N°4 - Décembre 2006 - 11eme Année

LE POINT SUR

Le nouveau PLU de Paris

Le PLU de Paris a été approuvé par le Conseil de Paris lors de ses séances des 12 et 13 juin 2006 ; il est applicable depuis le 1er septembre 2006.
Ce document couvre la totalité du territoire communal, à deux exceptions près :
les deux secteurs sauvegardés du Marais et du 7ème arrondissement : l'Etat a gardé la responsabilité des plans de sauvegarde et de mise en valeur (PSMV) ;
Le jardin du Luxembourg que la loi "Urbanisme et Habitat" du 2 juillet 2003 a placé en dehors du champ d'application du PLU. L’ancien plan local d’urbanisme comportait 11 zones principales auxquelles s’ajoutaient 43 plans d’aménagement de zone et 7 POS de quartier. Le nouveau PLU dans un objectif de simplification prévoit désormais quatre grandes zones :
- La zone naturelle et forestière (17% du territoire) couvre les bois de Vincennes et de Boulogne et leur assure une protection renforcée.
- La zone urbaine verte (9,3% du territoire) à vocation paysagère et récréative s’applique aux parcs et jardins cimetières, stades, et autres espaces peu construits.
- La zone des grands services urbains (GSU) (4,6% du territoire) est une zone de conception nouvelle ; elle regroupe les principales emprises (RFF, SNCF, AP-HP, Port autonome de Paris…) destinées à accueillir les services publics et privés utiles au fonctionnement de la ville (activités logistiques, hôpitaux, centres de tri des déchets, parcs d’exposition…)
- La zone urbaine générale (66% du territoire) dans laquelle s’applique le COS global de 3. Les secteurs de « maisons et villas » et les secteurs d’aménagement échappent au COS. La zone urbaine générale est elle-même divisée en deux secteurs : le secteur de protection de l’habitat à l’ouest et au centre (COS emploi limité à 1) ; le secteur d’incitation à la mixité habitat emploi au nord, à l’est et au sud (COS identique de 3 pour l’habitat et l’emploi).
Les ZAC sont désormais régies par le PLU.
Le PLU comporte des orientations d'aménagement relatives à des quartiers ou à des secteurs à mettre en valeur, réhabiliter, restructurer ou aménager. Ces orientations concernent 22 territoires de projets dans lesquels des opérations d'aménagement sont déjà engagées ou en cours d'étude.
Parmi ces territoires figurent notamment le quartier des Halles (1er), l'hôpital Saint Lazare (10ème), le site des olympiades (13ème), Paris Rive Gauche (13ème), Le secteur Beaugrenelle Front de Seine (15ème), le secteur Clichy Batignolles (17ème) et Paris Nord Est (18 et 19ème).
Tout projet sur ces territoires doit être compatible avec les orientations d'aménagement qui se présentent sous forme d'un schéma et d'un texte explicatif.

Les principales dispositions sont les suivantes :

Les destinations et le COS

Dans la zone UG, le COS est conservé, à l'exception des secteurs d'aménagement et des secteurs des maisons et villas.
Le COS fixe la surface maximale des constructions pouvant être réalisées sur un terrain. Il est fixé à 3. Afin d'encadrer les équilibres habitat / emploi, une distinction est faite entre les destinations privilégiées qui peuvent bénéficier du COS maximum sur la parcelle et les destinations freinées qui doivent respecter un COS plus contraignant. A titre d'exemple dans le secteur privilégiant l'habitation et freinant l'emploi, celui-ci ne peut bénéficier que d'un COS de 1 au maximum à l'intérieur du COS de 3. Ce mécanisme du COS intégré est différent du régime antérieur ; en effet désormais sur une parcelle de 1000m², il est possible de construire 1000m² de bureaux et 2000m² de logements, alors que dans le régime antérieur, on ne pouvait construire que 1000m² de bureaux.
Le mécanisme du COS de fait, c'est-à-dire la possibilité d'aménager ou de reconstruire des bâtiments dans la limite des surfaces existantes est maintenu. Mais les projets doivent respecter certains critères. Une nouvelle condition a été ajoutée dans le secteur de protection de l’habitation : Une attention particulière devra être portée aux immeubles dont les caractéristiques architecturales préservées permettent d’envisager un retour à la destination originelle d’habitation.
Par ailleurs, il est interdit de transformer en logements des locaux à rez-de-chaussée notamment s'ils ne bénéficient pas d'une double exposition.

Le logement social

Deux types de dispositions réglementaires imposent la réalisation de logements sociaux :
- des emplacements réservés au nombre de 107, en vue de la réalisation de programmes de logements répondant à certains critères.
- une règle figurant à l'article 2 du règlement qui consiste à imposer la réalisation de 25% de logements sociaux dans tout programme d’habitation de plus de 800 m² SHON, situés dans la zone « cible », déficitaire en logement social (45% du territoire parisien ouest et centre de Paris ).

Parallèlement à l'approbation du PLU, un bonus de COS pour la création de logements sociaux a été adopté par le Conseil de Paris le 12 juin 2006 : le COS de 3 pourra être abondé pour la réalisation de logements sociaux.

Le bâti existant

Le PLU introduit des règles plus souples pour permettre l'évolution du bâti existant notamment pour leur mise aux normes en terme d'accessibilité, hygiène, isolation phonique ou thermique ou de sécurité.

La protection du patrimoine

Plus de 4000 nouveaux bâtiments ou ensembles bâtis sont protégés.

Le commerce et l’artisanat

253,7 km de voies commerçantes sont protégés.
Trois niveaux de protection sont prévus :
- protection du commerce et de l’artisanat (le changement de destination de locaux commerciaux existants à rez-de-chaussée sur rue est interdit) ;
- protection renforcée sur 19 km (obligation de réaliser à l’occasion d’opérations immobilières des locaux destinés aux commerces ou à l’artisanat, en rez-de-chaussée) ;
- protection particulière de l’artisanat sur 21,5 km (l’artisanat ne peut se transformer en une autre destination ; le commerce ne peut être transformé qu’en commerce ou artisanat).

Le stationnement

Il est prévu obligation de réaliser une place de stationnement pour 100 m² de logements dans les programmes supérieurs à 1000 m² (une place au minimum par logement dans l’ancien POS). Pour les autres destinations, il n’y a pas d’obligation.

L'ensemble du PLU est disponible sur le site Internet de la Ville de Paris www.paris.fr.

Michèle RAUNET