N°4 - Décembre 2004 - 9eme Année

DU COTE DU PARLEMENT

Loi de finances 2005 : les principales mesures en faveur des particuliers

Le gouvernement renonce à poursuivre la baisse générale de l'impôt sur le revenu et privilégie la réforme des droits de succession et des baisses ciblées de l'impôt sur le revenu.

Réforme des droits de succession : le gouvernement propose, pour les successions en ligne directe, l'application d'une franchise de 50 000 € sur l'actif du patrimoine taxable et un relèvement de l'abattement par enfant qui passe de 46 000 € à 50 000 €.

Nouveaux avantages pour le Pacs : concernant l'impôt sur le revenu, les pacsés pourront dès la première année établir une déclaration commune, sans attendre trois ans. Pour les successions, le bénéfice de l'abattement de 20 % sur la valeur vénale de la résidence principale occupée par les deux conjoints est étendu aux signataires d'un Pacs.

Relèvement de la réduction d'impôt pour l'emploi d'un salarié à domicile : Limitation à 12 000 euros du relèvement du plafond des dépenses éligibles à la réduction d’impôt pour l’emploi d’un salarié à domicile, augmenté de 1 500 euros par enfant ou personne à charge de plus de 75 ans, dans la limite de 15 000 euros.

Crédit d'impôt pour les dépenses d'équipement de l'habitation principale : il est aménagé et concernera expressément deux secteurs : le développement durable et l'aide aux personnes. Il sera ouvert en cas d'acquisition de certaines chaudières, de matériaux d'isolation thermique, d'équipement de production d'énergie renouvelable. Concernant l'aide aux personnes, le crédit sera ouvert en cas d'installation ou de remplacement d'équipements spécialement conçus pour les personnes âgées et handicapées, ainsi que pour l'installation de certains ascenseurs.

Assurance-vie : les contrats d'assurance-vie type "DSK" seront remplacés par de nouveaux contrats plus faiblement investis en actions (30 % contre 50 % actuellement) et davantage orientés vers les sociétés non-cotées (10 % au lieu de 5 %). Les produits de ces nouveaux contrats seront exonérés d'impôt sur le revenu lorsque leur durée est supérieure ou égale à 8 ans.

Remplacement du prêt à taux zéro : l'emprunt à taux zéro disparaît au profit d'une bonification du taux des crédits immobiliers en fonction des revenus, des charges familiales et du lieu de résidence des emprunteurs. Les charges d'emprunt sur 7 ans seront directement réduites par les banques (qui bénéficieront en échange d'un crédit d'impôt). La mesure concerne la première accession de la résidence principale, que le logement soit neuf ou ancien.

Toutes ces mesures sont susceptibles d'évoluer tout au long du débat parlementaire.
Le prochain Bulletin de Cheuvreux (mars 2005) fera un point complet sur la loi de finances.

A NOTER AU JOURNAL OFFICIEL

Réglementation de la profession des conseillers en investissement financier (décret d'application)

La loi (n°2003-706) du 1er août 2003 pour la sécurité financière, réglemente la profession des conseillers en investissement financier, notamment dans son article 54, et donne à l'AMF la mission de veiller au respect des obligations professionnelles auxquelles sont astreints, en vertu des dispositions législatives et réglementaires, ces professionnels. Ces derniers peuvent notamment recourir ou se livrer à l'activité de démarchage bancaire ou financier, c'est pourquoi l'exercice de cette activité professionnelle est désormais strictement encadré.
Ainsi, tout conseiller en investissements financiers qui souhaite exercer ses activités en France doit, après avoir vérifié qu'il remplit les conditions requises, être enregistré sur une liste tenue et régulièrement mise à jour par chaque association professionnelle agréée, chargée de la représentation collective et de la défense des droits et intérêts de ses membres, selon des modalités fixées par le décret (n°2004-1023) du 29 septembre 2004.

Décrets d'application des réformes du divorce et du nom de famille

Trois décrets du 29 octobre 2004 précisent les modalités d'application des lois du 26 mai 2004, réformant le divorce, et du 4 mars 2002 et 18 juin 2003, modifiant les règles de dévolution du nom de famille.
Le premier décret du 29 octobre 2004, n° 2004-1157, pris en application des articles 276-4 et 280 du Code civil issus de la loi du 26 mai 2004, fixe les modalités de substitution d'un capital à une rente allouée au titre de la prestation compensatoire.
Le deuxième décret, n° 2004-1158, modifiant substantiellement les articles 1070 et suivants du nouveau Code de procédure civile, permet l'application effective de la réforme du divorce opérée par la loi du 26 mai 2004, qui entrera en vigueur à compter du 1er janvier 2005.
Un troisième décret du même jour, n° 2004-1159, pris en application des lois n° 2002-304 du 4 mars 2002 relative au nom de famille, et n° 2003-516 du 18 juin 2003 relative à la dévolution du nom de famille, porte sur les modalités de déclaration du nom et les dispositions réglementaires relatives à l'état civil. Son entrée en vigueur est prévue au 1er janvier 2005.

Modalités d'aliénation du domaine immobilier de l’Etat

Le décret n° 2004-1175 du 4 novembre 2004 complète l’arsenal juridique qui va permettre à l’Etat de vendre une partie de son patrimoine immobilier (voir Bulletin de Cheuvreux n°3-2004 p.4).
Les articles R. 129, R. 129-1 et R. 130 du Code du domaine de l'Etat (C.D.E.) sont remplacés par six articles, les articles R. 129, R. 129-1, R. 129-2, R. 129-3, R. 129-4, R. 129-5. L'aliéna
La cession amiable est précédée d'une publicité permettant une mise en concurrence sauf dans les cas visés à l'article R. 129-5. Le Préfet annonce la cession au moyen d'un avis comportant certaines mentions (art. R. 129-2). Le Préfet consent la cession aux conditions financières fixées par le directeur des services fiscaux. Lorsque la valeur vénale de l'immeuble excède un montant fixé par arrêté du ministre chargé du domaine, la cession est autorisée par le ministre chargé du domaine.

Clauses abusives relatives aux prêts immobiliers

La Commission des clauses abusives recommande la suppression de dix types de clauses relatives aux contrats de prêt immobilier. Sont visées notamment les clauses concernant les obligations de l’emprunteur concernant le paiement de frais divers, la variation du taux d’intérêt, la domiciliation des revenus, les sommes dues par l’emprunteur en cas de défaillance…
Recommandation CCA n° 2004-3, BOCC 30 sept. 2004, p. 629

Encadrement des loyers : dispositif reconduit

Le dispositif limitant l'augmentation des loyers à Paris et en région parisienne est reconduit par le décret du 27 août 2004. Celui-ci s'applique en cas de renouvellement du bail en faveur des locataires en place au cours des 12 prochains mois à compter du 31.08.04. En revanche, il ne s'applique pas aux locations avec un nouveau locataire, dont la fixation du loyer initial se fait librement entre le propriétaire et le locataire. Le texte prévoit que la réévaluation du loyer doit résulter uniquement de la révision prévue au contrat (généralement contrat indexé sur l'indice Insee du coût de la construction). Celle-ci peut toutefois être supérieure à cet indice, dans des limites fixées par le décret, lorsque le loyer est manifestement sous-évalué par rapport aux loyers pratiqués dans le voisinage ou si le bailleur a effectué des travaux importants dans le logement.

Sécurité des piscines privatives à usage collectif

Un nouvel arrêté du 14 septembre 2004 détermine, sans préjudice de l'application des dispositions légales et réglementaires relatives à la sécurité des piscines, les dispositions relatives à la sécurité des piscines privatives à usage collectif.
Les nouvelles prescriptions techniques concernent les bassins, les toboggans, les équipements particuliers tels plongeoir, appareillage permettant de générer des vagues.
Il est prévu également l'établissement d'un plan de sécurité par l'exploitant.
Toute piscine construite ou installée à partir du 1er janvier 2006 devra être conforme aux dispositions de l'arrêté. Pour les piscines existantes à la date de parution de l'arrêté, certaines dispositions devront être appliquées au plus tard au 1er janvier 2006 et à partir de cette date, les modifications devront avoir pour effet de rendre la partie modifiée conforme.
L'arrêté comporte une annexe relative à la sécurité des installations de plongeoirs.

Archéologie préventive

C'est à l'article 17 de la loi du 9 août 2004 qui vise à soutenir la consommation et l'investissement que se trouve la nouvelle réforme de la redevance d'archéologie préventive (loi n° 2004-804, publiée au J.O. du 11 août p. 14269). Le régime de cette redevance résultait jusqu'alors de la loi du 1er août 2003, elle-même réformant la loi du 17 janvier 2001.
La loi nouvelle réforme le domaine d'application de la redevance et son mode de calcul.
Un arrêté du 27 septembre 2004 définit les normes de contenu et de présentation des rapports d'opérations archéologiques.

Aires d'accueil pour les gens du voyage

Un nouveau délai de deux ans est accordé aux collectivités locales pour l'aménagement d'aires de stationnement pour nomades, rendu obligatoire en 2000, par une disposition de la loi Libertés et responsabilités locales du 13 août 2004 (Journal officiel du 17 août – voir par ailleurs sur cette loi « Le Point sur » p.6 ).

Modification du fonctionnement des organismes d'habitations à loyer modéré

La loi du 2 juillet 2003 " urbanisme et habitat " a créé un nouvel outil permettant aux organismes d'habitations à loyer modéré de mieux coordonner leurs actions dans le cadre de projets menés en commun sur un territoire. Cet outil prend la forme d'une société anonyme constituée exclusivement entre organismes d'habitations à loyer modéré pouvant, notamment, gérer leurs immeubles et les assister comme prestataires de services. Le décret n° 2004-1087 du 14 octobre 2004 insère dans le code de la construction et de l'habitation les dispositions relatives à la création et au fonctionnement de ce type de sociétés de coordination ; ces dispositions sont similaires à celles applicables aux organismes privés d'habitations à loyer modéré. Il précise les modalités de représentation des locataires des logements gérés et organise le régime administratif de l'agrément des sociétés de coordination donné par le ministre chargé du logement.
Le décret comporte en outre diverses dispositions relatives aux organismes d'habitation à loyer modéré, telle la possibilité de gérer les logements appartenant à l'association " Foncière Logement ", mentionnée à l'article 116 de la loi de finances pour 2002.

Logement social inférieur au seuil SRU

Le décret relatif aux fonds d'aménagement urbain (n° 2004-940 du 3 septembre 2004) vient enfin d'être publié. Attendu depuis la loi SRU du 13 décembre 2000, ce texte vise à appliquer l'article L. 302-7 du Code de la construction et de l'habitation qui prévoit un prélèvement annuel sur les ressources fiscales de 152,45 Euros par logement social manquant (ou 20 % du potentiel fiscal par habitant des communes dont le potentiel fiscal dépasse 762,25 Euros) dans les communes n'offrant pas une quantité suffisante de logements locatifs sociaux. Ces prélèvements sont reversés aux fonds d'aménagement urbain (FAU) dont la loi du 1er août 2003 d'orientation et de programmation pour la ville et la rénovation urbaine précise qu'ils sont institués dans chaque région.

Sécurité des ascenseurs – décret d’application

Le décret n° 2004-964 du 9 septembre 2004 (décret d'application de la Loi urbanisme et habitat du 2 juillet 2003) modifie et complète par les articles R. 125-1 et suivants le Code de la construction et de l'habitation relatifs à la sécurité des ascenseurs (mise en sécurité des ascenseurs, entretien et contrôle technique et droit d'information des occupants d'immeubles).
Il contient de nombreuses dispositions dont la mise en oeuvre est à accomplir selon des échéanciers qu'il précise. Il est prévu notamment que le propriétaire est désormais obligé de faire réaliser un contrôle technique de son installation tous les cinq ans. Toute personne disposant d'un titre d'occupation dans un immeuble comportant un ascenseur a le droit de consulter, dans les locaux du siège social ou du domicile du propriétaire ou dans ceux de son représentant, le rapport du contrôle technique.
Sur sa demande et à ses frais, elle reçoit du propriétaire la copie écrite de ces documents.

Date d'entrée en vigueur des obligations nouvelles

L'article 4 du décret du 10 septembre 2004 distingue quatre cas :
- Lorsqu'un contrat d'entretien d'ascenseur en cours au 10 septembre 2004 arrive à échéance après le 30 septembre 2005, l'obligation de passer un contrat d'entretien visée à l'article R. 125-2-1 est applicable au renouvellement du contrat.
- Tout contrat d'entretien conclu après le 10 septembre 2004 doit être conforme aux dispositions de l'article R. 125-2-1 ou mis en conformité avec ces dispositions au plus tard le 30 septembre 2005.
- Le propriétaire qui assure par ses propres moyens l'entretien d'un ascenseur est tenu de respecter les obligations posées par le texte nouveau au plus tard le 30 septembre 2004.
- Pour les ascenseurs installés avant le 3 juillet 2003, le premier contrôle technique doit intervenir au plus tard le 3 juillet 2009.

HLM - ventes en état futur d'achèvement

Les organismes d'HLM, lorsqu'ils concluent une V.E.F.A., sont tenus d'apporter une garantie d'achèvement ou de remboursement (art. L. 453-3 C.C.H. issu de la loi « SRU »).
Le décret n° 2004-933 du 2 septembre 2004 introduit dans la partie réglementaire du C.C.H. un nouvel article R. 261-24-1 dont il résulte que :
- ces garanties résultent de la garantie accordée par la société de garantie des organismes d'HLM dans les conditions fixées à l'article L. 453-1 ;
- le contrat de vente, auquel est annexée une attestation de la société de garantie des organismes d'HLM établie depuis moins de six mois, précise que l'acheteur reconnaît être averti de la teneur de ces garanties.
En conséquence, la garantie d'achèvement ne résulte plus de la qualité de l'organisme d'HLM et l'article R. 261-19-c est supprimé.

Nomenclature installations classées – parc de stationnements couverts

La rubrique n°2935 « Parcs de stationnements couverts et garage-hôtels de véhicules à moteur » a été modifié par le décret n°2004-645 du 30 juin 2004. A compter du 1er janvier 2005, le classement sous le régime de déclaration est supprimé pour les installations dont la capacité est comprise entre 250 et 1 000 véhicules, mais le régime d'autorisation pour les parcs de capacité supérieure à 1 000 véhicule est maintenu.

REPONSES MINISTERIELLES

Promesse de vente - délai de rétractation et remise en main propre

Une réponse ministérielle du 14 octobre 2004 (N°41440) confirme que la remise directe de l'acte contre récépissé par le vendeur lui-même ou l'agent immobilier ne fait pas courir le délai de rétractation car elle n'offre pas, pour la détermination de la date de réception ou de remise, de garanties équivalentes à celle de la lettre recommandée. Un arrêt de la CA Toulouse du 1er décembre 2003 avait également conclu dans ce sens (voir notre Bulletin n°3-2004 p.20).

Plus values immobilières non résidents ressortissant d'un état membre de la communauté européenne - exonération de la cession de leur habitation en France (article 150 V II du CGI)

S'agissant de la condition de la domiciliation fiscale en France pendant au moins deux ans, l'Administration admet que la justification de cette domiciliation, qui n'est soumise à aucun formalisme particulier, peut être apportée par la production des avis d'impôt sur le revenu des deux années concernées, c'est-à-dire de deux avis d'imposition et/ou de non-imposition. Ces derniers peuvent également justifier de la résidence en France des personnes fiscalement rattachées au foyer fiscal.
Réponse ministérielle n° 39652 Zimmermann du 21.09.2004

EN PROJET

Simplification du droit : panorama

Le projet de loi de simplification du droit, adopté par le Sénat, en procédure d'urgence, dans la nuit du 14 au 15 octobre 2004, couvre, dans l'attente de la réunion d'une commission mixte paritaire, un large éventail de disciplines juridiques. Outre les dispositions intéressant le droit des sociétés, le droit de la concurrence et la responsabilité du fait des produits défectueux, le projet de loi, visant essentiellement à permettre au gouvernement de prendre des mesures par voie d'ordonnances, adopté par le Sénat, aborde de nombreuses matières :

Urbanisme, construction, immobilier, assurance :
Il est prévu de :
- modifier le Code de l'urbanisme afin de simplifier les régimes applicables aux autorisations d'utiliser le sol, notamment en précisant le champ d'application des différentes autorisations et déclarations, en simplifiant leurs règles de délivrance et en redéfinissant les procédures de contrôle de la conformité des travaux ;
- harmoniser la définition des surfaces bâties prises en compte pour l'application des législations de l'urbanisme, de l'habitat et de la construction ;
- préciser le champ d'application de l'obligation d'assurance dans le domaine de la construction ;
- définir le régime juridique d'organismes de placement collectif dans l'immobilier, à l'exception de leur régime fiscal. Dans ce cadre, devront être énoncés les principes à appliquer en matière de protection des porteurs de parts, notamment en ce qui concerne la dispersion des risques, la liste des actifs éligibles, leur évaluation et le maintien de la liquidité du marché
- harmoniser les modalités d'établissement des états et constats permettant l'information et la protection des acquéreurs et des preneurs de biens immobiliers, en prévoir la production dans un document unique et définir les conditions requises des professionnels qui procèdent à ces états et constats (création d’un Diagnostic de performance énergétique annexé aux ventes et aux contrats de location).

Le diagnostic technique regroupera les documents suivants :
1) l’état mentionnant la présence ou l’absence de matériaux ou produits contenant de l’amiante,
2) le constat de risque d’exposition au plomb,
3) l’état parasitaire relatif aux termites et autres insectes xylophages,
4) un état de l’installation de gaz en vue d’évaluer les risques pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes, lorsque cette installation a été réalisée depuis plus de quinze ans,
5) l’état des risques naturels et technologiques,
6) le diagnostic relatif à la performance énergétique.
Ultérieurement, certains états devront être joints aux nouveaux contrats de locations : le constat de risque d’exposition au plomb (à partir d’août 2008) , l’état des risques naturels et technologiques (dès la parution des textes d’application de la loi risque) , le diagnostic relatif à la performance énergétique (à partir de juillet 2007).

Marché et commande public

Il est envisagé de :
- prendre les mesures nécessaires pour rendre compatibles avec le droit communautaire les dispositions législatives relatives à la passation des marchés publics ;
- prendre les mesures permettant de clarifier les règles applicables aux marchés passés par certains organismes non soumis au Code des marchés publics ;
- prendre les mesures permettant d'alléger les procédures de passation des marchés passés par les collectivités territoriales ;
- procéder à l'adoption de la partie législative de certains codes dont le Code de la commande publique.