 1er novembre, il doit être annexé à l'acte de vente). Ce diagnostic ne concernera les bâtiments neufs qu'à partir du 1er juillet 2007.
Un Arrêté du 16 octobre 2006 définit quant à lui les critères de certification des compétences des personnes physiques réalisant le diagnostic de performance énergétique et les critères d’accréditation des organismes de certification. Jusqu'au 1er novembre 2007, les DPE peuvent être exceptionnellement établis par des "techniciens qualifiés" non certifiés.

Contrôle de la validité des mariages

La loi n° 2006-1376 du 14 novembre 2006 a pour objet de rapprocher les règles de contrôle des mariages contractés par des Français à l'étranger de celles applicables à tous les mariages célébrés en France. Le texte en renforce le contrôle et modifie les dispositions de l'article 63 du Code civil relatives à la composition du dossier de mariage, en prévoyant que les futurs époux doivent justifier de leur identité et indiquer par avance l'identité des témoins. Toutefois, un nouvel article 74-1 autorise les futurs époux à désigner, avant la célébration du mariage, de nouveaux témoins en lieu et place de ceux désignés lors de la constitution du dossier. Par ailleurs, l'article 63 permet désormais à l'officier d'état civil de déléguer, l'audition des époux, notamment lorsque l'un des futurs époux réside à l'étranger. D'autres dispositions concernent les formalités de transcription à l'état civil français et le contenu de l'acte d'opposition.

REPONSES MINISTERIELLES

Droit de mutation à titre gratuit - titres détenus par un mineur – cession de parts ou actions – engagement de conservation

Les parts ou les actions d’une société ayant une activité industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale transmises après décès ou entre vifs sont exonérées de droits de mutation à titre gratuit, à concurrence de 75 % de leur valeur (CGJ, art 787 B).
Pour bénéficier de cette exonération, un certain nombre de conditions doivent être respectées et notamment la signature de deux engagements distincts :
- avant toute opération de transmission, un engagement collectif de conservation d’une durée minimale de deux ans souscrit par le défunt ou le donateur, pour lui et ses ayants cause à titre gratuit, et par un ou plusieurs autres associés ;
- après transmission, un engagement individuel de conservation d’une durée de 6 ans souscrit par chacun des héritiers, donataires ou légataires.
L’Administration vient de préciser que, lorsque les titres susceptibles de bénéficier du régime de faveur prévu à l’article 787 B du CGI sont détenus par un mineur dont les biens font l’objet d’une administration légale pure et simple au sens de l’article 389-1 du Code civil, chacun des deux parents peut souscrire seul un engagement, qu’il soit collectif ou individuel, au nom de son enfant mineur. Par ailleurs, en cas d’administration légale sous contrôle judiciaire des biens d’un enfant mineur (C. civ., art. 389-2), le parent administrant le patrimoine du mineur a la capacité de signer, pour le compte du mineur, un engagement de conservation sans autorisation du juge des tutelles.
Rép. min. à Marini, n°22716, .10 Sénat Q, 19 oct. 2006, p. 2655

Vente d’un terrain supportant une sépulture privée et droit d’accès des héritiers

La vente d’un terrain privé sur lequel est installée une sépulture est une situation délicate qui soulève, notamment, deux questions : les descendants conservent-ils une servitude de passage pour se rendre sur la tombe lorsque cette servitude n’est pas prévue dans l’acte de vente ? Lorsque aucun descendant ne s’occupe de la tombe pendant trente ans, la prescription trentenaire s’applique-t-elle à cette servitude ?
Tenant compte de ce que l’inhumation régulière d’une personne décédée dans une propriété particulière confère à sa sépulture les caractères d’inaliénabilité, d’incessibilité et d’imprescriptibilité, le ministre de la Justice a donné les indications qui suivent :
– obligation pour les nouveaux propriétaires d’entretenir la sépulture et de s’abstenir de toutes dégradations ;
– bénéfice de plein droit d’une servitude de passage pour accéder à la sépulture en faveur des héritiers du défunt. En conséquence et même si ce point n’a jamais donné matière à jurisprudence, cette servitude du fait de l’homme n’est pas susceptible de s’éteindre pour non-usage trentenaire de la prescription. Le ministre incite cependant les héritiers et leurs conseils à stipuler dans le contrat de vente les modalités d’exercice de cette servitude et le sort futur de la sépulture.
Rép. min. à QE n° 96869, JO AN 17 oct. 2006, p. 10902

Plus-values immobilière : notion de résidence principale lorsque l’un des époux est titulaire d’un logement de fonction

Les plus-values réalisées lors de la cession de la résidence principale du cédant au jour de la cession sont exonérées d’impôt sur le revenu (CGI, art. 150 U, II, 1°). Pour l’application de cette mesure, sont considérés comme résidences principales les immeubles constituant la résidence habituelle et effective du contribuable. Celle-ci doit s’entendre du lieu où le contribuable réside habituellement pendant la majeure partie de l’année. Cette définition exclut donc toute pluralité d’habitations principales. L’utilisation temporaire d’un logement ne peut être regardée comme suffisante pour que le logement ait le caractère d’une résidence principale susceptible de bénéficier de l’exonération de plus-value immobilière. L’Administration vient de préciser que lorsque l’un des époux est titulaire d’un logement de fonction, ce logement constitue en principe le lieu de son habitation principale. Néanmoins, le logement où résident effectivement et en permanence son conjoint et ses enfants est considéré, pour le bénéfice de l’exonération des plus-values immobilières, comme l’habitation principale du foyer.
Rép. min. à QE n° 100649, JOAN Q. 17 oct. 2006, p. 10829

Divorce à l'étranger - effet en France - exequatur

Une réponse ministérielle en date du 23 février 2006 rappelle qu’un jugement de divorce prononcé à l'étranger produit ses effets en France indépendamment de toute procédure d’exequatur, sauf s’il doit donner lieu à un acte d’exécution sur des biens ou de coercition sur des personnes.
La mention du divorce en marge des actes de l’état civil peut donc être effectuée sans exéquatur.
Il est cependant toujours possible pour les parties qui souhaitent voir reconnaître judiciairement l’opposabilité de la décision en France d’introduire une instance en exequatur devant le TGI (ou de solliciter la constatation de sa force exécutoire devant le président du TGI, pour les jugements rendus par une juridiction de l’Union Européenne, sauf au Danemark).
RJPF septembre 2006 n° 9
Rép Min n°17550 JO SÉNAT Q 23 février 2006 p 544

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Loi ENL

Une circulaire DGUHC n° 2006-68 du 11 septembre 2006 relative à la loi du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement vient d'être mise en ligne sur le site du Ministère du Logement.
L’objet de la circulaire est de présenter les 112 articles de la loi ENL en indiquant pour chacun d’eux les conditions de son entrée en vigueur.

Droits d'enregistrement et hypothèque rechargeable

Le projet de loi de finances pour 2007 assouplit le régime des droits d'enregistrement applicable à l'hypothèque rechargeable. L'ordonnance du 23 mars 2006 a introduit l'hypothèque rechargeable (lire notre Bulletin n°2-2006). Les particuliers ayant recours au crédit hypothécaire par la transformation d'hypothèques en hypothèques rechargeables, seraient exonérés :
- du droit fixe d'enregistrement de 125 € ;
- des 0,70 % dus au titre de la taxe de publicité foncière et de sa taxe additionnelle ;
à condition que les avenants soient :
- conclus par une personne physique et portent sur une hypothèque inscrite en garantie d'une obligation qu'elle a elle-même contractée ;
- inscrits avant le 1er janvier 2009.
Ces dispositions s’appliqueraient aux actes notariés dressés depuis le 27 septembre 2006.
Avant même que le projet de loi ne soit examiné par les députés à partir du 17 octobre, l'administration fiscale commente cette mesure afin d’en permettre une mise en œuvre immédiate. L’exonération temporaire s’applique donc aux actes notariés dressés à compter du 27 septembre 2006.
Projet de loi de finances pour 2007 et Inst.BOI 7 A-2-06 du 12 octobre 2006

Imposition des revenus de capitaux mobiliers

A compter de l'imposition des revenus de 2006, l'abattement de 20 % applicable à certains revenus est supprimé et le barème de l'impôt sur le revenu modifié en conséquence. La loi a prévu corrélativement des mesures de corrections pour certains revenus n'entrant pas dans le champ d'application de cet abattement. L'administration fiscale rappelle ainsi dans une récente instruction les mécanismes de correction prévus pour les revenus de capitaux mobiliers. L'abattement global appliqué aux dividendes d'actions est ramené à 40 % (contre 50 % auparavant) et l'abattement annuel de 1 220 ou 2 440 €, selon la situation familiale, est porté respectivement à 1 525 ou 3 050 €. En outre, le montant retenu pour le calcul de certains revenus de capitaux mobiliers (rémunérations ou avantages occultes, revenus réputés distribués à la suite d'une rectification des résultats de l'entreprise, etc.) est majoré d'un coefficient de 1,25.
Inst BOI 5 I-11-06 : n° 193 du 27 novembre 2006

Dispositif d'attribution d'actions gratuites aux salariés et mandataires sociaux.

La loi de finances pour 2005 a institué un nouveau dispositif d’actionnariat salarié qui permet aux sociétés par actions d’attribuer selon un régime fiscal et social favorable, sous certaines conditions et dans certaines limites, des actions gratuites à leurs salariés et mandataires sociaux ou à ceux des sociétés qui leur sont liées.
La loi du 26 juillet 2005 pour la confiance et la modernisation de l’économie a étendu ce régime fiscal et social de faveur aux attributions d’actions gratuites effectuées, dans les mêmes conditions, par des sociétés dont le siège est situé à l’étranger aux salariés et mandataires sociaux qui exercent leur activité dans des entreprises dont elles sont mère ou filiale.
Une récente instruction commente ces dispositions.
Inst. BOI 5 F-17-06 6 n° 184 du 10 novembre 2006

Déduction spécifique en faveur des logements vacants remis en location

Les logements vacants bénéficient d'une nouvelle déduction spécifique temporaire (art 46 de la loi ENL). Cette déduction des revenus fonciers concerne les logements ayant donné lieux au versement de la taxe annuelle sur les logements vacants au titre de l'année qui précède celle de la conclusion du bail et qui ont été données en location entre le 1er janvier 2006 et le 31 décembre 2007. Une instruction récente détaille le régime du dispositif.
Instr. BOI 5D-3-06 du 2 octobre 2006

EN PROJET

Le décret sur la mise en oeuvre du prêt viager hypothécaire sera publié au JO avant la fin de l'année

Interrogé par Damien Meslot (UMP) sur la date de publication du décret nécessaire à la mise en oeuvre du prêt viager hypothécaire, le Garde des Sceaux a répondu qu'un arrêté du 24 août 2006 fixant les catégories de prêts servant de base à l'application de l'article L. 313-3 du Code de la consommation et de l'article L. 315-5-1 du Code monétaire et financier a été publié au Journal officiel du 13 septembre 2006. Cet arrêté est l'un des textes d'application nécessaires à la mise en oeuvre du prêt viager hypothécaire créé par l'ordonnance n° 2006-346 du 23 mars 2006 relative aux sûretés.
Un projet de décret pris en application de l'article L. 314-10 relatif au remboursement anticipé des prêts viagers hypothécaires est en cours d'examen et devrait être publié d'ici à la fin de cette année .

La commission des Lois du Sénat propose de créer la fiducie « à la française »

Réunie le mercredi 11 octobre 2006 sous la présidence de M. Jean-Jacques Hyest, la commission des Lois a examiné le rapport de M. Henri de Richemont sur la proposition de loi n° 178 (2004-2005) instituant la fiducie, présentée par M. Philippe Marini.
Le rapporteur a souligné que la fiducie - qui permet à une personne (le constituant) de transférer temporairement ses biens dans un patrimoine d'affectation géré par un fiduciaire au profit d'un bénéficiaire - constituerait, si elle était réellement introduite en droit français, une innovation juridique considérable permettant de faciliter la constitution de sûretés et la gestion de biens pour le compte d'autrui. Il a indiqué que cet instrument pourrait en particulier être utilisé par les entreprises afin de leur permettre d'assurer des opérations de financement complexes que le droit actuel n'autorise pas et éviterait qu'elles ne recourent pour ce faire à des droits étrangers.
Les conclusions de la commission des Lois ont été examinées et adoptées en première lecture en séance publique par le Sénat le mardi 17 octobre 2006. A suivre…

Assurance-vie : réforme sur le bénéficiaire acceptant

Le projet de loi en faveur des consommateurs déposé le 8 novembre 2006 à l'Assemblée nationale entend réformer les dispositions des articles L 132-9 et L 132-10 du Code des assurances. L'acceptation du bénéfice d'un contrat par le bénéficiaire serait désormais soumis à l'accord du souscripteur afin d'éviter les litiges en cas de demande de rachat ou d'avance.