N°3 - Septembre 2009 - 14^eme Année

Du côté des tribunaux
Urbanisme et Aménagement

PERMIS DE CONSTRUIRE

Permis de construire – ensemble immobilier complexe – plusieurs permis de construire – autonomie des constructions (oui)

Par cet arrêt de principe, le Conseil d’État a jugé qu’un ensemble immobilier complexe pouvait, sous certaines conditions, faire l’objet de plusieurs permis de construire dès lors que chaque autorisation portait sur des éléments ayant une vocation fonctionnelle autonome.
Le contentieux d’espèce était relatif à l’installation du nouveau stade de Grenoble, en bordure du parc Paul Mistral.
Deux permis de construire avaient été délivrés, portant respectivement sur la construction du stade et, sous l’emprise du stade, d’un parc de stationnement. La question se posait de savoir si ces deux constructions, constituant tant sur le plan architectural que fonctionnel un même ensemble immobilier, devaient faire l’objet, de ce fait, d’une demande de permis de construire unique.
Il ressortait en effet de la jurisprudence administrative qu’un ensemble de constructions indivisibles ne pouvait faire l’objet que d’un permis de construire unique (voir en ce sens, CE, 10 oct. 2007, Demoures, req. n° 277314) et c’est d’ailleurs en ce sens qu’avait jugé la Cour administrative d’appel au cas d’espèce (CAA Lyon, 28 décembre 2006, Asso SOS Parc Paul Mistral).
Néanmoins, le rapporteur public a proposé dans ses conclusions de ne pas censurer le principe du dépôt de plusieurs demandes de permis, en indiquant que la réalisation d’un ensemble immobilier complexe par le dépôt d’un permis de construire unique « peut paraître redoutablement complexe à mettre en œuvre dans le cadre d’opérations impliquant sur un même immeuble une division en volumes d’éléments ayant des vocations diverses tels que logements publics ou privés, bureaux, commerces, stationnement, services publics. […] L’exigence d’unicité de l’autorisation devient alors une contrainte inadaptée à la conduite de telles opérations ».
Suivant en ce sens les conclusions du rapporteur public, le Conseil d’État a jugé « qu'en l'espèce, le stade et le parc de stationnement sous-jacent constituaient un seul ensemble immobilier ayant fait l'objet d'une conception architecturale globale, comme l'a souverainement jugé la Cour ; qu'en raison de l'ampleur et de la complexité du projet, les deux éléments de cet ensemble immobilier, ayant chacun une vocation fonctionnelle autonome, étaient susceptibles de donner lieu à des permis de construire distincts ».
Cette possibilité reste encadrée par le juge qui en l’espèce a vérifié « que la délivrance de deux permis permettait de garantir le respect des règles et intérêts généraux qu'aurait assuré la délivrance d'un permis unique, [et que] les deux permis avaient fait l'objet d'une instruction commune et avaient à l'origine été délivrés le même jour ».
CE, 17 juillet 2009, Commune de Grenoble, req. n° 301615, AJDA, 27 juillet 2009, p. 1397

Permis de construire – enquête publique – obligation de joindre les avis (non)

Le Tribunal administratif de Paris a été saisi par le Préfet de Paris d’une demande d’avis relatif à l’articulation des dispositions des codes de l’urbanisme et de l’environnement concernant les avis sollicités auprès des autorités administratives dans le cadre de la procédure d’instruction d’une demande de permis de construire. La question se posait de savoir si, lorsque la délivrance du permis de construire était soumise à enquête publique préalable, ces avis devaient faire partie du dossier d’enquête publique ou s’ils devaient être rendus après réception du rapport du commissaire-enquêteur.
En effet, les deux codes peuvent paraître contradictoires sur ce point.
D’une part, l’article R.123-6 du Code de l’environnement impose, lorsqu’un projet est soumis à permis de construire, que les avis émis par une autorité administrative sur le projet d’opération et qui sont rendus obligatoires par un texte, figurent au dossier d’enquête.
D’autre part, l’article R. 423-32 du Code de l’urbanisme prévoit que dans le cas où le permis de construire est soumis à une enquête publique préalable, l’instruction du permis de construire ne débute qu’à compter de la réception par l’autorité compétente du rapport du commissaire-enquêteur, ce qui impliquerait que les avis – qui sont collectés pendant la phase d’instruction de la demande de permis - ne soient recueillis qu’après le déroulement de l’enquête publique.
Par avis en date du 28 mai 2009, le Tribunal administratif de Paris a indiqué que conformément aux dispositions du Code de l’urbanisme, « l’instruction de la demande permis de construire avait lieu après l’enquête publique et non simultanément ». Dès lors, les avis rendus nécessaires au titre de l’instruction du permis de construire « ne pouvaient être disponibles au moment de l’ouverture de l’enquête » et n’avaient donc pas à y figurer.
Dans le cas d’espèce, certains avis (accord de l’ABF, évocation du ministre de la Culture) avaient été sollicités prématurément et étaient déjà rendus au moment de l’ouverture de l’enquête publique. Dans cette hypothèse, le Tribunal a indiqué que ces avis devaient être versés au dossier d’enquête.
TA Paris, Avis, 28 mai 2009, Ref. AA 01.2009.

Destination – définition – inoccupation et inexploitation – perte de destination (non)

En l’espèce, se posait la question de savoir si l’inoccupation et l’inexploitation d’une construction pendant une longue période lui faisait perdre sa destination initiale.
La Cour répond par la négative en indiquant que « la seule circonstance qu’une construction, sans être pour autant devenue une ruine, est restée inoccupée ou inexploitée pendant une longue période ne peut suffire à l’avoir privé de la destination qui ressort de ses caractéristiques propres ».
La destination d’une construction est donc définie au regard de ses caractéristiques propres, nonobstant son utilisation effective.
CAA Paris, 2 avril 2009, req. n° 06PA00937, Commune de Maincy, Construction-Urbanisme, Juin 2009, comm. 80.

LOI LITTORAL

DTA - loi Littoral – espaces proches du rivage – appréciation globale (oui)

Le présent arrêt se penche sur la régularité du décret du 10 mai 2007 approuvant la directive territoriale d’aménagement (DTA) des Bouches-du –Rhône au regard des dispositions de la loi Littoral.
Rappelons qu’en application de l’article L. 111-1-1 du Code de l’urbanisme, les DTA peuvent préciser, pour les territoires concernés, les modalités d’application des dispositions particulières au littoral.
En l’espèce, il était reproché à la DTA de ne pas qualifier de manière suffisamment précise les espaces proches du rivage.
Après avoir rappelé que cette notion d’espace proche du rivage devait être qualifiée en prenant en compte les trois critères suivants : la distance séparant la zone du rivage, son caractère urbanisé ou non et la co-visibilité entre cette zone et le rivage, le Conseil d’État précise que ces critères doivent s’apprécier globalement et au regard de la configuration des lieux.
Ainsi, au vu des circonstances de l’espèce, le juge administratif estime que « la seule circonstance que la co-visibilité n’y ait pas été expressément mentionnée ne suffit donc pas à établir qu’elle aurait été ignorée » et refuse de faire droit à la demande tendant au retrait du décret approuvant la DTA des Bouches-du-Rhône.
CE, 3 juin 2009, Commune de Rognac, n° 3105987, AJDA, 15 juin 2009, p. 1130.

LOTISSEMENT

Lotissement – hiérarchie des documents – cahier des charges (oui) – titre de propriété (non)

La Cour de cassation vient ici préciser que les clauses d’un cahier des charges de lotissement prévalent sur les stipulations contraires des titres de propriété des lots.
En l’espèce, deux propriétaires voisins au sein d’un lotissement s’opposaient sur la détermination de la ligne divisoire de leurs lots, qui différait selon qu’elle était appréciée au regard du cahier des charges du lotissement, ou des actes de vente respectifs des lots.
Afin de régler leur litige, l’un des colotis a agit en fixation de la limite devant le juge judiciaire.
Alors que la Cour d’appel a fait valoir que la ligne devait être fixée conformément aux actes de vente, qui ont une valeur supérieur au cahier des charges puisqu’ils sont le reflet de la volonté des parties, la Cour de cassation a cassé l’arrêt de la Cour d’appel en indiquant que « les clauses du cahier des charges d'un lotissement engageant les colotis entre eux pour toutes les stipulations qui y sont contenues, prévalent sur les stipulations contraires des actes individuels de vente. »
Pierre Cornille (Construction-Urbanisme) explique cette prévalence du cahier des charges en indiquant que « le cahier serait, en quelque sorte, une matrice contractuelle encadrant, pour toute la durée de vie du lotissement, la rédaction des actes de vente des lots, et imposant que les mentions du cahier soient respectées, dans tous les actes de vente successifs, pendant toute la durée de vie du lotissement. »
Civ, 3ème, 17 juin 2009, n° 06-19.347, Construction-Urbanisme n° 7, Juillet 2009, comm. 100 – Jurishebdo n°26 – 7 juillet 2009

DROIT DE PREEMPTION URBAIN

DPU – motivation - démolition et dépollution – insuffisance

Une décision de préemption doit toujours être motivée, en application de l’article L. 210-1 du Code de l’urbanisme, par la réalisation, dans l’intérêt général, d’actions ou d’opérations d’aménagement, ou pour constituer des réserves foncières en vue d’exercer ces dites opérations.
Le Conseil d’État vient ici préciser que la démolition d’un bâtiment, sa dépollution ou la volonté de restructurer des parcelles ne peuvent à elles seules, justifier l’exercice du droit de préemption si elles ne s’inscrivent pas dans un projet d’opération d’aménagement plus global.
CE, 6 mai 2009, Commune du Plessis-Trévise, req n° 311167, BJDU 2/2009, p. 131.

OPERATION D’AMENAGEMENT

Concession d’aménagement – obligation de mise en concurrence (oui) loi de validation – compatibilité avec le Traité - motifs impérieux d’intérêt général (oui) - espèce – non

En l’espèce, la Cour administrative d’appel de Versailles devait apprécier la régularité d’une convention publique d’aménagement signée le 13 mai 1998 par le maire de la commune de Clichy, sans procédure de mise en concurrence préalable, au regard de la conventionalité de l’article 11 de la loi du 20 juillet 2005 validant les concessions d’aménagement passées avant son entrée en vigueur.
Alors que les requérants faisaient valoir que même sans mise en concurrence, la convention publique d’aménagement ne pouvait être remise en cause dans la mesure où elle avait été validée par la loi du 20 juillet 2005, la Cour a estimé que puisque cette loi allait à l’encontre des règles du Traité, elle ne pouvait être compatible avec les dispositions du droit communautaire que dans la mesure où la continuation des relations contractuelles serait justifiée par d’impérieux motifs d’intérêt général.
Les motifs invoqués par les requérants en l’espèce – risque financier, remise en cause d’opérations d’acquisitions foncières – ne pouvant être qualifiés de motifs impérieux d’intérêt général, le Juge a annulé la décision du maire de signer la convention de concession.
CAA Versailles, 12 mars 2009, Commune de Clichy-la-Garenne, req. n° 07VE02221, JCP A, 18 mai 2009, 2119.

PARTICIPATIONS D'URBANISME

TLE – exemption – discrimination (non)

L’aéroport de Bâle-Mulhouse a introduit un recours devant le juge administratif visant à l’exonérer de la taxe locale d’équipement.
En effet, du fait de son assujettissement à la TLE, l’aéroport s’estimait victime d’une discrimination contraire aux stipulations de l’article 14 de la Convention européenne de sauvegarde des Droits de l’Homme et des Libertés fondamentales (CEDH), par rapport aux autres plates-formes aéroportuaires françaises qui étaient exemptées du paiement de cette taxe en application de l’article 328 D quater de l’annexe III du Code général des impôts i.e. pour la réalisation d’équipements publics exceptionnels.
En rejetant la demande de l’aéroport, le Conseil d’État vient préciser que le régime d’exemption à la TLE n’entraîne pas de discrimination incompatible avec les dispositions de la CEDH dans la mesure où les constructeurs qui bénéficient de cette exemption sont tenus, en contrepartie, de verser une participation financière pour leurs nouvelles constructions.
CE, 3 septembre 2008, req. n° 304375, BJDU 2/2009, p. 136.

REGLES DE CONSTRUCTION

Règles de construction - accessibilité handicapés – dérogation – non.

L’article L. 111-7 du Code de la construction et de l’habitation (CCH) pose le principe selon lequel les locaux d'habitation, les ERP, les installations ouvertes au public et les lieux de travail doivent accessibles à tous, et notamment aux personnes handicapées, quel que soit le type de handicap.
Le décret n° 2006-555 du 17 mai 2006 a introduit aux articles R. 111-18-3, R. 111-18-7 et R. 111-19-6 du CCH des possibilités de dérogations à ce principe d’accessibilité aux personnes handicapées, en raison d’impossibilités techniques résultant de l’environnement du bâtiment (caractéristiques du terrain, présence de constructions existantes ou de contraintes liées au classement de la zone de construction, réglementation de prévention contre les inondations…).
Le Conseil d’État a jugé les dispositions de ce décret illégales puisque que le législateur n'a pas entendu permettre au pouvoir réglementaire d'ouvrir des possibilités de dérogations à ces règles.
CE, 21 juillet 2009, req. n° 295382, La Gazette des communes, 2009, n° 30/1992, Cahier

N°3 - Septembre 2009 - 14eme Année

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