N°4 - Décembre 2006 - 11eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Promesse de vente – délai d'obtention de prêt - condition édictée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties - effets

Les époux M ont conclu avec les Consorts XY une promesse de vente sous condition suspensive d’obtention d’un prêt. Les vendeurs considèrent que la promesse de vente est devenue caduque du fait du non respect du délai d’obtention du prêt alors même que les acquéreurs ont obtenu leur financement avant la date d’expiration de la promesse.
La Cour d’Appel d’Aix en Provence retient que « si la condition suspensive est stipulée au bénéfice de l’acquéreur, le délai de réalisation de cette condition bénéficie également au vendeur. »
Au visa des articles 1134 et 1178 du code civil, la Cour de cassation casse au motif « que lorsqu’une condition est édictée dans l’intérêt exclusif de l’une des parties, seule cette dernière peut se prévaloir des conséquences juridiques de la défaillance de cette condition. »
Cass. 3ème civ. 20 Juin 2006- Droit et Pta. Hebdo n° 618 du 13 septembre 2006

Promesse de vente contre droit de préemption de la SAFER

Dès lors qu’une procédure de préemption a été formalisée régulièrement et avant l’expiration du délai de validité d’une promesse de vente, le délai de caducité convenu entre le vendeur et l’acquéreur évincé n’est pas opposable à la SAFER et le fait que l’acte authentique n’ait pas été signé avant son expiration ne peut entraîner la caducité de la vente.
Cass. 3ème civ. 20 septembre 2006

BAIL COMMERCIAL

Bail commercial - affectation du local - local monovalent – déplafonnement

Des locaux loués construits en vue d'une seule utilisation, dont l'affectation a toujours été respectée, constituant un élément structurellement dépendant d'un tout indissociable permettant une unité d'exploitation et pour lequel un changement d'affectation nécessiterait des travaux de séparation d'un coût important doivent être qualifiés de locaux monovalents justifiant le déplafonnement lors du renouvellement du bail.
Cass. civ. 3ème 8 février 2006 - AJDI Juillet/Août 2006 n°7-8 page 565

Renouvellement du bail commercial - prise en compte des constructions sur le terrain loué - fixation du nouveau loyer

Des baux ont été consentis sur des parcelles de terrain comportant une clause autorisant le preneur à effectuer sur ces terrains toutes les constructions utiles à son activité. Le preneur sollicite le renouvellement du bail.
La Cour d'Appel estime que le montant du loyer renouvelé doit être calculé sur la valeur du seul terrain nu, car en l’absence de clause réglant le sort des constructions en fin de bail ou permettant leur prise en compte dans la détermination du loyer, il convient de revenir au droit commun de l’article 555 du code civil selon lequel, en pareil cas, le propriétaire qui n'a pas demandé au tiers d'enlever les constructions, n'en devient propriétaire qu'à la fin du bail.
Cet arrêt est cassé : le bail renouvelé étant un nouveau bail, les bailleurs pouvaient, lors du second renouvellement, solliciter la prise en compte des modifications intervenues dans les biens loués pour la fixation du prix du nouveau loyer.
Cass. 3ème civ. 27 septembre 2006 - Jurishebdo n°247

Obligation du bailleur – extension de l’art. 1719 code civil au locataire-gérant - action directe contre le bailleur

Un locataire avait donné son fonds en location-gérance. L’immeuble ayant été dégradé (détérioration et interruption du fonctionnement d’un monte-charge) en raison de la présence de squatters, le locataire-gérant avait engagé une action contre le bailleur pour obtenir la remise en état des lieux et une indemnité.
La cour d’appel a donné raison au locataire-gérant et la Cour de cassation confirme la décision au motif que le tiers à un contrat peut invoquer un manquement contractuel dès lors que ce manquement lui a causé un dommage. Or, il résultait des dégradation une impossibilité d'utiliser normalement les locaux loués. Le dommage causé par les manquements des bailleurs au locataire-gérant du fonds de commerce exploité dans les locaux loués, est ainsi caractérisé.
Ainsi, l’article 1719 du code civil, qui prévoit les obligations de délivrance et d’entretien du bailleur, bénéficie au preneur mais la Cour de cassation admet ici que le locataire gérant peut invoquer un manquement contractuel si celui-ci lui cause un dommage.
Cass. Ass. Plén. 6 octobre 2006 - Jurishebdo n°248

BAIL D’HABITATION

Constat de non exécution des obligations locatives - indemnisation du bailleur de plein droit – obligation d'exécution des travaux (non)

Le bailleur est en droit de demander la réparation intégrale du préjudice que lui cause l’inexécution par le preneur des réparations locatives prévues au bail, son indemnisation n’est pas subordonnée à l’exécution de ces réparations par le bailleur. En conséquence, en combinaison avec la jurisprudence de la même chambre du 3 décembre 2003, il suffit que le locataire n’ait pas exécuté son obligation de réparation et que le préjudice du bailleur soit vérifié au jour où le juge statue (frais de remise en l’état exposés par le bailleur ou, à défaut, diminution de la valeur du bien) pour obtenir indemnisation.
Cass. civ. 3ème 25 janvier 2006 - AJDI Septembre 2006 n°9 page 634

Vente à la découpe - congé pour vente - non rétroactivité de l’accord collectif du 16 mars 2005

La Cour de Cassation considère que malgré l’article 7.1 de l’accord collectif du 16 mars 2005 qui énonce que ledit accord est, pour les opérations en cours au jour de sa signature « d’application immédiate aux phases et actes de l’opération non encore réalisés », celui-ci est inapplicable au locataire qui a reçu un congé entraînant la déchéance de plein droit de ce dernier de tout titre d’occupation sur le logement à une date antérieure à l’entrée en application de l‘accord collectif.
Cass. 3ème civ. 20 septembre 2006 -JCPN n°40 du 6 octobre 2006

Bail - cotitularité - habitation effective des deux époux – transcription du divorce

La Cour de Cassation a, dans un attendu de principe, énoncé que le droit au bail du logement est réputé, en vertu de l’article 1751 du Code Civil, appartenir aux deux époux jusqu’à la transcription du jugement de divorce en marge des actes d’état civil, même si au moment de l’action du bailleur, l‘un des époux ne demeure plus dans les lieux.
Ce principe était connu pour le paiement des loyers mais vient d’être consacré quant aux droits locatifs.
Cass. 3ème civ. 31 mai 2006 - RJPF octobre 2006 n° 9

CONSTRUCTION

Construction voisine - perte d’ensoleillement - trouble anormal de voisinage (non)

La «réduction de moitié de l’angle de vision et la diminution de l’ensoleillement sur les pièces principales» liées au fait pour le voisin de construire un pavillon en retrait de 10 mètres par rapport à la rue alors que le voisin est à 4,9 m de retrait, ne constituent pas un trouble excédant les inconvénients normaux du voisinage. La cour relève qu’il s’agissait d’une «zone de forte densité urbaine […] que les terrains sont eux-mêmes de faible largeur eu égard aux divisions autorisées, que l’alignement sur rue n’est pas imposé par les règles d’urbanisme».
CA Paris, 11 octobre 2006, 2e ch. A, n° 2005/11545

CREDIT-BAIL

Crédit-bail - absence de certificat de conformité – absence de délégation de la maîtrise d'ouvrage - clause exonératoire de responsabilité non écrite

Dans un contrat de crédit-bail, de nombreuses clauses exonératoires de la responsabilité du crédit-bailleur ont été insérées. Le crédit-bailleur conserve tout de même la maîtrise de l’ouvrage jusqu’à l’achèvement des travaux. A l’issue des travaux, le certificat de conformité n’est pas remis par la mairie, le crédit-preneur demande de ce fait la résolution du contrat.
Selon la Cour de Cassation, l’absence de délégation de la maîtrise de l’ouvrage pendant l’achèvement des travaux rend la clause d'exonération "non écrite". Le contrat devait alors s’exécuter comme un crédit-bail ordinaire.
Cass. 3ème civ. 13 septembre 2006 - Bull. Lamy Immobilier Octobre 2006

PROPRIÉTÉ

Droit de propriété - construction empiétant sur le fonds voisin - démolition - action possible contre le maître d’ouvrage

L'action en démolition de constructions empiétant sur la propriété voisine peut être exercée non seulement contre le propriétaire actuel de ces constructions, mais aussi contre le maître de l'ouvrage.
Cass. 3ème civ. 28 juin 2006 n° 02-15.640 - BICC n°649 du 1er novembre 2006

VENTE

Termites et connaissance antérieure du vice

Le vendeur qui produit un état parasitaire négatif de moins de deux mois échappe à la garantie des vices cachés à l'égard de l'acquéreur quand bien même une présence active de termites serait découverte ensuite, à moins qu'il n'ait eu connaissance de la présence de termites. Ainsi un vendeur a été condamné, sur le fondement de la réticence dolosive, pour avoir omis d'informer le futur acquéreur d'une infestation passée et traitée.
En revanche, sa responsabilité n'est pas engagée s'il n'avait pas connaissance de l'infestation de son immeuble même s'il savait que l'immeuble voisin avait été infesté (CA Nîmes, 1ère ch., 3 novembre 2004). Enfin, la responsabilité du vendeur n'est pas non plus engagée lorsque l'infestation porte sur une partie très limitée du jardin (CA Montpellier, 25 janvier 2005).
Rép. Def. n° 15-16 - art. 38435

VEFA

Immeuble à construire - contrat préliminaire - non application de l’article L 261-15 du CCH

L'article L. 261-15 du code de la construction et de l'habitation qui prévoit la restitution du dépôt de garantie à l'acquéreur d'un immeuble à construire si la condition d'obtention d'un prêt n'est pas réalisée, n'est applicable qu'au contrat de vente. Au simple stade du contrat de réservation et en l’absence de situation particulière des parties, il n’est pas possible au réservataire d’invoquer la défaillance de la condition suspensive d’obtention d’un prêt, pour récupérer son dépôt de garantie. Dans cette hypothèse, la restitution est fondée sur les règles de l’art. R 261-31 CCH qui cantonne son domaine d’application aux seuls prêts « prévus au contrat préliminaire » c’est-à-dire, ceux que le réservant déclare qu’il fera obtenir au réservataire ou dont il lui transmettra le bénéfice. La Cour de cassation en déduit qu’en dehors des causes prévues par cette disposition, il n’est pas possible au réservataire de demander la restitution de son dépôt de garantie, notamment si le prêt refusé a été sollicité sans l’aide du réservant.
Cass. 3ème civ. 21 juin 2006 n° 04-18.239 - BICC n°649 du 1er novembre 2006

Redressement judiciaire de l’entrepreneur - retard de livraison - indemnisation - responsabilité du vendeur pour négligence

En l’espèce, des locaux devaient être livrés au 4e trimestre 2002 ce qui n’est intervenu que le 26 février 2004. Le contrat prévoyait une clause permettant de décaler le délai de livraison notamment pour un motif lié au règlement judiciaire d’une entreprise effectuant les travaux.
La cour retient la responsabilité du vendeur pour ne pas avoir vérifié la situation financière de son sous-traitant pour négligence fautive en ne vérifiant pas la situation de l'entreprise de gros oeuvre qui connaissait à l'évidence de graves difficultés.
Le préjudice des acquéreurs résulte du manquement du vendeur à son obligation de délivrance, commis en ne modifiant pas la date prévue pour la livraison.
CA Paris 27 septembre 2006 - Jurishebdo spécial n° 12