N°3 - Septembre 2009 - 14^eme Année

Du côté des tribunaux
Immobilier Institutionnel et Promotion Immobilière

PROMESSE DE VENTE

Offre de vente – délai raisonnable pour son acceptation

En 1995, un département avait adressé une offre de rétrocession à l'ancien propriétaire d'un terrain que celui-ci lui avait vendu en se réservant un droit de préférence. Six ans plus tard, le titulaire du droit de préférence a enjoint au département de signer l'acte authentique de vente et, trois ans après, l'a assigné en réalisation forcée de la vente.
La Cour de cassation censure les juges du fond et rappelle qu’ils auraient dû rechercher si l'acceptation était intervenue dans le délai raisonnable nécessairement contenu dans toute offre de vente non assortie d'un délai précis.
Cass. 3e civ., 20 mai 2009, n° 08-13.230 JCP N n°24 du 12 juin 2009- Gestion immo Dictionnaire permanent Bulletin 414 juin 2009 p794 n°4

BAIL D'HABITATION

Division d'une maison d'habitation en deux lots – droit de préemption du locataire art 10 loi 1975 applicable

Après qu'une maison d'habitation a été divisée en deux lots suivant acte notarié, l'un de ces lots de copropriété, composé de deux appartements, a fait l'objet d'une promesse de vente. Le notaire chargé de régulariser la vente a procédé à la purge du droit de préemption des locataires de ces appartements en application de l'article 10-1 de la loi du 31 décembre 1975. Le bénéficiaire de la promesse a alors invoqué l'exercice abusif de son droit de préemption par l'un des locataires, et a demandé à voir condamner la propriétaire à exécuter la promesse de vente.
La Cour d'appel, approuvée par la Cour de cassation, a rejeté sa demande. Constatant qu'après division de la maison en deux lots, le propriétaire de l'un d'entre eux vendait son lot pour la première fois, elle en a déduit qu'en application de l'article 10 de la loi du 31 décembre 1975, le droit de préemption était ouvert aux locataires des deux appartements constituant ce lot.
Cass. 3ème civ. 1er avril 2009, n° 08-11.305, Jurisdata n°2009-04777, JCP N n°19 du 8 mai 2009 act. 358

Baux d'habitation – convention d'occupation précaire dérogatoire – condition d'application

La Cour n'exclut pas par principe la possibilité de l'existence d'une convention d'occupation précaire faisant échapper le contrat au régime de la loi de 1989, mais elle fixe les conditions pour qu'une telle convention puisse être valable: il faut tout d'abord relever l'existence de circonstances particulières indépendantes de la seule volonté des parties (la perspective de la vente du bien à l'occupant au terme de la convention ne suffisait pas à caractériser de ces circonstances en l'espèce); ces circonstances doivent être appréciées au moment de la signature de la convention d'occupation précaire.
Cass.3ème civ. 29 avril 2009 - Jurishebdo n° 353 12 mai 2009.

Divorce – incidence sur la co-titularité du bail - non

Le divorce ne remet pas en cause la co-titularité du contrat de bail (en ce sens déjà Civ3 31 mai 2006 P+B+R+I). De sorte que la Cour en déduit deux choses. D’une part, le bail conclu entre l’époux resté dans les lieux et le bailleur est inopposable à l’ex-conjoint. D’autre part, celui qui n’occupe plus le logement peut exiger sa réintégration.
Cass Civ 3. 1er avril 2009 n°08-15.929, n°458 P+B Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 413, mai 2009 p809 n°128

Obligation d'assurer une jouissance paisible au locataire – défectuosité due à un plombier – cas de force majeure – non

Des locataires assignent leur bailleur en réparation du trouble de leur jouissance résultant de l’encombrement du sous-sol, des remontées d’odeurs et de la défectuosité de la pompe électrique du chauffe-eau.
La Cour d’appel leur oppose que le propriétaire a autorisé ses locataires à se débarrasser des effets entreposés dans le sous-sol et fait intervenir un plombier pour procéder à la réparation des désordres. Elle a également considéré que si ceux-ci avaient perdurés, ce n’était que par suite de l’incapacité de ce professionnel à procéder à leur réparation immédiate. Or, la Cour de cassation qui retient que l’obligation du bailleur d’assurer au preneur une jouissance paisible de la chose louée ne cesse qu’en cas de force majeure. La défaillance du professionnel ne constituant pas un cas de force majeure, le bailleur ne pouvait pas s’exonérer de cette obligation.
Cass 3ème civ 29 avril 2009 n°08-12.261 P+B - - Bull Lamy Immo n°171 juin 2009

BAIL COMMERCIAL

Saisie vente des meubles du locataire par le bailleur – connaissance du bailleur de l'origine des meubles - privilège du bailleur ne peut jouer

Un bailleur impayé avait fait procéder à la saisie conservatoire des meubles de son locataire. Après que cette saisie conservatoire ait été transformée en saisie vente, le vendeur du matériel garnissant les lieux loués a demandé, en vertu d'une clause de réserve de propriété, la distraction des objets par lui vendus.
La Cour de cassation censure les juges du fond et rappelle que le privilège du bailleur d'immeuble porte sur tous les meubles garnissant le local loué, même s'ils appartiennent à un tiers, sauf s'il est établi que le bailleur connaissait l'origine de ces meubles lorsqu'ils ont été introduits dans ce local (violation par la Cour d'appel de l'article 2332, 1° du Code civil).
Cass. 3e civ., 24 juin 2009, n° 08-14.537 – JCP N n°28 10 juillet 2009

Règle de déplafonnement des loyers – activité de bureaux – appréciation au jour du renouvellement du bail

Les loyers des baux commerciaux renouvelés sont encadrés et plafonnés par la loi, sauf si les locaux sont loués à usage exclusif de bureaux. La Cour affirme clairement que l’usage exclusif de bureau s’apprécie au jour du renouvellement du bail, peut important que l’activité postérieurement exercée ne soit pas du « bureau ».
Cass Civ 3. 1er avril 2009 n°08-13.130, n°455 P+B Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 413, mai 2009 p810 n°500 – BRDA N°9/09 15 mai 2009

Baux commerciaux – convention d'occupation précaire – longue durée – validité (oui)

Cet arrêt est très intéressant car il reconnaît qu'une convention d'occupation précaire, écartant le statut des baux commerciaux, peut avoir une durée longue. Il ne faut pas prendre en compte la durée de l'occupation (17 ans en l'espèce) mais la précarité du droit.
Cass.3ème civ. 29 avril 2009 n° 512 Jurishebdo n° 353 12 mai 2009.

Absence d'exploitation du fonds de commerce – cause de résiliation judiciaire du bail (non) – absence d'obligation d'exploiter le fonds dans le bail

Pour la cour de cassation, l’absence d’exploitation du fonds de commerce dans les lieux loués ne peut entrainer la résiliation judiciaire d’un bail commercial si aucune stipulation expresse du bail n’impose l’exploitation effective et continue du fonds.
Cass. 3ème civ. 10 juin 2009 – « Sté Halles des Viandes c/ Pugliese» - n°07-18.618 (n°653 FS-PB) et Cass. 3ème civ. 10 juin 2009 – « Pedemonte c/ Sté liberté 11» - n°08-14.422 (n°826 FS-PB) - BRDA N°12/09 30 juin 2009 - Jurishebdo n°26 - 7 juillet 2009

RESPONSABILITE DES CONSTRUCTEURS

Action en garantie décennale non exclusive d'une action en garantie des vices cachés

Deux principes gouvernent traditionnellement l’action en garantie dans le cadre des vices de construction : primauté de l’action en responsabilité fondée sur l’obligation de garantie légale (article 1792 et s Code Civil) sur l’action en responsabilité de droit commun ; et non cumul de ces deux actions.
Pourtant, aux termes de cet arrêt, la Cour affirme que l’action en garantie décennale n’est pas exclusive de l’action en garantie des vices cachés.
Ce recours au droit commun permet à l’acquéreur d’intenter une action contre le vendeur-constructeur particulier. En effet, ces « castors » n’ont le plus souvent souscrits aucune assurance, et d’autre part n’ayant pas fait de réception des travaux, il est alors impossible de fixer le point de départ de prescription des actions en garanties décennales.
Cass Civ 3. 17 juin 2009 n°08-15.503, n°793 P+B Gestion immobilière dictionnaire permanent, bulletin 415, juillet 2009 p17

SERVITUDE

Indivision et servitude

Des propriétaires indivis procèdent au partage d’un fonds laissant un lot en indivision. Deux d’entre eux demandent la reconnaissance d’une servitude de puisage et de passage entre leurs fonds propres et le lot indivis.
La Cour de cassation a jugé que ces servitudes ne pouvaient pas être reconnues. La reconnaissance d’une servitude suppose que le fonds dominant et le fonds servant appartiennent à des propriétaires différents, or, en cas d’indivision, le propriétaire du fonds dominant est également propriétaire indivis du fonds servant.
Cass 3ème civ 27 mai 2009 n°08-14.376, P+B – Bull Lamy Immo n°172 juillet 2009

VEFA

Réception des travaux sans réserve ne signifie pas conformité contractuelle de l'ouvrage

La réception des travaux prononcée sans réserve par le promoteur vendeur en l’état futur d’achèvement est sans effet sur son obligation à livrer un ouvrage conforme aux stipulations contractuelles.
Cass 3ème civ 4 juin 2009 n°08-13.239, P+B - Bull Lamy Immo n°172 juillet 2009

VENTE – VICES CACHES

Présence de termites sans activité – vice caché (oui) – clause de non garantie inoposable

En 2001, un couple acquiert un immeuble. L’état parasitaire annexé à leur acte d’acquisition fait apparaître la présence de termites à divers endroits de l’immeuble.
En 2003, ce couple revend l’immeuble avec un état parasitaire certifiant de l’absence de termites. L’acte de vente prévoyait une clause d’absence de garantie des vices cachés.
Les clauses de non-garantie sont inefficaces lorsque l’acheteur démontre que le vendeur connaissait les vices lors de la vente.
Et la présence même sans activité, de termites dans un immeuble constitue un vice rendant la clause de non garantie inopposable.
Cass 3ème civ 8 avril 2009 n°08-12.960 P+B 6 Bull Lamy Immo n°170 mai 2009

GARANTIE DU CONSTRUCTEUR

Garantie financière d’achèvement – notion d'achèvement – certificat administratif d'achèvement obligatoire

Les travaux de voirie et réseaux divers n'ayant pas été achevés par le lotisseur mis en liquidation judiciaire, une association syndicale libre avait assigné la banque au titre de la garantie financière d'achèvement.
La banque, qui s'estimait libérée de son obligation, arguait de l'article R. 315-38, alinéa 2 (ancien) du Code de l'urbanisme pour affirmer que la garantie d'achèvement des travaux était éteinte par la constatation de l'achèvement des travaux.
L'arrêt d'appel (CA Toulouse, 21 janv. 2008) a condamné la banque en retenant que l'achèvement qui met fin aux obligations du garant ne peut résulter que du certificat administratif d'achèvement visé par l'article R. 315-36 du Code l'urbanisme, lequel n'est délivré par l'autorité administrative qu'à la requête du lotisseur (notamment pour lui permettre d'obtenir les permis de construire). Les juges du fond ont, en outre, subordonné la validité du certificat d'achèvement à la condition d'une mention écrite du maire certifiant l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir.
La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir jugé que la signature du maire apposée sur le document intitulé « réception des travaux » n'avait aucune signification au regard des articles R. 315-36 et R. 315-36-1 du Code de l'urbanisme (alors applicables), puisque celui-ci n'avait pas certifié avoir en cette occasion constaté l'achèvement des travaux prescrits par l'arrêté de lotir. La garantie consentie par la banque n'était donc pas éteinte.
Cass. 3ème civ. 6 mai 2009, n° 08-13.867 : JurisData n° 2009-048042, JCP N n°21 du 22 mai 2009 act. 389

Contrat de construction de maison individuelle - responsabilité du constructeur pour non-conformité aux stipulations contractuelles – niveau altimétrique

La Cour de cassation approuve la cour d'appel d'avoir retenu que, s'agissant d'une construction en lotissement, le constructeur de maison individuelle devait, pour exécuter son engagement conformément aux exigences résultant de la convention, livrer un ouvrage satisfaisant intégralement aux prescriptions réglementaires et contractuelles. En l'espèce, il résultait de l'expertise que l'implantation altimétrique conventionnellement prévue n'avait pas été respectée par le constructeur.
Cass. 3ème civ. 6 mai 2009, n° 08-14.505 : JurisData n° 2009-048043, JCP N n°21 du 22 mai 2009 act. 390