N°3 - Septembre 2009 - 14^eme Année

Du côté du parlement

DU COTE DU PARLEMENT

Contenu de la demande d'autorisation d'exploitation de certains magasins de commerce de détail

La loi de modernisation de l'économie a modifié les règles d'urbanisme commercial en prévoyant un aménagement de la loi dite "Raffarin" sur l'implantation commerciale, avec un relèvement de 300 m2 à 1.000 m2 du déclenchement de la procédure d'autorisation. Un arrêté du 21 août 2009 vient de fixer le contenu de la demande d'autorisation d'exploitation de certains magasins de commerce de détail et de préciser la liste des documents et renseignements devant être fournis. Il s'agit par exemple d'un plan indicatif des commerces concernés faisant apparaître leur surface de vente, le cas échéant avant et après l'extension sollicitée. Pour les magasins de plus de 300 m2 de surface de vente, ce plan devra en outre faire apparaître les espaces consacrés à l'exposition des marchandises, à la circulation de la clientèle ou du personnel, et aux caisses.

Garanties de rachat et de relogement du Pass-foncier

L'arrêté du 10 août 2009 précise les conditions des garanties de rachat et de relogement prévues dans le cadre du Pass-foncier. La garantie de rachat consiste, pour l'organisme collecteur du 1% logement, à proposer à l'accédant, dans certaines conditions, de racheter le logement à un prix égal à 80% du montant total d'opération. La garantie de logement, quant à elle, peut être demandée, par lettre recommandée avec avis de réception, par l'accédant ou, en cas de décès, par son conjoint ou par ses descendants directs occupant le logement avec l'accédant en l'absence de conjoint, pendant la durée de prêt différé si certaines conditions sont remplies. Le dispositif est désormais pleinement entré en vigueur.

Modification simplifiée du PLU

La loi n° 2009-179 du 17 février 2009 pour l’accélération des programmes de construction et d’investissement publics et privés a créé une procédure de modification simplifiée du plan local d’urbanisme, applicable lorsque « la modification a uniquement pour objet la rectification d’une erreur matérielle ou porte uniquement sur des éléments mineurs dont la liste est fixée par décret en Conseil d’État » (C. urb., art. L. 123-13, al. 7). Ces éléments sont désormais définis à l’article R. 123-20-1 du Code de l’urbanisme, créé par le décret n° 2009- 722 du 18 juin 2009. Les modalités de la procédure sont quant à elles précisées à l’article R. 123-20-2. Nous publions en p.10 de ce présent bulletin un tableau regroupant toutes les procédures de modification d'un PLU.

Droit de préemption des communes et aménagement commercial : parution du décret

La loi n° 2005-882 du 2 août 2005 en faveur des petites et moyennes entreprises a instauré un droit de préemption au profit des communes sur les cessions de fonds artisanaux, de fonds de commerce ou de baux commerciaux situés dans un périmètre de sauvegarde du commerce et de l’artisanat de proximité (lire à ce sujet le dossier du Bulletin de Cheuvreux n°1-mars 2008). La loi de modernisation de l’économie n° 2008-776 du 4 août 2008 a étendu ce droit de préemption aux cessions de terrains portant ou destinés à porter des commerces d’une surface de vente comprise entre 300 et 1 000 mètres carrés (C. urb., art. L. 214-1). Le décret n° 2009-753 du 22 juin 2009 précise les modalités d’exercice du droit de préemption sur ces terrains, modifiant ainsi la partie réglementaire du Code de l’urbanisme (C. urb., art. R. 214-1 et s.).

Dispositif “Scellier” : liste des justificatifs à produire

Le décret n° 2009-844 du 8 juillet 2009 précise les documents à produire pour bénéficier de la réduction d’impôt “Scellier”. Pour bénéficier de la réduction d’impôt prévue à l’article 199 septvicies du Code général des impôts, les contribuables doivent joindre à leur déclaration de revenus de l’année d’achèvement de l’immeuble, ou de son acquisition si elle est postérieure, une note annexe établie conformément à un modèle fixé par l’Administration (CGI,ann. III, art. 2 quindecies A). Une copie du bail et, le cas échéant, une copie de la déclaration d’ouverture de chantier et de la déclaration d’achèvement des travaux, et pour les logements que le contribuable acquiert en vue de les réhabiliter, l’état descriptif du logement ainsi que l’attestation mentionnés à l’article 2 quindecies C, sont également transmis.

Champ d’application des études de sécurité publique sur le territoire Parisien

En application de l’article R. 111-48 du Code de l’urbanisme, une étude de sécurité publique (lire à ce sujet le dossier du Bulletin de Cheuvreux n°4-2008) est obligatoire pour deux hypothèses :
- Dans les agglomérations de plus de 100 000 habitants, pour la réalisation d’opérations d'aménagement ayant pour effet de créer une SHON supérieure à 100 000 mètres carrés ou pour la création d’E.R.P. de première catégorie
- À l’intérieur de périmètres délimités au cas par cas par arrêtés motivés du Préfet, pour la réalisation d'opérations d'aménagement ou la création d'établissements recevant du public dont les critères sont définis par lesdits arrêtés.

En application de cette seconde hypothèse, le Préfet de Police de Paris a, par quatre arrêtés en date du 13 février 2009, décidé de soumettre à l’obligation préalable de réalisation d’une étude de sécurité publique, les opérations d’aménagement créant une SHON supérieure à 10 000 m², ainsi que les ERP de 1ère à 3ème catégorie, dans trois périmètres parisiens :
- Un périmètre délimité dans le XIIIème arrondissement par le boulevard du Général Simon, la porte de Vitry, le périphérique et la Seine ;
- Un périmètre délimité dans le XVème arrondissement par le rue d’Oradour sur Glane, la rue Louis Armand, la rue René Ravaud, le boulevard du Général Martial Valin, le boulevard Victor, le boulevard Lefebvre, l’avenue de la porte de la Plaine et le périphérique ;
- Un périmètre délimité dans les Xème et XVIIIème arrondissements par le boulevard Magenta, la rue du Faubourg Saint Martin, le rue Philippe de Girard, la rue Max Dormoy, le rue Ordener et le boulevard Barbès.

Contrats de concession de travaux publics

Une ordonnance du 15 juillet 2009 relative aux contrats de concession de travaux publics est parue au Journal officiel du 16 juillet 2009. Ce texte fixe le champ d'application des contrats de concessions de travaux publics et les modalités de leur passation par les pouvoirs adjudicateurs soumis à l'ordonnance du 6 juin 2005, ainsi que par les collectivités territoriales et leurs établissements publics. L'ordonnance actualise les obligations de publicité et de mise en concurrence qui s'imposent aux concédants et aux concessionnaires au regard du droit communautaire. Elle comporte des dispositions relatives au développement durable et à la sous-traitance.

A NOTER AUX BULLETINS OFFICIELS

Cinq circulaires d'application de la loi "Boutin"

Le ministère de l'écologie, de l'énergie, du développement durable et de la mer a publié, dans son bulletin officiel n°12 du 10 juillet 2009, cinq circulaires datées du 28 mai précisant les modalités d'application de la loi n° 2009-323 de mobilisation pour le logement du 25 mars 2009.
Les cinq circulaires publiées, reflétant la variété des thèmes modifiés par la loi du 25 mars 2009 (lire sur ce sujet le Bulletin de Cheuvreux n°02-2009 p.8 et 12), portent sur les cinq thématiques suivantes : urbanisme et planifications, parc privé, logement locatif social, développement de l'offre de logement et « dispositions diverses ».

Conditions d’exonération des dons et legs aux fonds de dotation

Le fonds de dotation, institué par la loi dite "LME" du 4 août 2008, est constitué par les dotations en capital qui lui sont apportées auxquelles s’ajoutent les dons et legs qui lui sont consentis (lire à ce sujet notre article en p.10 du Bulletin de Cheuvreux n°2-2009). Pour bénéficier de l’exonération des droits de mutation à titre gratuit, la gestion du fonds de dotation doit être totalement désintéressée. Toutefois, dans l’hypothèse où les legs ou dons seraient effectués au profit d’un fonds de dotation exerçant également une activité lucrative bien distincte, l’administration admet l’exonération « à la condition expresse que ceux-ci soient affectés directement et exclusivement au secteur non lucratif ». L'administration commente l’ensemble de ces dispositions qui sont applicables depuis le 6 août 2008.
Instr. 2 juillet 2009, BOI 7 G-6-09

REPONSES MINISTERIELLES

Délai de validité des autorisations de construire prorogé

Une réponse ministérielle est venue expliciter le régime de prorogation du délai de validité des autorisations d’urbanisme qui a été mis en place par le décret n° 2008-1353 du 19 décembre 2008 dans le cadre du plan de relance de l’économie.
Ce décret a porté la durée de validité des permis de construire, d’aménager de démolir et les décisions de non opposition à déclaration préalable en cours de validité au 20 décembre 2008 ou qui interviendront avant le 31 décembre 2010 à trois ans. Toutefois, la question se posait de savoir si ce régime s’appliquait aux autorisations demandées ou aux déclarations faites avant l’entrée en vigueur de la Réforme des autorisations d’urbanisme le 1er octobre 2007. Le ministère répond de manière positive en indiquant que même si ces autorisations et déclarations restent soumises, en applications de l’article 26 du décret du 5 janvier 2007, aux règles de compétence, de forme et de procédure en vigueur à la date de leur dépôt, « la durée de validité est une règle de fond et non de forme ou de procédure ». Le décret du 19 décembre est donc pleinement applicable aux permis de construire accordés avant le 1er octobre 2007.
Rép. min. n° 45835, JOAN, 21 juillet 2009.

Obligation de régularisation des constructions sans permis et éléments indissociables

Une question ministérielle, posée le 29 mai 2008, concernait le point de savoir si une demande de permis de construire portant sur des travaux d’extension d’un immeuble construit sans permis, mais n’ayant fait l’objet d’aucune poursuite jusqu’à prescription, devait également porter sur l’existant.
Le ministère répond en indiquant que conformément à la jurisprudence Thalamy (CE, 09 juillet 1986, req. n° 51172) la demande de permis de construire doit en principe porter à la fois sur l’existant et sur le projet à réaliser, de sorte que l’autorisation délivrée doit autoriser la réalisation des travaux projetés et régulariser administrativement la construction existante édifiée sans autorisation.
Confirmant une réponse ministérielle publiée le 16 décembre 2008 (Cf. Bulletin de Cheuvreux de mars 2009), le ministère indique que si la construction initiale est achevée depuis plus de 10 ans, il convient de distinguer deux hypothèses :
- Si les travaux consistent en une extension de l’immeuble existant, la demande devra porter sur le tout (l’existant et l’extension) puisque l’article L. 111-12 du Code de l’urbanisme (qui prévoit une prescription administrative des constructions irrégulières au regard du droit de l’urbanisme achevées depuis plus de 10 ans) ne joue pas en cas de construction édifiée sans permis.
- S’il s’agit en revanche de travaux portant sur des éléments dissociables de l’immeuble édifié sans permis, ou sur des travaux d’entretien ou de réparation ordinaire, la demande de permis de construire pourra ne porter que sur ceux-ci, sans qu’il soit nécessaire de régulariser la construction initiale.
Rép. min. n° 04592, JO Sénat, 30 juillet 2009.

Tontine, conjoint survivant et exonération de droit de mutation à titre gratuit

Le pacte tontinier consiste en matière d'acquisition immobilière à insérer une clause permettant au survivant de devenir propriétaire de la part du défunt avec effet rétroactif au jour de l'acquisition en commun.
Aux termes de l'article 754 A du Code général des impôts, les biens recueillis en vertu d'une clause de tontine insérée dans un contrat d'acquisition en commun sont, du point de vue fiscal, réputés transmis à titre gratuit à chacun des bénéficiaires de l'accroissement. Les droits sont liquidés, en application des principes généraux, au tarif en vigueur au jour du décès et en fonction du lien de parenté existant entre le défunt et le ou les bénéficiaires de la clause de tontine.
Dès lors, lorsque le bénéficiaire de la clause de tontine est le conjoint survivant ou le partenaire lié au défunt par un pacs, celui-ci peut bénéficier de l'exonération prévue à l'article 796-0 bis du CGI.
Rép. Min 9 juin 2009 JOAN Q. n°39875