|
N°4 - Décembre 2005 - 10eme AnnéeDU COTE DES TRIBUNAUX
|
||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| CHARGES |
|---|
|
La jurisprudence précise la notion de "frais nécessaires" engagés pour le recouvrement des charges impayées Par 4 rendus en l'espace de 2 mois, la Cour d'appel de Paris définit la notion de frais nécessaires pour le recouvrement d'une créance justifiée à l'égard du débiteur du syndicat des copropriétaires. Ces arrêts récapitulent de manière très claire à quel titre le syndicat peut solliciter le remboursement des frais occasionnés par l'action en recouvrement de charges initiées à l'encontre du propriétaire. La cour considère que ne sont pas des frais nécessaires: - les frais de demande de fiche d'immeuble et certains honoraires du syndic indemnisé sur le fondement de l'article 700 du nouveau code de procédure civile ; - les frais d'huissier tarifés qui sont remboursés au titre des dépens ainsi que les frais d'avoués ; - les honoraires libres d'huissier qui relèvent également de l'article 700 du NCPC. En ce qui concerne les frais et honoraires du syndic, il convient d'opérer une distinction entre: - les actes traduisant des diligences réelles, inhabituelles et nécessaires qui sortent de la gestion courante; - et les actes élémentaires d'administration de la copropriété, faisant partie des fonctions de base du syndic. Seuls les actes relevant de la 1ère catégorie peuvent de recevoir la qualification de "frais nécessaires" au sens de l'article 10-1 de la loi du 10 juillet 1965. CA Paris 23ème ch. B 17 février 2005 n°04/08581 – AJDI Juillet/Août 2005 ; CA Paris 23ème ch. B 17 mars 2005 n°04/10416 ; CA Paris 23ème ch. B 31 mars 2005 n°04/14091 ; CA Paris 23ème ch. B 31 mars 2005 n°04/14241 |
PARTIES COMMUNES
Travaux sur les parties communes – mise en conformité du règlement de copropriété – article 25b
En application de l’article 25b de la loi du 10 juillet 1965, tous travaux effectués par un copropriétaire sur les parties communes de l’immeuble doivent nécessairement être autorisés par une assemblée générale de copropriétaires se prononçant à la majorité des voix, même si ces travaux ont pour objet de rendre l’immeuble conforme au règlement de copropriété ou à l’état descriptif de division. La Cour de cassation fait une application littérale et stricte de l’article 25b.
Cass. 3ème civ. 2 mars 2005 - Rép. Def. n° 19 art. 38244.70
ASSEMBLEE GENERALE
Antennes-relais de téléphonie mobile – vote – unanimité
L'installation d'une antenne-relais de téléphonie mobile nécessite le consentement unanime des copropriétaires en raison du risque potentiel pour la santé des occupants.
CA Paris 23ème ch. B 7 avril 2005 n°04/12610 Pierre Valorisation Développement c/Menanteau et a - Dict. perma. Gestion Immobilière Bull. n° 372 page 1993
Fermeture de la porte d’accès - protection des intérêts de certains copropriétaires – vote – majorité article 26
La fermeture de la porte d'accès centrale d'un immeuble peut-être décidée, pour des raisons de sécurité, à la double majorité de l'article 26 lorsqu'il n'est pas porté atteinte aux droits d'un copropriétaire.
Cass. 3ème civ. 11 mai 2005, n°03-20.057, n°58D – Dict. perma. Gestion Immobilière Bull.n° 373 page 1966
CHARGES
Apurement des charges entre vendeur et acquéreur lors de la cession d’un lot – créance liquide et exigible
En retenant pour accueillir la demande de copropriétaires, acquéreurs d’un lot, en remboursement de la somme payée au titre des annuités de chauffage, que le syndicat doit recouvrer sur le propriétaire qui a cédé son lot et non sur l’acquéreur, les créances liquides et exigibles à la date de la mutation et notamment la quote-part des travaux votés, alors qu’elle avait relevé que le financement des travaux s’échelonnait sur plus de neuf ans sans constater que les créances en litige étaient effectivement liquides et exigibles à la date de la mutation, le tribunal (statuant en premier et dernier ressort) n’a pas donné de base légale à sa décision de ce chef.
Cass. 3ème civ. 14 décembre 2004 - Syndicat des copropriétaires Domaine de la Brosse c/Eisenberg - Pourvoi n° 03-17.731 (n° 1409 F-D) – AJDI Septembre 2005
Le principe de répartition des charges spéciales - critère de l'utilité – pompe de relevage
Des pompes de relevage n'ayant d'utilité que pour deux lots situés en rez-de-jardin, seuls leurs propriétaires sont tenus au paiement des charges correspondantes.
Cass.3ème civ. 16 mars 2005 n°04-10.787 – Dict. perma. Gestion immobilière Bull. n° 373 page 1971
REGLEMENT DE COPROPRIETE
Règlement de copropriété - clause d’habitation bourgeoise et installation d’un kinésithérapeute
Est illicite et doit être considérée comme non écrite la disposition du règlement de copropriété d’un immeuble d’habitation bourgeoise qui limite l’installation de professions libérales aux seuls docteurs en médecine et aux avocats. Malgré l’opposition de l’assemblée générale, l’activité de kinésithérapeute peut y être exercée, ne causant pas plus de troubles de nature à dénaturer l’occupation bourgeoise de l’immeuble que celle de docteur en médecine.
TGI de Nanterre (5ème ch. B) 6 octobre 2004 - Pro-Kiné (Sté) c/Syndicat des copropriétaires de l’immeuble sis 184, avenue Charles-de-Gaulle à Neuilly-sur-Seine - AJDI Juillet/Août 2005
Respect du règlement de copropriété - recevabilité de l’action individuelle des copropriétaires
Chaque copropriétaire a le droit d’exiger le respect du règlement de copropriété ou la cessation d’une atteinte aux parties communes par un autre copropriétaire sans être astreint à démontrer qu’il subit un préjudice personnel et distinct de celui dont souffre la collectivité des membres du syndicat.
Cass. 3ème civ. 17 novembre 2004 -La Clairière (Sté) - Pourvoi n° 03-10.039 (n°1187 FS-P+B)
Cass. 3ème civ. 14 décembre 2004 - Scilor (Sté) c/Le Parc Immobilier - Pourvoi n° 03-19.142 (n°1410 F-D) - AJDI Juillet/Août 2005
Nullité de la clause permettant à un copropriétaire de construire sur le jardin privatif sans vote
Le règlement de copropriété dispose que « Le propriétaire du lot 54 pourra faire édifier dans le jardin privatif de son lot un garage sans autorisation préalable, mais en respectant les règles de l’urbanisme ».
Le lot 54 est décrit comme suit au règlement de copropriété: « La totalité du bâtiment F formant un pavillon d’habitation existant à aménager composé de […] et le droit à la jouissance privative de deux places de stationnement extérieur et d’un jardin avec la possibilité d’y édifier un garage sous réserve de la réglementation d’urbanisme. » Les époux intimés soutiennent que ladite clause est contraire à la loi du 10 juillet 1965.
L’appelant soutient que l’action est irrecevable pour n’avoir pas été publiée et que la clause litigieuse n’est pas une convention de l’article 37 de la loi de 1965 mais d’un droit privatif affecté de millièmes de copropriété. Mais l’action engagée en annulation d’une clause d’un règlement de copropriété ne fait pas partie des actions dont la recevabilité est soumise à la publication.
Il résulte de l’article 25 b de la loi du 10 juillet 1965 que « sont adoptées à la majorité des voix de tous les copropriétaires, les décisions concernant l’autorisation donnée à certains copropriétaires, d’effectuer à leur frais des travaux affectant les parties communes ou l’aspect extérieur de l’immeuble ».
La loi de 1965 est d’ordre public. Un règlement de copropriété ne saurait donc y déroger. La clause qui prévoit que le copropriétaire du lot 54 pourra construire sur le jardin privatif sans autorisation est donc nulle. Le jardin dont dispose le lot 54 n’est pas une partie privative mais une partie commune avec droit de jouissance privatif de sorte que le copropriétaire ne peut en faire un usage discrétionnaire sans autorisation.
CA Paris 23ème ch. B 7 avril 2005 Cherif c/Hee - Affaire n° 04/06013 – AJDI Octobre 2005
SYNDIC
Compte rémunéré – contrat de syndic – communication du montant des intérêts
Les intimés soutiennent que les comptes du syndic ne sauraient être approuvés dès lors que le syndic se refuse à communiquer le montant des intérêts produits par le compte rémunéré de la copropriété comme lui en fait obligation la loi Hoguet du 02 janvier 1970. Mais comme le soutient le syndic, en vertu de son contrat, les intérêts produits restent sa propriété. En conséquence, il est indifférent que la copropriété soit renseignée sur leur montant.
CA Paris 23e ch. B 17 mars 2005 - Affaire n°04/10905 - Syndicat des copropriétaires immeuble Lecourbe xv 309/313 rue Lecourbe 75015 Paris c/Durant - AJDI Juillet/Août 2005
Tenue de la liste des copropriétaires et responsabilité du syndic
Même si la matrice cadastrale a pu introduire en erreur le syndicat des copropriétaires, le syndic, qui, ayant assigné un tiers, n’a manifestement tenu aucun compte des précédents courriers, a commis une faute.
CA Paris 23ème ch. B 7 avril 2005 - X c/Syndicat des copropriétaires, 57 bis/67, boulevard Exelmans à Paris - RG n°04/14086 – AJDI Octobre 2005
TRAVAUX
Travaux réalisés moins chers que la provision – récupération du trop perçu
Le vendeur ne peut exiger le remboursement du trop perçu par le syndic lors de l'opposition lorsque les travaux réalisés postérieurement à la vente ont coûté moins cher que la provision versée.
Cass.3ème civ, 7 juillet 2005 n° 03-13.692 – Dict. perma. Gestion Immobilière Bull. n° 372 page 2001