N°4 - Décembre 2005 - 10eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

Droit de préemption urbain - annulation rétroactive de la décision de préemption – caducité de la promesse de vente (non)

Une promesse synallagmatique de vente avait été conclue sous les conditions suspensives habituelles en la matière et notamment de renonciation par la commune à l’exercice de son droit de préemption.
La commune a préempté aux prix et conditions proposés aux termes d’un arrêté qui fût annulé quatre ans après. Le vendeur s’est alors vu assigné par l’acquéreur initial en réitération de la vente.
La Cour de Cassation casse l’arrêt de la Cour d’appel qui avait affirmé que l’annulation de l’arrêté de préemption n’avait pas levé la caducité dont été frappée la promesse de vente, aux motifs que l’annulation de la décision de préemption étant rétroactive la commune était donc censée avoir renoncé à exercer son droit.
Cass. 3ère civ. 22 juin 2005 - JCP N n° 27 du 8 Juillet 2005

BAIL COMMERCIAL

Bail commercial – travaux de ravalement imposés par l’administration à la charge du bailleur

Ayant dû payer sa quote-part de dépenses de ravalement d’un immeuble en copropriété, le bailleur essayait d’en obtenir remboursement de son locataire, cessionnaire du bail. Il soutenait que le locataire ayant signé une clause de l’acte de cession selon laquelle le bailleur entendait imputer au locataire le paiement de la quote-part de charge résultant du vote du ravalement, il avait accepté de la payer.
La Cour de cassation rejette l’argument au motif qu'aucune stipulation du bail ne mettait à la charge du locataire les travaux imposés par l'autorité administrative et que la délibération de la copropriété relative au ravalement de l'immeuble n'avait pas été librement décidée par celle-ci mais avait été dictée par un arrêté municipal.
La jurisprudence interprète strictement les clauses mettant les grosses réparations à la charge du preneur. Sauf mention expresse, elles n’intègrent pas les travaux imposés pas l’administration.
Cass. 3ème civ. 28 septembre. 2005, n° 1026, FS-P+B, rejet

Colocation commerciale – résiliation par un des colocataires - effet entre les colocataires

Un bailleur avait consenti un bail commercial à des copreneurs, dont une société. Celle-ci ayant été déclarée en liquidation judiciaire, le liquidateur avait mis fin au bail. Le bailleur réclamait le paiement d’un arriéré de loyer. La question se posait de savoir quelle était l’incidence de la décision du liquidateur à l’égard des copreneurs. La cour décide que sauf stipulation conventionnelle expresse la seule volonté d'un locataire de résilier le bail ne peut suffire à mettre fin au contrat à l'égard des autres copreneurs.
Ainsi, en présence de plusieurs preneurs, le congé donné par l’un ne libère pas les autres. L’arrêt confirme la solution classique même en l’absence de clause de solidarité. Par ailleurs, en cas de solidarité, le congé ne libère pas le copreneur de son obligation de payer le loyer (Civ. 3e, 8 nov. 1995, n° 93-17110). Il est tenu jusqu’au terme du bail. En revanche, s’il n’y a pas de clause de solidarité, celui qui donne congé n’est pas tenu au paiement du loyer pour la période postérieure à son congé (cf. Dict. Lamy, n° 4902).
Cass. 3ème civ. 28 septembre 2005, n° 1047, FS-P+B, cassation

BAIL A CONSTRUCTION

Résiliation du bail à construction - incendie des locaux loués – responsabilité du bailleur et du preneur – critères – remise des clefs

Mr R a consenti un bail à construction à la société Z laquelle a été mise en liquidation judiciaire. Le bail a été résilié par jugement et la société Z, par l’intermédiaire de son liquidateur, a été condamnée à payer au bailleur les loyers impayés et une indemnité d’occupation jusqu’à la libération des locaux. Avant la restitution des clefs au bailleur, l’immeuble a été endommagé par un incendie.
La Cour d’Appel rejette les demandes de dédommagements suite aux dégâts causés par l’incendie.
La Cour de Cassation casse cet arrêt au motif, « qu’en se déterminant ainsi, sans rechercher si le liquidateur avait procédé à la remise des clefs au bailleur, matérialisant la restitution des lieux, la Cour d’Appel a privé sa décision de base légale.
Cet arrêt rappelle, qu’en application de l’article 1733 du Code Civil, le locataire est responsable de l’incendie des lieux loués sauf cas fortuit ou force majeure ou encore défaut d’entretien provoquant un sinistre de la part du bailleur, cette négligence étant considérée comme un vice de construction.
Cass. com. 7 juin 2005 – Droit et Pat. Hebdo n°5730 du 14 Septembre 2005

BAIL D’HABITATION ET MIXTE

Bail - preuve du caractère frauduleux du congé pour reprise - maladie du propriétaire

Un propriétaire délivre à son locataire un congé pour reprise. Suite à des problèmes de santé, le propriétaire n’a pu exercer cette reprise, il a alors été assigné par le locataire qui fut débouté.
La Cour de Cassation affirmant que la Cour d’Appel avait souverainement retenu que le mauvais état de santé du propriétaire apparu après la délivrance du congé ne permettait pas à ce denier de déménager et que le locataire n’apportait pas la preuve d’un comportement frauduleux.
Cass. 3ère civ. 13 juillet 2005 - JCPN n° 35 du 2 Septembre 2005

Bail – caution - reconduction tacite – art. 22-1 de la loi du 6 juillet 1989

Un propriétaire a donné sa maison en location pour une durée de 3 ans. Pour garantir le paiement du loyer, des charges, frais et taxes, ainsi que l'exécution des conditions du bail, un cautionnement a été régularisé par acte notarié. Ultérieurement, le bailleur a assigné les preneurs et la caution pour obtenir le paiement d'une somme à titre de provision sur des loyers et charges impayées. La caution prétendait s'exonérer de son obligation au paiement au motif que celui qui se constitue caution solidaire du preneur pour l'exécution des obligations d'un bail d'habitation ne peut être tenu au paiement des loyers du bail reconduit en l'absence de toute mention à l'acte précisant l'extension du cautionnement dans une telle éventualité. La Cour de Cassation, réfutant cette argumentation, approuve la Cour d'Appel d'avoir énoncé que l'article 22-1 de la loi du 6/7/1989 prévoit la faculté de résiliation unilatérale de l'engagement de caution lorsque celui-ci ne comporte aucune indication de durée et d'avoir constaté l'absence de stipulation comportant la durée de l'engagement de la caution, ainsi que l'absence de résiliation de cet engagement par elle. La caution était donc bien tenue au paiement de l'arriéré des loyers et des charges.
Cass. 3ème civ. 13 juillet 2004 - JCP N n°38 du 23 Septembre 2005

BAIL

Responsabilité du bailleur dans l’incendie du bien loué – défaut d’entretien imputable au bailleur et vice de consentement

Selon l’article 1733 du Code Civil, le preneur est responsable des incendies sauf à prouver que celui-ci est arrivé par cas fortuit ou force majeure, par vice de construction ou s’il a été communiqué par une maison voisine.
A l’occasion d’incendies trouvant leur cause dans un court circuit, la Cour de cassation a affirmé que le défaut d’entretien imputable à un bailleur, s’il est à l’origine d’un incendie, est assimilable à un vice de la construction et n’a pas à revêtir les caractères de la force majeure.
Il y a là un allégement de la responsabilité des locataires.
Cass. 3ère civ. 15 juin 2005 - JCP N n° 35 du 2 Septembre 2005

CONSTRUCTION

Construction – défaut – article 1147 du Code civil – choix possible d’une indemnisation en nature

Décision sur les conséquences de la responsabilité des constructeurs relative aux modes de réparation du dommage. Pour la transformation d’un immeuble en bureaux, une SCI propriétaire avait fait appel à un entrepreneur, lequel avait fait les travaux puis apporté son fonds artisanal à une société. En raison des désordres, la SCI avait obtenu sa condamnation à titre personnel, mais non en tant que gérant de la société à qui il avait fait apport du fonds.
Au visa de l’article 1147 du Code civil, la cour indique que l'entrepreneur, responsable de désordres de construction, ne peut imposer à la victime la réparation en nature du préjudice subi par celle-ci.
Le principe est que la réparation du préjudice subi par le maître d’ouvrage peut avoir lieu en nature ou résulter du versement d’une indemnité.
Antérieurement, la cour avait indiqué que les juges sont libres de décider de la forme de réparation qui leur paraît la plus appropriée (Civ. 3e, 18 janv. 1983, RD Imm. 1983, p. 459). La Cour de cassation affirme ici de façon très claire qu’il ne peut être imposé à la victime une réparation en nature. A défaut d'accord du maître d'ouvrage, seule une indemnisation financière sera possible. Cela paraît remettre en cause la portée de l’arrêt précité de 1983.
Cass. 3ème civ. 28 septembre 2005, n° 986, FSP+B+I, cassation partielle

PRESCRIPTION ACQUISITIVE

Prescription acquisitive – critères – possession d’ancien propriétaire – possession par un usufruitier

La cour reconnaît la prescription acquisitive d’une parcelle de terrain en limite des propriétés de deux voisins au profit de l'un d'eux et indique plusieurs éléments sur les modalités d’exercice de la prescription acquisitive:
- on peut joindre à sa possession celle de son auteur (dans cet arrêt, il s’agissait de la possession exercée antérieurement par le vendeur),
- il est possible de tenir compte d’une possession qui a été exercée par un usufruitier
- l’absence de réaction à un affichage effectué par le voisin n’emporte pas en lui-même renonciation à se prévaloir de la prescription acquisitive.
CA Paris 2ème ch. B 15 sept. 2005 n° 03/21 485

PROMESSE DE VENTE

Promesse de vente – condition suspensive non réalisée – obligation contractuelle de loyauté inapplicable

Une promesse de vendre d'un immeuble donné à bail a été signée sous la condition suspensive que la maison soit libérée de toute location ou occupation au jour de la vente par acte authentique. Parallèlement un congé est délivré aux preneurs. La condition ne s'étant pas réalisée dans le délai convenu de trois mois, les promettants ont vendu l'immeuble avec d'autres parcelles, et moyennant un prix supérieur, à d'autres acquéreurs; que les bénéficiaires de la promesse initiale les ont assignés en nullité de la vente pour que soit déclarée parfaite la première promesse et en dommages intérêts.
La Cour d'Appel condamne in solidum les vendeurs et les locataires à payer aux bénéficiaires des dommages intérêts, en retenant que la loyauté devait présider aux relations entre les parties (article 1134 in fine du Code civil). La Cour de cassation casse cet arrêt au motif que l'obligation de bonne foi suppose l'existence de liens contractuels et que ceux-ci cessent lorsque la condition suspensive auxquels ils étaient soumis a défailli. Elle fait une interprétation stricte de ce 3ème alinéa de l’article 1134 du Code civil qui impose aux parties d’exécuter de bonne foi une convention. Si la condition suspensive n’est pas remplie, le contrat n’existe plus. Il ne peut donc plus y avoir de relation contractuelle… et l’exigence de bonne foi n’a plus de fondement légal dans l’article 1134.
Cass. 3ème civ. 14 septembre 2005, n° 904, FS-P+B, cassation

Archéologie préventive – condition suspensive – promesse de vente

La ville d’Etampes avait accordé une promesse de vente à une société d’HLM portant sur un ancien hôpital sous la condition suspensive d’obtention d’un permis de démolir et de construire purgés du recours des tiers. Un avenant avait prorogé le délai, mais le délai n’avait pu être tenu en raison des formalités imposées par la loi sur l’archéologie préventive : « Considérant qu’il apparaît que la nouvelle législation relative aux recherches archéologiques sur le site empêchait toute délivrance utile des permis sollicités dans le délai prorogé au 30 juin 2003 puisque le diagnostic sur ce point était encore en phase d’instruction à cette époque et renvoyé bien au-delà des délais contractuels ; considérant que la promesse est ainsi devenue caduque ». La cour d’appel confirme donc la condamnation du vendeur à restituer l’acompte à l’acheteur.
CA de Paris, 2è ch. A, 29 juin 2005, n°2004/23596, confirmation Jurishebdo, 2 août 2005, p. 2

Vente immobilière sous condition suspensive non réalisée - renoncement à dénoncer le non accomplissement de la condition - acte non équivoque

Par acte authentique en date du 17 Mars 1998, la société W a consenti à Mr K une promesse unilatérale de vente de lots de copropriété à créer expirant le 30 juin 1998, moyennant le versement d’une indemnité d’immobilisation de 1.100.000 francs. La condition suspensive d’obtention de l’accord écrit de mainlevée de la part de la banque des inscriptions grevant lesdits lots venait à expiration le 4 avril 1998. Le 17 juin 1998, la banque donne son accord écrit et Mr K est avisé de la réalisation de la condition suspensive par le notaire du vendeur. Le bénéficiaire de la promesse répond le même jour que la condition suspensive n’ayant pas été réalisée dans le délai imparti (04 avril 1998), il renonçait à l’acquisition et demandait la restitution de l’indemnité d’immobilisation par lui versée entre les mains du notaire.
La Cour d’Appel déboute Mr K de sa demande en estimant qu’il a implicitement renoncé au bénéfice du délai imparti au contrat pour dénoncer la condition.
La Cour de Cassation casse cette décision aux motifs que « la renonciation à un droit ne se déduit pas de la seule inaction de son titulaire et doit résulter d’actes manifestant sans équivoque la volonté de renoncer ».
Cass. 3ème civ. 22 juin 2005 Pourvoi n° 03-10470 – Droit et Pat. Hebdo n°574 du 21 Septembre 2005

VENTE

Obligation de conformité et réouverture de fenêtres

Le vendeur déclarait aux termes d’un acte authentique que trois fenêtres murées d’un local annexe vendu pouvaient être réouvertes. Or dès la réouverture, les voisins ont assigné les acquéreurs en invoquant un engagement des vendeurs, antérieur à la vente, de murer lesdites ouvertures. Alors que la Cour d’Appel a estimé que l’acquéreur n’avait pas démontré qu’il s’agissait là d’une condition de la vente, la Cour de Cassation énonce que le vendeur est tenu de délivrer à l’acquéreur un bien conforme aux stipulations de l’acte de vente.
Cass. 3ème civ. 25 mai 2005 – JCP N n° 29 du 22 Juillet 2005