N°4 - Décembre 2004 - 9eme Année

DU COTE DES TRIBUNAUX
IMMOBILIER INSTITUTIONNEL ET PROMOTION IMMOBILIERE

VENTE

Vente à la découpe - vente de plus de 10 lots - congés pour vendre - accord collectif du 9 juin 1998 - décret du 22 juillet 1999 - champ d’application

Dans sa décision du 5 mai 2004 la troisième chambre civile de la Cour de cassation, en faisant une lecture stricte de l’article 1.1 de l’accord du 9 juin 1998 et en omettant la précision de la circulaire ministérielle, confère à cet accord un champ d’application très large qui semble s’écarter de la volonté des signataires. Ainsi pour la troisième chambre civile l’accord doit s’appliquer dès lors que l’immeuble mis en vente comporte plus de 10 logements, quel que soit leur occupation et sans prendre en compte la circulaire qui précise qu’il ne s’applique que dans l’hypothèse où le processus de congés–vente concerne au moins 10 locataires.
Par ailleurs la Cour précise, alors même que la question n’était pas posée, que la non application de l’accord entraîne la nullité du congés pour vendre. Cette décision si elle était confirmée altérerait la mise en œuvre de l’accord collectif et serait sans aucun doute préjudiciable pour de nombreuses opérations exonérées jusque là de la procédure exigée par l’accord de 1998.
Cass 3ème civ. du 5 mai 2004 – JCP n°41 du 8 octobre 2004

Pacte de préférence - offre acceptée - formation de la vente (oui)

L'acceptation de l'offre de vente formulée en exécution d'un pacte de préférence vaut vente. En l’espèce un acte de partage successoral contenait un pacte de préférence au profit de chacun des cohéritiers en cas de vente d'un bien reçu au terme du partage. Un héritier a notifié à ses frères et sœurs les modalités de la vente projetée et les deux sœurs ont notifié à leur frère leur volonté d'exercer leur droit de préférence, puis l'une d'elles a refusé de se présenter chez le notaire afin de réitérer l'acte authentique. Son acceptation vaut néanmoins vente.
Cass. 3e civ., 22 sept. 2004, Philippe C. : Juris-Data n° 2004-02486

Notification de la vente au locataire - formalités

La notification de la vente faite au locataire doit comporter les 5 premiers alinéas de l’article 10 de la loi du 31 décembre 1975. L’absence de cette reproduction entraîne la nullité de la notification. La vente passée en violation des droits du locataire permet à ce dernier de se substituer à l’acquéreur pendant un délai d'un mois à compter de la notification de la vente.
Cass 3ème Civ. 12 mai 2004 - Droit et Pat. Hebdo n° 524 du 7 juillet 2004

BAIL D’HABITATION

Légataire et restitution du dépôt de garantie

Le légataire particulier de l'usufruit d'un immeuble loué n'est pas tenu de restituer le dépôt de garantie, puisqu'il n'est pas tenu en principe du passif héréditaire.
Cass. 3e civ.., 25 fév. 2004 - AJ famille n° 4/2004, p. 147 obs. S. Deis-Beauquesne

BAIL A CONSTRUCTION

Bail à construction - prorogation par avenant - requalification en bail commercial (non)

Aucune disposition législative, et notamment pas celles de l'article L. 251-1 du Code de la construction et de l'habitation, n'empêche les parties à un bail à construction d'en décider la prorogation; l'avenant décidant une telle prorogation ne peut s'analyser comme un bail commercial succédant au bail à construction qui serait expiré.
CAA Lyon, 1er juill. 2004, n° 98LY01234

BAIL

Loyer de renouvellement, bail mixte et affectation des locaux

Faute d'avoir obtenu, préalablement à la signature du bail, l'autorisation administrative exigée par la loi pour affecter une partie des locaux à un usage professionnel, le propriétaire ne peut, lors du renouvellement, faire état de références portant sur des baux à usage mixte pour revendiquer une hausse de loyer.
Cass. 3e civ., 7 juill. 2004, n° 876 FS-P+B

BAIL COMMERCIAL

Bail d’occupation précaire - qualification - volonté des parties insuffisante

Ne caractérise pas l’existence de circonstances particulières autres que la seule volonté des parties constituant un motif légitime de précarité la cour qui constate que les parties ont convenu de mettre fin au bail pour le 15 octobre 1998, date à laquelle s’est substitué un bail d’occupation précaire auquel il a été valablement mis fin par le preneur en 1999. En effet, si les parties sont libres de conclure une convention d'occupation précaire, qui n’ouvre pas droit à l’application du statut des baux commerciaux, encore faut-il que la précarité soit avérée. Or, on le sait, la jurisprudence considère qu’il n’y a précarité que pour autant que l'occupation des lieux n'est autorisée qu'à raison de circonstances exceptionnelles et pour une durée dont le terme est marqué par une cause autre que la seule volonté des parties.
Cass. 3e civ., 9 nov. 2004, n° 1170 F-P+B

COPROPRIETE

Copropriété immobilière - règlement de copropriété - parties privatives - destination - clause « tout commerce » - nullité

La Cour d’Appel de Paris a retenu la nullité d’une clause insérée dans un règlement de copropriété autorisant « tout commerce », considérant que celui-ci ne saurait méconnaître les dispositions de la loi de 1965 en autorisant à l’avance n’importe quelle type d’activité commerciale, et ainsi retirer à l’assemblée générale des copropriétaires tout pouvoir d’appréciation quant à la compatibilité de l’activité envisagée, avec la destination de l’immeuble.
C.A. Paris, 23e ch.B, 8 janvier 2004, Loyers et coprop. 2004, n°57 - Rép. Defr.n°17 - 15 Sept. 2004 - 38004 – p. 1166

PLUS VALUES IMMOBILIERES

Exonération des plus values - partage ou licitation (oui) - donation-partage (non)

L’exonération des plus values ne s’applique qu’aux partages ou licitations portant sur des biens provenant d’une indivision successorale ou conjugale même si elle s’effectue à charge de soulte, ce qui se justifie par le caractère involontaire de l’événement qui est à l’origine de l’indivision. Ce qui n’est pas le cas de l’indivision provenant d’une donation-partage, c’est pourquoi cette exonération, qui doit conserver une portée limitée, ne peut s’appliquer aux partages ou licitation des biens indivis provenant d’une donation partage.
Rép. Min. 37501 JOAN Q du 20 juillet 2004 p.5531

Plus values - tontine - seuil d’imposition

En cas de cession d’un bien acquis en tontine, le seuil d’imposition de 15.000 euros s’apprécie au regard de chaque quote-part indivise, sans qu’il soit besoin de connaître la valeur totale du bien.
Rép. Min. n° 32957 JOAN Q du 20 juillet 2004 p.5523

Plus values - prise en compte des travaux effectués ou financés par le propriétaire (non)

Pour la détermination du calcul de la plus value imposable, les travaux d’amélioration ou d’agrandissement effectués personnellement par le propriétaire dans les 5 ans de l’acquisition ne sont pas pris en compte, de même que le coût des matériaux achetés par lui, même si leur installation est effectuée par une entreprise. Postérieurement à l’achèvement de l’immeuble, les dépenses de construction, d’agrandissement, de rénovation ou d’amélioration supportées par le vendeur et réalisées par une entreprise, viennent en majoration du prix d’acquisition lorsqu’elles n’ont pas été déjà prises en compte pour la détermination de l’impôt sur le revenu et qu’elles ne présentent pas le caractère de dépenses locatives. Dès lors, ne peut pas être pris en compte pour son montant réel le coût des matériaux achetés par le contribuable, même si leur installation est effectuée par une entreprise.
Rép. Min. 38041 JOAN Q du 20 juillet 2004 p. 5532

GARANTIE DU CONSTRUCTEUR

Notion d’achèvement - fin de la garantie d’achèvement - habitabilité (non) - déclaration d’achèvement (oui)

L’acheteur d’un immeuble à construire se plaignait de défauts de conformité et avait agi contre le maître d’ouvrage et son garant. Ce dernier prétendait que sa garantie avait pris fin car l’immeuble correspondait aux exigences de l’article R 261-1 du Code de la Construction et de l’Habitation (il était habitable). La Cour de cassation rejette l’argument au motif que ce n’est pas cette notion d’achèvement qui doit être prise en compte pour mettre un terme à la garantie d’achèvement. S’agissant des rapports entre l’acheteur et le garant, seul doit être invoqué l’article R 261-24 qui énonce que la garantie d’achèvement prend fin à l’achèvement de l’immeuble résultant soit de la déclaration certifiée par un homme de l’art (art R 460-1 du Code de l’Urbanisme) soit de la constatation par une personne désignée dans les conditions de l’article R 261-2 (ordonnance sur requête du président du TGI du lieu de l’immeuble).
Cass 3ème civ. 29 oct. 2003 - Droit et Pat. mensuel n°130 oct. 2004

LOTISSEMENT

Lotissement - cahier des charges - modification - procédure - condition - accord des colotis

En matière de modification de cahier des charges d’un lotissement, les exigences de l’article L 315-3 du Code de l’Urbanisme qui reposent sur la demande ou l’acceptation des « deux tiers des propriétaires détenant ensemble les trois quarts au moins de la superficie d’un lotissement ou (des) trois quarts des propriétaires détenant au moins les deux tiers de ladite superficie » ont vocation a être mis en œuvre même pour des modifications mineures et conduisent à soumettre toute demande à un formalisme caractéristique. Ainsi, la Cour de Cassation a jugé qu’une attestation signée par les colotis ne vaut pas autorisation de modification du cahier des charges.
Cass Civ. 3ème, 4 février 2004, Bull. civ.. III, n°22, p.22 ;
Rép. Defr.2004, art.37937, n°2, note Ph.Benoit-Cattin Rép. Defr.n°17 - 15 Sept. 2004 - 38004 - p. 1162

DIVERS

Propriété - mitoyenneté - ligne divisoire - empiètement sur les fonds voisins - conséquence

La troisième chambre civile de la Cour de Cassation précise dans un arrêt du 5 novembre 2003, la définition de la mitoyenneté en considérant qu’ « un mur qui ne suit pas la ligne divisoire des fonds mais est implanté d’une manière très irrégulière alternativement sur l’un et l’autre des deux fonds voisins, ne peut être qualifié de mitoyen. »
Cass civ 3e , 5 nov. 2003, Bull Civ.. III, n°191, 9.171 - Rép. Defr.n°17 - 15 sept. 2004 - 38004 - p. 1164

Indivision - domiciliation sans clés - indemnité d’occupation (non)

M. B était domicilié dans un immeuble détenu en indivision, mais n’en avait pas les clés. Ses coindivisaires, les consorts B, ne pouvaient donc pas prétendre à une indemnité d’occupation. A contrario, M. B était en droit de demander une indemnité d’occupation audits coindivisaires. En effet, les clés détenues par les Consorts B, leur permettaient d’avoir la libre disposition du bien indivis, ce qui constitue une jouissance privative.
Cass 3ème civ. 30 juin 2004 - Droit et Pat. Hebdo n° 529 du 22 sept. 2004