N°4 - Décembre 2006 - 11eme Année

LE DOSSIER
LA NOUVELLE REGLEMENTATION DES VENTES A LA DECOUPE

I - Le nouveau droit de préemption en cas de vente en bloc

Le législateur a voulu intervenir en amont de la procédure de vente à la découpe en réglementant la vente en bloc par la loi n°2006-685 du 13 juin 2006 (dite loi Aurillac). Désormais, préalablement à la cession en bloc d'un immeuble à usage d'habitation de plus de dix logements (occupés ou libres), le bailleur doit, à peine de nullité de la vente, notifier à chaque locataire les conditions de prix et de vente de l'entier immeuble ainsi que du logement qu'il occupe et lui offrir un droit de préemption (nouvel article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975).
Ce nouveau droit de préemption ne joue pas si l'acquéreur de l'immeuble entier s'est engagé à proroger les contrats de location pour une durée de six années à compter de la signature de l'acte authentique de vente. Cette prorogation s'imposera à tous les acquéreurs successifs puisque les locataires concernés seront mentionnés dans l'acte authentique de vente. Le bailleur a donc le choix préalablement à la vente : soit proposer la prorogation des baux, soit offrir la vente aux locataires en place.
Dans le second cas, il doit adresser un projet de règlement de copropriété avec la notification, ainsi que les résultats d'un diagnostic technique sur l'état apparent du clos et du couvert et des canalisations collectives. Il est fait référence indirectement à l'article L111-6-2 du Code de la construction et de l'habitation qui oblige de faire un tel diagnostic pour toute mise en copropriété d'un immeuble de plus de quinze ans. L'article L111-6-1 du même code oblige également à procéder à l'établissement des diagnostics amiante et plomb avant toute division d'immeuble en appartements. Ces diagnostics pourront donc être également adressés aux locataires. La notification vaut offre de vente pendant quatre mois (ce délai est plus long que pour les autres droits de préemption). Ensuite, le locataire bénéficie également d'un droit de préemption subsidiaire si le bailleur décide de vendre à des conditions plus avantageuses.

Un nouveau droit de préemption est également offert à la mairie : le bailleur doit préalablement à la conclusion de la vente en bloc communiquer au maire de la commune le prix et les conditions de la vente de l'immeuble (la Déclaration d'Intention d'Aliéner (DIA) peut valoir communication). La commune a deux mois pour préempter.

Le dispositif a une limite : il concerne la vente de l'immeuble "en entier et en une seule fois". Un auteur a fait remarquer qu'il suffit alors de vendre préalablement un lot de copropriété (un commerce en pied d'immeuble par exemple) pour échapper aux nouvelles obligations. Si le bailleur vend ensuite en bloc tous les lots à usages d'habitation, il échappe également à la procédure de droit de préemption de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975 (vente après première division) qui exclut la vente de l'ensemble des lots d'habitation. Le nouvel accord de 2005 sur la vente à la découpe est également exclu car ce dernier implique nécessairement la délivrance d'un congé pour vente pour au moins un lot. Il convient d'examiner maintenant cette nouvelle protection.

II - La protection des locataires en cas de vente de l'immeuble par lots

Le champ d'application de l'accord du 16 mars 2005

Il conviendra de préciser quels sont les acteurs (bailleurs/locataires) concernés par l’accord avant d’aborder la notion de vente par lots.

a- les acteurs concernés

Sont concernés les locataires de baux d’habitation soumis à la loi du 6 juillet 1989. En effet, les locataires soumis à la loi du ler septembre 1948 ont droit à un maintien dans les lieux. Les locations soumises au code Civil ou au régime des « meublés » ne sont pas visées par l’accord.
Concernant les bailleurs, l’accord col1ectif s’inscrit dans le cadre de l'article 41 ter de la loi du 23 décembre 1986 qui prévoit que des accords collectifs peuvent être conclus pour un même secteur locatif au sein de la commission de concertation. Les accords s’imposent aux organisations signataires et aux adhérents de ces organisations dans un premier temps, puis ils peuvent être rendus obligatoires par décret pour tous les logements du secteur locatif concerné. Les secteurs locatifs visés sont numérotés de I à IV:
I : HLM
II : SEM, CDC, 1% construction et ses filiales
III : Compagnies d’assurance, établissement de Crédit et leurs filiales, ainsi que toutes les personnes morales
IV : Bailleurs personnes physiques et SCI familiale

En l’espèce, un accord a été signé le 9 juin 1988 entre les organismes bailleurs du secteur II et III et des organismes de locataires concernant les congés pour vente par lots dans les ensembles immobiliers.
Le décret du 22 juillet 1999 a rendu obligatoire l’accord du 9 juin 1998 aux secteurs II et III qui ne concernaient à l’époque que les bailleurs institutionnels (CDC, 1%, banque et assurance. . .). Le secteur III a été étendu à toutes les personnes morales par la loi SRU du 13 décembre 2000.

L’accord du 9 juin 1998 a été révisé le 16 mars 2005. Le décret n°2006-1366 du 10 novembre 2006 vient de l'étendre à tous le secteur II et III. Il s’applique donc à tous les bailleurs institutionnels (CDC l%, Assurances, Banques… ) et tous les bailleurs personnes morales (SA SCI . . .). Sont exclus le secteur HLM, les SCI familiales et les bailleurs personnes physiques.

b- les opérations immobilières visées par l’accord

En 1998, l’accord était assez mal rédigé car il ressortait d’un consensus entre les organismes bailleurs et les organismes représentatifs des locataires. Le nouvel accord signé en 2005 clarifie le champ d’application : l’accord s’applique lorsqu’un bailleur met en vente plus de dix logements, libres ou occupés, dans le même immeuble. Cette précision rejoint l'analyse de la jurisprudence (Cass civ 5 mai 2004).

L’accord organisant la délivrance des congés pour vente, il faut en déduire qu’il n’est pas applicable:
- lorsque le bailleur ne souhaite pas vendre plus de dix lots, libres ou occupés dans un immeuble
- lorsque le bailleur ne veut pas constituer de copropriété et vend l’immeuble en un seul bloc, les locataires restant dans leur logement (la loi Aurillac a vocation alors à s'appliquer – voir 1ère partie)
- lorsque le bailleur vend par lots les logements occupés et qu’il ne délivrera aucun congé pour vendre (art 15 loi de 1989), les locataires restant dans leur logement

En pratique, dès lors que le bailleur pense qu'il va être dans l'obligation de délivrer un congé pour vendre (et même un seul) dans une opération d'ensemble de vente de plus de dix logements (libres ou occupés) dans un même immeuble, il devra respecter la procédure décrite ci-après.

La procédure de mise en vente

La procédure de mise en vente obéit à des règles strictes qui ont pour objectif de délivrer aux locataires une information complète sur le bien qu'ils occupent et les modalités de la vente, et de les protéger dans certaines situations.

a) La procédure d’information des locataires et des associations

L’accord prévoit une obligation d'information à toutes les étapes du processus.

- Dès son intention de mettre en vente par lots plus de dix logements, le bailleur informe par écrit les associations de locataires représentatives ou affiliées à une organisation siégeant à la commission nationale de concertation. Les différentes parties examinent alors les modalités d’information des locataires.

- Le bailleur rend publique son intention de vendre lors d’une réunion avec tous les locataires et les associations (convocation écrite obligatoire).
Les locataires sont informés de leurs droits, et notamment ceux découlant de l’accord. Ils sont informés des règles générales applicables à une copropriété, et notamment la nature et le niveau des charges particulières aux copropriétaires par rapport à ceux des charges locatives.
Les locataires sont ensuite informés des prix au mètre carré avec les critères de différentiation des prix entre les logements, des avantages qui leur sont accordés pour une durée de six mois (notamment sur le prix) du fait de l'ancienneté du locataire et de la durée du bail restant à courir. D'une manière générale, le prix proposé au locataire est un prix inférieur au marché.
Les locataires sont également informés des possibilités de relogement et des conditions du crédit du moment. - Après cette réunion, les associations (et elles seules) peuvent consulter les contrats de prestation de service liés à l’exploitation de l’immeuble. Si une association se constitue au cours de la procédure, cela ne remet en aucun cas en cause les différentes étapes qui se sont déroulées sans elle. Elles doivent être consultées pour les étapes postérieures à sa création. En tout état de cause, elles n’interviennent plus pour la suite des opérations.

- Les locataires reçoivent ensuite une information individuelle écrite qui reprend les information générales en précisant le prix de vente du logement Cette information est donnée à titre indicatif et ne constitue pas une offre de vente. Le bailleur pourrait à ce stade là renoncer à vendre l’immeuble par lots et le vendre en bloc occupé par exemple.

- Trois mois après cette information écrite, le bailleur doit adresser par lettre recommandée avec accusé de réception une offre de vente prévue par la loi du 31 décembre 1975 (première vente après division de l’immeuble). Le bailleur affirme par cet acte sa décision de vendre le logement, offrant à l’occupant de l’immeuble la possibilité de l’acquérir en priorité. Le locataire a deux mois pour se décider, délai porté à quatre mois en cas de recourt à un prêt.
Il doit recevoir avec cette offre de vente les diagnostics et bilans techniques relatifs à l’immeuble, diagnostics qui portent sur les éléments essentiels du bâti et des éléments d’équipement communs (voir 1ère partie). Le bailleur communique également le récapitulatif des travaux entrepris sur les parties communes de l’immeuble depuis 5 ans et indique les travaux qu’il faudrait envisager dans l’avenir en précisant quelle partie de ces derniers il serait prêt à prendre en charge avant la vente.

- Le bailleur adresse ensuite un congé pour vendre conformément à la loi du 6 juillet 1989. Aucun délai n’est à respecter entre cette notification et celle de la loi de 1975 qui ouvre les mêmes droits avec les mêmes délais. Elle peut donc intervenir le lendemain de l’offre de vente. La distinction réside dans le sort du locataire qui devra quitter le logement à la fin du délai de préavis dans le second cas alors que l’offre de vente de la loi de 1975 n’oblige pas le locataire à quitter les lieux. Ce congé doit en tout état de cause respecter la loi du 6 juillet 1989 et être délivré au moins six mois avant l’échéance de la fin du bail.
Néanmoins, dans certaines situations, nous verrons que le bail est renouvelé malgré ce congé pour vente et dans une grande majorité des cas depuis le nouvel accord de 2005, le bail sera prolongé au-delà du terme initial.

- Le maire de la commune doit être informé de la décision de vendre le logement.
A ce sujet, un arrêté municipal de la Ville de Paris du 21 avril 2005 oblige les bailleurs a adresser tous les documents d'information qui ont été transmis aux locataires (diagnostics techniques…) ainsi que toutes les propositions de renouvellement, de prorogation et de relogement.

b) la protection des locataires

- Prolongement du bail
Le nouvel accord du 16 mars 2005 prévoit une prorogation de droit si le locataire occupe le logement depuis plus de six ans, la durée de prorogation est calculée à raison d’un mois par année d’ancienneté (bail prorogé dans la limite de 30 mois à compter de l’offre de vente de la loi de 1975). Le bail est également prorogé de plein droit jusqu’à la fin de l’année scolaire si la locataire a des enfants scolarisés.
Il faut signaler que l’article 11 de la loi du 6 juillet 1989 a été modifié suite à l’accord du 9 juin 1998. Il est désormais possible, dans le cadre d’une vente à la découpe, de conclure en accord avec le bailleur une reconduction de bail pour une durée inférieure à la durée légale d’un bail (6 ans). La reconduction du bail est établie par écrit entre les parties au plus tard quatre mois avant l’expiration du bail en cours. A l’expiration de la durée fixée par les parties pour le bail reconduit, celui-ci est résilié de plein droit.
La loi Aurillac a également précisé que lorsque le congé pour vente est delivré moins de deux ans avant le terme du bail, la reconduction du bail est de droit, à la demande du locataire, afin de lui permettre, dans tous les cas, de disposer du logement qu'il occupe pendant une durée de deux ans à compter de la notification du congé pour vente. Une durée de deux ans doit donc s'écouler entre le congé et la fin du bail. En pratique, le bailleur aura intérêt, s'il souhaite la libération rapide des lieux, à donner congé avec deux ans de préavis.

- Les acquéreurs prioritaires à l'achat
L’accord du 16 mars 2005 a étendu la liste des personnes pouvant acquérir le logement : si le locataire ne peut acquérir son logement il peut proposer comme acquéreur son conjoint, le partenaire avec lequel il est pacsé, le concubin vivant avec elle depuis au moins un an, un ascendant, un descendant ainsi que ceux de leur conjoint, partenaire de PACS ou concubin.

- Proposition de relogement ou renouvellement automatique de bail
Lorsque le locataire ne se porte pas acquéreur de son logement et qu’il justifie d’un revenu inférieur à ceux du plafond de ressources PLI (en 2006, 57971 euros de revenu annuel imposable pour un ménage de trois personnes sur Paris), une proposition de relogement doit lui être faite avant la délivrance du congé pour vendre de la loi du 6 juillet 1989. Le seuil du montant des revenus correspondait avant l’accord du 16 mars 2005 à 80% du plafond de ressources PLI. Ce seuil concerne donc aujourd’hui un plus grand nombre de locataires.
Dans certaines situations, le bail est renouvelé de plein droit et le locataire peut donc rester dans son appartement.
II s’agit du locataire :
- dont l’état de santé présente un caractère de gravité reconnu médicalement, l’empêchant de déménager,
- âgé de plus de 70 ans à la date d’expiration du bail (sauf assujettissement à l’lSF),
- victime d’une incapacité permanente d’au moins 80%.

Le bailleur a donc l'obligation d’informer tous les locataires, de proroger le bail de certains et de renouveler le bail pour d’autres. Mais quelles sont les sanctions applicables si le bailleur n’exécute pas ses obligations?

III - Les sanctions

« Pas d’obligation sans sanction » dit-on. L’accord de 1998 n’en avait pas prévu expressément mais avait envisagé une procédure de conciliation. Le nouvel accord va prévoir dans certains cas un régime de nullité de plein droit des congés donnés aux locataires.
La loi Aurillac a généralisé cette sanction dés lors que les dispositions de l'accord collectif ne sont pas respectées (nouvel article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).

Dans le cadre d'une vente en bloc

a) Nullité pour non respect des engagements de prorogation des baux
La sanction est la nullité de plein droit du congé pour vendre délivré en méconnaissance de l'engagement de prorogation. Le locataire se maintient alors dans les lieux. La vente de l'immeuble n'est pas remise en cause.

b) Nullité pour non respect du droit de préemption de la loi Aurillac
Le nouvel article 10-I de la loi du 31 décembre 1975 prévoit une sanction importante dans le cas où le bailleur qui ne s'est pas engagé à proroger les baux en cours, ne procède pa à la notification du droit de préemption auprès des locataires. La sanction est la nullité de la vente de l'immeuble dans son entier (et non pas simplement la nullité de la vente du lot).

Dans le cadre d'une vente par lots

a) La procédure de conciliation
L’accord de 1998 avait prévu une procédure de conciliation en cas de litige sur son application. L’article 188 de la loi SRU a complété l’article 20 de la loi du 6 juillet 1989 en donnant compétence à la commission départementale de conciliation pour toutes les difficultés résultant de l’application des accords collectifs prévus à l’article 41 ter. Cette commission peut être saisie par le bailleur, les locataires et leurs organismes représentatifs. A défaut de conciliation entre les parties, elle rend un avis qui peut être transmis au juge saisi par l’une ou l’autre des parties.
Cela peut porter notamment sur la prise en compte par le bailleur des situations difficiles des locataires (état de santé...). Le nouvel accord ne mentionne pas cette conciliation puisqu’elle fait désormais l’objet d’une disposition légale.

b) La nullité des congés-ventes
L’accord de 1998 n’avait prévu aucune sanction en cas d’inexécution partielle ou totale. La doctrine a été partagée. Certains auteurs affirmaient qu’il n’y a pas de nullités sans texte et que la méconnaissance de l’accord devait donc se traduire uniquement par des dommages et intérêts. La jurisprudence ne semblait pas donner raison à cette thèse (voir notamment l’arrêt du 5 mai 2004 (Cour de Cassation —3ème civ.) rapporté dans notre Bulletin n°4-2004).

Le nouvel accord du 16 mars 2005 et la loi Aurillac affirment clairement que le congé pour vendre est nul en cas de non-respect des dispositions des accords collectifs.

L’accord a une durée d’un an, reconductible tacitement, les nouvelles dispositions s’appliquant immédiatement aux phases et actes de l’opération non encore réalisés.

Rémy NERRIERE